Текущая ситуация на рынке аренды Барселоны.

Солнечная Барселона с ее интереснейшими достопримечательностями, расслабленным приморским образом жизни, уникальной архитектурой – и всем, что располагает к совершенно особенному отдыху, – является одним из главных туристических центров Европы. И сегодня сложно найти уголок Старого Света, в котором аренда была бы более востребована, чем в столице Каталонии. О максимально выгодных способах «входа» на насыщенный рынок Барселоны рассказывают наши эксперты.

Коротко о главном

Сегодня аренда жилой недвижимости во всей Испании и, в особенности, в Барселоне, бьет все исторические рекорды. Огромная востребованность апартаментов в центральных районах города и постоянный рост наплыва туристов привели к вводу серьезных ограничений на аренду со стороны властей города. Так, полностью прекращена выдача лицензий, при наличии которых собственник имеет легальное право сдавать свое жилье туристам.

При этом, как несложно догадаться, рынок – столь востребованный у арендаторов – привлекателен для инвесторов, которые ищут максимально интересных возможностей для получения стабильного дохода. И эксперты отмечают, что текущая ситуация – вовсе не повод для беспокойства, и вариантов «входа» на арендный рынок Барселоны существует масса.

В целом на рынке жилой аренды столицы Каталонии наблюдается серьезный недостаток предложения, преимущественно в низкоценовом сегменте. Это приводит к резкому росту цен, который всегда наблюдается на фоне дефицита предложения. Сегодня арендатору практически невозможно найти приличный вариант по экономичной цене. Недостаток предложения вызвал повышение цен не только в самой Барселоне, но и в ближних пригородах, особенно в тех районах, откуда можно удобно и быстро добраться до города. По состоянию на конец 2016 года, стоимость аренды недвижимости в Барселоне выросла на рекордные 16,5% и составила €17,9 за квадратный метр. Самой дорогой по-прежнему является аренда жилья на проспекте Пасео-де-Грасиа: €32,2 (+9%). При этом, по оценке экспертов, речь не идет об очередном пузыре на рынке недвижимости. Рост спроса на аренду не вызвал стремительного роста предложения, скорее напротив: объем доступного съемного жилья остается весьма ограниченным.

Помимо фактора дефицита предложения на увеличение стоимости аренды влияет то, что большинство долгосрочных контрактов были подписаны еще в годы кризиса, а сейчас, при подписании новых договоров, цены актуализируются. Аналитики подчеркивают, что, несмотря на стремительный рост, уровень цен в настоящий момент остается на разумном уровне в сравнении с другими европейскими городами.

Туристическая аренда в Барселоне

Сегодня мэрия Барселоны временно и полностью приостановила выдачу лицензий – но исключительно на так называемые туристические апартаменты. К ним относятся объекты жилой недвижимости, обустроенные и подготовленные к немедленной сдаче целиком и полностью (а не отдельно по комнатам), подлежащие аренде два и более раз в год, но на срок не более 31 дня, информация о которых размещается по каналам для туристического пользования.

Собственно, в историческом центре города – Сьюдад-Велья (Раваль, Готический квартал, Борн и Барселонета) выдача новых лицензий на туристическую аренду прекращена достаточно давно. Нужно иметь ввиду, что выдача лицензий на аренду приостановлена на территории всего города (не провинции) Барселона, а не только в центре. Но хорошая новость состоит в том, что помесячной и долгосрочной аренды (на срок от года и более) этот запрет не коснулся. 

Прогнозы экспертов

Эксперты отмечают, что в целом аренда в Барселоне продолжит стабильно расти из-за возрастающей туристической и деловой активности города. И дело не только в постоянном наплыве туристов, но и в регулярном притоке в Барселону экспатов международных компаний, а также посетителей различных семинаров, форумов и выставок. Кроме того, аренда в целом по Испании становится все более популярным типом сделок с недвижимостью, поскольку новое поколение предпочитает вкладывать средства в путешествия и обучение и иметь возможность переезда в другие города и страны в поиске более интересных предложений, связанных с карьерой и работой. Аренда не привязывает их к какому-то конкретному месту, как это происходит в случае с ипотекой, например.

Что касается запрета на выдачу туристических лицензий, cпециалисты рынка сдержаны в своих прогнозах, поскольку ситуация имеет не только экономический, но и политический подтекст. Однако они скорее сходятся во мнении о том, что текущие ограничения не будут отменены в обозримом будущем. Барселона переполнена туристами, городская инфраструктура не выдерживает такого напряжения, и общественное мнение также в целом настроено против неограниченного развития туристической аренды в жилых домах.

Возможности для инвестиций

Как инвестиционные компании, так и частные лица видят в текущей благоприятной ситуации роста востребованности аренды в Барселоне и цен на нее отличную возможность для хранения и приумножения своих сбережений. Даже с учетом привлечением ипотечного кредита (в данном случае речь идет о кредитах с фиксированной низкой процентной ставкой), такое вложение средств остается весьма выгодным. Поэтому, если раньше речь шла о местных или иностранных крупных инвесторах, то теперь в процессе принимают участие также мелкие и средние частные вкладчики.

Как уже упоминалось выше, ограничения касаются только аренды туристических апартаментов. В целом инвесторы все меньше ищут быстрой выгоды, а напротив, делают ставку на получение стабильного дохода от долгосрочной аренды. 

