Стамбул — один из крупнейших и самых быстрорастущих мегаполисов мира: каждый год здесь появляется в среднем 30 новых улиц, застраиваются пустующие участки, к столичной агломерации присоединяются пригороды, население14-миллионного Большого Стамбула растёт в среднем на 3 % в год, увеличивается доля среднего класса (около 40 %). Растущему столь высокими темпами городу требуется до 250 тыс. единиц дополнительного жилья ежегодно. При этом бóльшую часть покупателей на рынке составляют иностранцы. Из-за их высокой активности рост цен на жильё в Стамбуле каждый год измеряется двузначными числами: по данным Reidin, в мае 2016 недвижимость в этом городе подорожала на 28 % в годовом исчислении.
Стамбул перспективен для покупки недвижимости, однако не каждый из 39 районов (ильче) подходит для инвестиций. Тем, кто задумывается об инвестициях в Стамбул, стоит внимательно подходить к выбору района, так как транспортная доступность, качество инфраструктуры и сейсмические риски могут сильно повлиять на перспективность ваших вложений.
По данным компании İnanlar İnşaat, в Турции, самые престижные для проживания районы города — Бешикташ (Beşiktaş) и Сарыер (Sarıyer). Они находятся в европейской части Стамбула. «Для ведения бизнеса больше подходят многолюдные, оживлённые кварталы, в которых останавливается много туристов. Это, например, Ортакёй (Ortaköy), Таксим (Taksim), Султанахмет (Sultanahmet) и Лалели (Laleli)»,— добавляет она.
Наиболее перспективные для инвесторов районов Стамбула:
1. Бешикташ: дворцы и небоскрёбы
Бешикташ — это зелёный, безопасный и современный район на берегу Босфора, коммерческий и культурный центр города, место расположения знаменитых дворцов и роскошных отелей.
Транспортное сообщение здесь находится на высоте: автобусы и такси-долмуши ходят почти во все районы Стамбула. В районе имеется и морской порт. Единственный недостаток, связанный с транспортом в Бешикташе,— отсутствие метрополитена.
Большинство самых престижных кварталов Стамбула находятся в районе Бешикташ. Среди них — Бебек (Bebek), Левент (Levent) и Этилер (Etiler). Также благоприятными для жизни и инвестиций в недвижимость считаются Ортакёй (Ortaköy) и Улус (Ulus).
Левент — знаменитый деловой квартал, где много офисных зданий, среди которых — самый высокий небоскрёб Турции Istanbul Sapphire (54 этажа над землёй и несколько подземных), а также Bankası Tower 1 (52 этажа). В последние годы Левент «захватывают» иностранные компании. Офисных площадей не хватает, поэтому в офисы часто перестраиваются старомодные виллы.В квартале Этилер есть торговые центры, спортивные клубы и современные многоквартирные здания. Здесь часто селятся те, кто работает в Левенте.
В Бешикташе высоко ценится жильё с видом на Босфор
В Бешикташе много старинных особняков с видом на Босфор. Это один из наиболее застроенных районов Стамбула, именно здесь находится самая дорогая в городе недвижимость: цена на просторные апартаменты превышает 5 тыс. евро/м². Доходность квартиры площадью 120 м², сдающейся в аренду, составляет приблизительно 4,4 % годовых.
2. Бейоглу: посольства, иммигранты и европейская архитектура
Недалеко от Бешикташа находится Бейоглу, ещё один элитный район Стамбула. Со старой европейской частью города он соединяется Галатским мостом. От моста до Галатской башни проходит линия метро Тюнель (Tünel).
Самая известная достопримечательность Бейоглу — отель Pera Palas, возведённый в 1892 году для пассажиров «Восточного экспресса». В одном из его номеров Агата Кристи написала роман «Убийство в восточном экспрессе». В разные годы в отеле останавливались такие знаменитости, как Грета Гарбо, Мата Хари, Сара Бернар и Кемаль Ататюрк.
