Германию охватил бум на строительство микроапартаментов. Микроапартаменты — это квартиры площадью 20–30 м². Такое жильё чаще всего уже обставлено мебелью, включает санузел с душевой кабиной, маленькую кухню и спальню. Недостаток площади компенсируется тем, что обычно в здании есть помещение с кабинками для хранения вещей, общественные зоны отдыха и прачечные.
В Германии этот формат активно развивается. По сообщению Frankfurter Allgemeine Zeitung, в стране насчитывается около 25 тыс. микроапартаментов, и до конца 2018 года будет построено ещё несколько тысяч таких объектов. Проекты будут поддерживаться на государственном уровне: федеральное правительство планирует инвестировать в расширение рынка микрожилья 120 млн евро.
Интересно, что некоторые крупные девелоперы строят микроапартаменты, но не продают их. Это стало возможным при супернизких ипотечных ставках. Девелопер сначала привлекает до 85 % средств на строительство от банка под 4–5 % годовых, а по факту реализации объект растёт в цене, сдаётся в аренду, рефинансируется по более выгодной ставке (1,5 %), и арендный поток покрывает все платежи по кредитным обязательствам.
Для кого строится такое жильё
Целевая аудитория рынка микроапартаментов в Германии — более 30 млн человек, среди которых — студенты, арендаторы без семьи и люди, приезжающие в большие города на заработки из регионов.
Среди всех типов жилья однокомнатных квартир в Германии меньше всего (3 %), однако с 2011 по 2014 годы их количество росло почти в два раза быстрее, чем общее число квартир в стране. Жильё небольшой площади становится всё более востребованным. С каждым годом увеличивается число домохозяйств из одного человека (Einpersonenhaushalte): если в 1961 году доля квартир, которые занимал один человек, составляла 21 % от общего количества домохозяйств, то в 2012-м этот показатель вырос вдвое — до 41 %. Это объясняется тем, что в Германии падает рождаемость, заключается меньше браков и люди всё чаще предпочитают жить поодиночке.
В первую очередь микроапартаменты предназначены для студентов, молодых специалистов, которые пока не накопили средств на более дорогостоящие варианты проживания, а также для сезонных рабочих или работников из небольших провинциальных городов или других стран, которые снимают микроапартаменты, чтобы в будние дни работать и оставаться на ночёвку в мегаполисе, а на выходные возвращаются к семьям. Впрочем, сейчас к целевой аудитории в сегменте всё чаще примыкают и другие категории — одинокие пенсионеры и люди других возрастов без семей, которые хотят сэкономить на аренде.
За счёт небольшой площади каждый микроапартамент сдаётся аренду в среднем за 400 евро в месяц, а поскольку в крупных городах трудно найти столь же доступную альтернативу, на такие объекты всегда выстраивается очередь желающих. Помимо этого, большинство арендодателей не хотят сдавать жильё на короткие сроки, и найти вариант для временного проживания трудно (требования более жёсткие: задаток за три месяца, кредитная история и т.д.), но сдающиеся в среднесрочную аренду микроапартаменты позволяют решить и эту проблему.
В целом, такое жильё более предпочтительно для съёмщиков: им нравятся новые оборудованные квартиры и то, что у каждого съёмщика есть отдельные санузел и кухня (в отличие, например, от гостиниц), а также сервис (выбор свободной квартиры через мобильное приложение, возможность заказывать посуду, бытовую технику и мебель), за счёт которого экономятся время и деньги.
В перспективе, спрос на микроапартаменты в Германии будет только расти, особенно в таких городах, как Берлин, Гамбург, Мюнхен и Франкфурт-на-Майне, население которых ежегодно увеличивается примерно на 1–2 %.
Почему выгодно инвестировать в микроапартаменты
Покупатели также по достоинству оценили новый популярный формат инвестиций. Выбирая этот сценарий, они получают:
- низкий порог входа на рынок (инвестиции от 100 тыс. евро);
- рассрочка оплаты или возможность получить дешёвое финансирование от немецких банков;
- инвестиции в новое жильё;
- доходность выше среднего для рынка жилой недвижимости.
Маленький метраж не только делает цену аренды привлекательной для съёмщиков, но и снижает сумму первоначального вложения для инвесторов: каждый микроапартамент стоит порядка 100 тыс. евро. Если привлекать кредитные средства, то для входа на рынок достаточно иметь в распоряжении 50 тыс. евро: германские банки предоставляют нерезидентам займы в размере до 50 % от стоимости объекта под 2 % годовых. Помимо этого, те здания, что строятся с применением наиболее современных энергосберегающих технологий, субсидируются специальной ипотекой (около 1 % годовых). Выгодные ставки по кредитам на такие объекты объясняются тем, что финансовые учреждения понимают ликвидность и востребованность такого типа недвижимости.
Застройщики тоже не остаются в убытке, так как могут продавать метры в микрожилье дороже, чем в более крупных квартирах. Это закон рынка: чем меньше квартира, тем дороже метр.
Наконец, недвижимость такого формата обычно сдаётся в среднесрочную аренду (то есть на 3–6 месяцев). Столь небольшой срок позволяет собственнику полностью нивелировать риски, связанные с трудностью выселения арендаторов, как при традиционной долгосрочной или бессрочной аренде. Это важный аспект для зарубежного инвестора.
Владельцам микроапартаментов не нужно вникать в проблемы менеджмента: всеми вопросами, связанными с заселением и выселением жильцов, административными вопросами, предоплатой, страхованием, устранением поломок и иногда даже ремонтом, занимается управляющая компания (УК).
Доходность микроапартаментов в Германии составляет порядка 4 % (за вычетом расходов на УК, но до уплаты налогов). Это больше, чем доходность простой квартиры, сдающейся в долгосрочную аренду (она составляет около 2–3 %). При этом инвесторы получают гарантированную заполняемость: если объект сдан в эксплуатацию, можно считать, что он уже на 100 % сдан в аренду.
Арендные ставки при сдаче микроапартаментов индексируются в соответствии с ростом рынка в отличие от долгосрочной аренды, при которой можно наткнуться на ограничения. Например, в Берлине при традиционной сдаче жилья повышать ставки можно максимум на 10 % сверх стоимости средней аренды в районе и не более чем на 20 % за три года.
При инвестициях в микроапартаменты есть всего один «минус»: их попросту сложно найти. Объекты в готовых зданиях давно распроданы, поэтому всё, что продаётся в 2016 году, будет сдано в эксплуатацию только в 2017–2018 годах.
Таким образом, в Германии на рынке микроапартаментов в плюсе остаются все: арендаторы получают недорогое и качественное жильё, инвесторы — хорошую доходность при небольшом пороге вхождения на рынок, а застройщики — более высокую прибыль в расчёте на квадратный метр.
Транио