Что касается покупки квартиры с уже имеющейся туристической лицензией, то такие предложения на рынке по-прежнему встречаются (включая Старый город), но их немного, а стоимость объектов выше среднерыночной от 10 до 35%. Но здесь эксперты предлагают задаться вопросом, насколько такая покупка будет выгодна для «пассивного инвестора». Дело в том, что при долгосрочной аренде собственник несет минимальные расходы на содержание жилья. Электричество и водоснабжение практически всегда оплачивают арендаторы, расходы на поиски арендатора для владельца также бесплатны, поскольку услуги агентства оплачивает квартиросъемщик. Что касается краткосрочной аренды, то она связана с довольно внушительным объемом затрат, о которых мы расскажем чуть ниже.

Наиболее привлекательные районы

Покупатель, который хочет приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, безусловно, прежде всего должен обратить внимание на ее расположение. В целом в самой Барселоне удачными инвестиционными объектами считаются квартиры в районах Борн, Готико, Эйшампле. Если говорить о районах за пределами центра города, то это районы Диагональ-Мар, Грасия и Сарриа. Также эксперты рекомендуют рассмотреть варианты объектов на первой и второй линии ближайших южных пригородов Барселоны – городов Гава-Мар и Кастельдефельс.

Если инвестор планирует сдавать квартиру в долгосрочную аренду, то стоит приобретать квартиру в спокойных районах с хорошей инфраструктурой. Таких, как Педральбес, Трес-Торрес, Саррия, Эйшампле, Побленоу, Лес-Кортс. Так, квартиру в Педральбесе сдать в аренду легко, поскольку это очень престижный район, рядом расположены многочисленные посольства и консульства, а их сотудники постоянно нуждаются в аренде жилья. Также здесь находятся международные школы, что делает жилье привлекательным для семей с детьми. Район Побленоу расположен достаточно далеко от центра, но он популярен у среднего класса Барселоны по причине своей общей комфортабельности, наличия пляжа и набережной, близости магазинов и торговых центров.

Стоит избегать заведомо конфликтных районов, таких как Бесос. Там не очень спокойная обстановка и возможно, что арендатор тоже будет из «конфликтных». Если же покупатель намерен приобрести квартиру для туристической аренды, то он должен искать объект близко к историческому центру или популярным памятникам, таким, к примеру, как Саграда Фамилия. Отдаленные районы, даже находящиеся близко к морю, пользуются наименьшим спросом у туристов.

Долгосрочная или туристическая аренда?

Эксперты рынка недвижимости Барселоны однозначно рекомендуют долгосрочную аренду как жилой, так и коммерческой недвижимости, поскольку это принесет инвестору стабильный доход, не обремененный ограничениями со стороны мэрии Барселоны. Также они советуют рассмотреть возможности, которые предлагают ближайшие пригороды Барселоны, расположенные непосредственно у моря.

Доходность

На первый взгляд, доходность от туристической аренды может показаться более значительной в сравнении с доходностью от долгосрочной аренды. Но последние исследования, проведенные аналитиками в Барселоне, доказывают обратное. Дело в том, что расходы на поддержание объекта (уборка, стирка, починки, косметический ремонт и т.д.), рекламные издержки, а также организация check-in и check-out и управление резервами (последние функции ввиду хлопотности поручаются агентству) – в целом сводят к нулю или даже минусу положительную разницу в туристической аренде в сравнении с долгосрочной. Ситуация меняется, если владелец сам занимается туристическим бизнесом, осуществляя все работы управляющей компании: в этом случае рентабельность будет значительно выше. Но такие случаи скорее являются редким исключением, подтверждающим правило.

Кроме того, следует учитывать, что туристическая аренда в Барселоне фактически приравнивается к гостиничному бизнесу, что влечет за собой более серьезную налоговую нагрузку. Средняя доходность от долгосрочной сдачи в аренду жилой и коммерческой недвижимости в Барселоне составляет 4,5%. Рентабельность конкретных объектов существенно варьируется в зависимости от месторасположения, площади, транспортной доступности, инфраструктуры и других факторов.

Несколько советов эксперта инвесторам, которые планируют купить квартиру в Барселоне с целью ее сдачи в аренду

Чтобы вложение средств было максимально прибыльным, нужно грамотно выбрать тип недвижимости и, что еще важнее, ее месторасположение; изучите рынок, самые рентабельные зоны – это быстроразвивающиеся районы Барселоны. 

Оценивайте расположение квартиры, учитывая не только ее рентабельность, но и ликвидность.

Изучайте перспективы развития района. Там, где проводятся работы по улучшению инфраструктуры, как правило, повышается в результате как стоимость аренды, так и цена самой квартиры.

Постарайтесь заранее представить себе портрет будущего арендатора, исходя из всех вводных данных.

Не бойтесь приобретать апартаменты под ремонт – такая инвестиция зачастую дает хорошие результаты, выше чем при обычной покупке, а агентство, которое помогает в покупке квартиры, обычно может помочь найти хорошую фирму для осуществления ремонта.

Понимайте, что инвестиции в недвижимость с целью последующей аренды – это не мгновенная выгода, а долгосрочное вложение средств, и пройдет определенное время, прежде чем окупится сумма, потраченная на покупку.

Не рискуйте, беря на себя непосильные долговые обязательства, ипотека – это долгосрочный заем, пусть даже под минимальный процент – платежи по ней должны быть соразмерны соотношению ваших доходов и остальных постоянных расходов.

Работайте с агентствами, подбирающими объекты по запросу, в индивидуальном порядке: наиболее интересные предложения жилой и коммерческой недвижимости в Барселоне уходят с рынка очень быстро, в течение 7-14 дней, поэтому лучше всего действовать оперативно.

Не пренебрегайте консультацией специалистов по инвестиционной недвижимости и всегда совершайте сделку и поиск жилья при помощи специалистов, имеющих серьезный опыт работы и внушительное портфолио на рынке.

HomesOverseas.ru