Бейоглу спланирован и застроен по европейскому образцу. Здания начала ХХ века в стилях модерн и эклектика формируют здесь торговые улицы и бульвары с супермаркетами и дорогими бутиками. Через эти кварталы проложена трамвайная линия. На центральной улице Бейоглу — Истикляль Джаддеси (İstiklal Caddesi) — расположены магазины, рестораны, кафе и базары. В районе есть художественные музеи, банки, а также консульства Великобритании, Германии, Нидерландов, России и Швеции. В Бейоглу живёт немало иммигрантов из стран Азии и Европы. В основном это представители творческих профессий и молодые специалисты.
Лучшими кварталами Бейоглу считаются Гюмюшсую (Gümüşsuyu), а также Джихангир (Cihangir) — богемный квартал с узкими улочками, кафе и барами, в котором селятся преимущественно художники, писатели и актёры.
Бейоглу привлекает творческих людей
Бейоглу — одно из самых дорогих мест, где можно купить недвижимость в Стамбуле. Приобрести квартиру площадью 75 м² можно примерно за 170 тыс. евро. Арендная плата составит приблизительно 840 евро в месяц, то есть владелец может получать доход около 6 % годовых.
«Все типы квартир здесь хорошо сдаются. Двух- и трёхкомнатные можно сдавать семьям, однокомнатные — одиноким людям. Чем ближе жилье к центру Стамбула, тем быстрее оно сдаётся. Если жилой комплекс имеет дополнительные удобства, такие как тренажёрный зал, бассейн и другие, доходность будет выше, но арендатор обязан оплачивать айдат(aidat) — ежемесячный сбор за бассейн, сад, уборку территории и охрану»,— рассказывают консультанты компании İnanlar İnşaat.
3. Сарыер: дачи для элиты
Сарыер — живописный район у пролива Босфор в европейской части Стамбула. На юге он граничит с Бешикташем,на юго-западе — с районом Кягытхане (Kâğıthane), на западе — с районом Эюп (Eyüp).
В Сарыере много кафе и ресторанов. Местные пляжи — популярное место отдыха. Однако здесь, как и в других местах Стамбула, рекомендуется только загорать, но не купаться, поскольку вода сильно загрязнена.
В 2008 году в состав Сарыера вошёл Бахчекёй (Bahçeköy), в 2012 — торговый квартал Шишли (Şişli) и деловой квартал Маслак (Maslak). Один из самых престижных кварталов Сарыера — Нишанташи (Nişantaşı). Это место знаменито тем, что здесь жил известный турецкий писатель и лауреат нобелевской премии Орхан Памук. Благополучным местом для проживания также считается квартал Зекериякёй (Zekeriyaköy).
Крепость Румелихисар — известная достопримечательность Стамбула
Сарыер издавна популярен среди богатых турков и иностранцев. Здесь селятся состоятельные политики, бизнесмены, актёры и музыканты. В Сарыере много элитных вилл, которые используются как летние резиденции. Недвижимость здесь стоит недёшево. Так, квартиру площадью 75 м² можно купить в среднем за 117 тыс. евро. Аренда такого объекта принесёт около 700 евро в месяц. Средняя доходность — 7,15 % в год. Стоимость квадратного метра в Сарыере порой превышает 3 тыс. евро.
4. Фатих: торговый и культурный центр
Фатих расположен недалеко от Международного аэропорта имени Ататюрка и вокзала Сиркеджи, а также по соседству с Бейоглу. В районе сосредоточена бóльшая часть главных исторических и культурных достопримечательностей Стамбула, включая собор Святой Софии (музей Айя-София), дворец Топкапы, мечети Сулеймание и Султанахмет (Голубая мечеть), церковь Христа Спасителя в Хоре (музей Карие) и Археологический музей Стамбула.
Голубая мечеть — первая по значению мечеть Стамбула
Фатих включает кварталы Лалели (Laleli), Султанахмет (Sultanahmet) и Эминёню (Eminönü). Лалели — самый «русский» квартал Стамбула, поскольку ориентирован на туризм из стран СНГ. Здесь же сосредоточена немалая часть городской торговли. В Лалели много русских коммерсантов, приезжающих за товарами, а магазины пестрят надписями на русском языке. В этом квартале преступность выше, чем, например, в более благополучных Бебеке (Bebek) и Нишанташи. Соседний квартал Султанахмет является историческим центром с обилием достопримечательностей прошлого. Тут встречаются образцы старинной турецкой архитектуры — традиционные деревянные дома.
Цены в Фатихе начинаются от 135 тыс. евро, доход от аренды квартир составляет около 5 % годовых.
5. Кадыкёй: жилые комплексы для среднего класса
Кадыкёй — самый древний район Стамбула, расположенный в азиатской части города: первые следы поселения на этом месте относятся к 680 г. до н. э. Это большой торговый район с множеством кафе, ресторанов, магазинов, базаров, парков и детских площадок, но в то же время он уютен и безопасен.
Кадыкёй находится недалеко от Международного аэропорта имени Сабихи Гёкчен. В районе расположен вокзал Хайдарпаша, который связывает Стамбул с Анатолией, азиатской частью Турции. В европейскую часть города каждые полчаса отправляется паро́м.
Кадыкёй включает Джаддебостан (Caddebostan), деловой квартал Козьятагы (Kozyatağı), тихий квартал Мода (Moda) и Фенербахче (Fenerbahçe), где находится стадион местного футбольного клуба.
В древности Кадыкёй был греческим городом, называвшимся Халкидон
В Кадыкёе расположены жилые комплексы, преимущественно для среднего класса. Жилье, особенно с видом на Босфор, стоит дорого, хотя сумма инвестиции для покупки доходного жилья немного ниже, чем в Бейоглу,— в среднем 147 тыс. евро. Покупка квартиры площадью 75 м² принесёт собственнику около 4,5 % годовых.
6. Картал: центр городского строительства
Картал (Kartal) находится в азиатской части Стамбула, между районами Мальтепе (Maltepe) и Пендик (Pendik). Картал расположен хотя и далеко от центра, но в удобном месте: до Международного аэропорта имени Сабихи Гёкчен отсюда можно добраться всего за 15 минут, а до других районов ходят поезда. По этой причине, даже несмотря на относительную удалённость, Картал густо населён.
По задумке властей, к 2020 году Картал станет новым культурным и промышленным центром Анатолии
«Картал — это быстроразвивающийся спальный район эконом-класса, аналог района Бейликдюзю в европейской части города. Стоимость жилья здесь начинается от 70 тыс. евро»,— говорит Мария Жарая.
На побережье уже много роскошных вилл и элитных многоквартирных комплексов, в основном предназначенных для людей с высокими доходами, но у властей Стамбула есть планы по дальнейшему развитию Картала. Ожидается, что к 2020 году район станет новым культурным и промышленным центром Анатолии. Уже сегодня здесь развёрнуты многочисленные строительные проекты по возведению жилых домов, концертных залов, кинотеатров, музеев, офисных зданий, парков, ресторанов и пристани, среди которых комплексы Kartall Mesa на 304 квартиры и Pega Kartal на 200 квартир. Апартаменты тут стоят 100−400 тыс. евро.
7. Бакыркёй: магазины и рестораны
Бакыркёй — один из старейших жилых районов Стамбула. Здесь селятся представители среднего класса. В районе находится в отдалении от Бейоглу и других популярных мест Стамбула, однако здесь хорошо развито транспортное сообщение. Например, до площади Таксим отсюда можно добраться за 40 минут на автобусе или за 25 минут на такси, до Кадыкёя и Султанахмета — за 25 минут на поезде, а до аэропорта имени Ататюрка — всего 15 минут на авто.
Бакыркёй — один из главных торговых и жилых районов европейской части Стамбула. Здесь много недорогих магазинов с одеждой, кафе и ресторанов, некоторые из которых имеют вид на Мраморное море. Сюда приезжают за покупками жители окрестных районов, из-за чего в Бакыркёе всегда многолюдно, особенно по выходным. Самый крупный торговый центр — Capacity.
В прошлые столетия в этой части города селились преимущественно греки и армяне, которые строили просторные дома. В XX веке Бакыркёй был значительно перестроен, и от его исторической части мало что сохранилось.
Набережная Бакыркёя
Иностранное население Бакыркёя малочисленно, при этом для трудоустройства приезжих в районе есть хорошие возможности, а также насчитывается 50 школ по изучению турецкого языка. Лучшие кварталы Бакыркёя — Атакёй (Ataköy) и Флорья (Florya).
«Бакыркёй — один из самых престижных районов Стамбула. Во Флорьи проживает местная элита, знаменитости и высшие слои населения Стамбула. Цены варьируются от 2 700 до 13 500 евро/м²»,— отмечает Мария Жарая.
8. Бейликдюзю: модернизация жилого фонда
Бейликдюзю — район, популярный среди среднего класса. Большинство местных жителей заняты в промышленности или сфере услуг. До центра регулярно ходит транспорт, например до аэропорта имени Ататюрка можно доехать всего за 10 минут.
В Бейликдюзю много новостроек
В районе развита инфраструктура: есть рестораны, магазины, детские площадки, школы, парки, больницы, спортивные объекты, три университета. Среди жилых объектов преобладают многоквартирные новостройки. Среди новых проектов Бейликдюзю — многоквартирный комплекс Tac Mahal, включающий бассейн, парковку, детский сад, фитнес-центр, спа, рестораны, кафе, кинотеатры, спортивные и детские площадки.
Почти вся территория Стамбула подвержена землетрясениям, а Бейликдюзю считается одним из самых сейсмоопасных районов наряду с Авджыларом (Avcılar) и Мальтепе, которые значительно пострадали во время Измитского землетрясения в 1999 году. Однако это не должно пугать инвесторов: современные здания строятся по новым технологиям, которые позволяют домам устоять во время сильных толчков. Власти Стамбула выделяют часть бюджета специально для реконструкции ветхих зданий.
По словам специалистов İnanlar İnşaat, для покупки лучше выбрать новое здание: это гарантирует бóльшую безопасность. Сами турецкие граждане всё чаще продают свои дома и селятся в новых жилых комплексах. В Стамбуле полным ходом идёт модернизация зданий: старые постройки сносят и вместо них возводят новые.
Цены на жилье в Бейликдюзю варьируются от 600 до 900 евро за квадратный метр.
9. Аташехир: жилые многоэтажки и офисы
Аташехир — это деловой район, расположенный рядом с Кадыкёем в азиатской части Стамбула. Это место рассчитано на жителей, имеющих собственные машины, поэтому общественный транспорт здесь мало распространён. При проектировании Аташехира застройщики выделили большую территорию под стоянки для автомобилей, поэтому в районе много удобных наземных и подземных парковок.
В Аташехире находится мечеть Мимара Синана, открывшаяся в 2012 году
В Аташехире находятся офисы многих компаний и возводятся новые коммерческие здания, есть возможности для отдыха и занятий спортом. В районе также расположены пять школ и два торговых центра. Аташехир считается благополучным районом, здесь часто селятся семьи с детьми.
Ещё одна отличительная черта Аташехира — многоэтажное жилищное строительство. Отдельных домов тут нет, и власти не планируют их возводить. Зато в ближайшие годы в районе появится 18 тыс. единиц жилья, рассчитанных на 80 тыс. жителей со средними доходами. По словам Марии Жарой, цены на жильё в Аташехире начинаются от 160 тыс. евро.
10. Кючюкчекмедже: перспективы создания инфраструктуры
Район Кючюкчекмедже находится рядом с Бакыркёем. Главный плюс этой части Стамбула — перспективы роста и большой простор для строительства. В Кючюкчекмедже много высотных новостроек, но пока недостаточно парков и магазинов — инфраструктуру тут только предстоит развивать. В этом районе селятся люди самого разного достатка.
Кючюкчекмедже активно застраивается
Массово возводить дома в Стамбуле в районе Кючюкчекмедже начали в 1980-х годах, поэтому старинных зданий здесь почти нет. Сейчас в районе активно строятся многоквартирные комплексы. Один из таких новых проектов — Tema İstanbul, включающий более 3 тыс. единиц жилья, а также три гостиницы, торговый центр, выставочный центр, парковку и тематический парк с аттракционами, кинотеатрами и музеями. Цены на квартиры в комплексе варьируются от 120 тыс. до 370 тыс. евро.
Tranio советует выбирать районы Стамбула в зависимости от целей покупки:
- для сдачи в краткосрочную аренду: Бейоглу, Бешикташ, Фатих;
- для инвестиций в строительство: Аташехир, Бейликдюзю, Картал, Кючюкчекмедже;
- для проживания семей с детьми: Бакыркёй, Кадыкёй, Сарыер.
Транио
