Инвестиции в недвижимость Чехии: как заработать на аренде жилья.

 Инвестиции в жилую недвижимость Чехии выгодны по нескольким причинам:

• благоприятные экономические показатели (инфляция порядка 3 % , растущий ВВП, сокращающаяся безработица — всего около 8 % и рост зарплат местного населения);


• стабильный спрос на аренду со стороны студентов и молодых специалистов, работающих по контракту в чешских или международных компаниях;


• низкие цены по сравнению с другими странами: квадратный метр в Чехии стоит в среднем 1 900 евро, в Германии — 3 400 евро, в Австрии — 4 300 евро;


• цены на недвижимость в Чехии оставались стабильными в последние три года, а теперь имеют тенденцию к росту (+2,9 % в 2014 году, Knight Frank), поэтому в перспективе жилье можно будет с выгодой продать.


•  


• Где покупать: Прага, Брно и другие крупные города


• По данным «Транио», 57 % заявок на недвижимость в Чехии приходятся на рынок Праги. Это самый популярный город страны. Здесь самый большой спрос на жилье, и больше всего студентов и молодых специалистов, снимающих квартиры.


• В Праге стоит покупать жилье рядом со станциями метро и остановками общественного транспорта. Популярные районы — Винограды, Вышеград, Голешовице и Жижков. «Частично в эту же категорию попадают ближайшие к центру улицы районов Вршовице, Смихов и Нусле. Районы Праги 6 Дейвице и Сухдол перспективны для сдачи в аренду потому, что в этой области сконцентрированы кампусы сразу нескольких крупных университетов: Чешского технического университета, Чешского агротехнического университета и Химико-технологического университета»,— комментирует Алеся Бигун, директор компании Admireal, предлагающей недвижимость в Чехии.


•  


• По словам эксперта, при выборе варианта для инвестиций решающим фактором является не только район, но и стоимость объекта. Например, в районах Дейвице и Винограды квадратный метр стоит дорого, но и стоимость аренды там также выше, но не настолько, чтобы компенсировать завышенную стоимость покупки. «Большинство квартир в этих районах не способны приносить больше 3–4 %годовых чистыми, тогда как, например, на Жижкове или в ближайших Вршовицах продажная стоимость квадратного метра пока остается сравнительно низкой, и можно подобрать вариант, который будет приносить доходность 5–6 % годовых при сдаче в долгосрочную аренду»,— говорит Алеся.


• Помимо Праги, спрос на аренду высок в Брно, а также в городах Марианске-Лазне, Плзень, Подебрадыи Ческе-Будеёвице.

Не рекомендуется покупать квартиры для сдачи в аренду в районах на северо-западе и севере страны, например, в Устецком крае. По словам Алеси Бигун, квадратный метр здесь стоит дешево, однако панельные дома в этих краях находятся в запустении целыми микрорайонами, поставщики коммунальных услуг отключают воду в подъездах за неуплату, и продать впоследствии такую недвижимость можно будет разве что за символическую плату.

Бюджет инвестиций — от 60 тыс. евро

«Нижний порог инвестиций в таких городах как Марианске-Лазне, Плзень, Подебрадыи Ческе-Будеёвице может быть ниже, примерно от 40 тыс. евро, но такие варианты нужно подбиратьс осторожностью»,— считают специалисты компании Admireal. Эксперты не советуют покупать слишком дешевую недвижимость — из-за низкого качества и отсутствия перспектив роста стоимости. Такие квартиры, как правило, имеют недостатки: полуподвальный этаж, неудовлетворительное состояние, плохой вид из окон.

Платить за одну однокомнатную квартиру больше 80 тыс. евро тоже не стоит: они сдаются не значительно дороже квартир стоимостью 60 тыс. евро. Обычные арендаторы не готовы платить за жилье большие деньги, поэтому доходность дорогих квартир меньше доходности дешевых. Инвесторам с бюджетами более 120 тыс. евро лучше вкладывать деньги в две однокомнатные квартиры.

Есть возможность взять ипотеку для покупки жилья в стране. Кредиты в Чехии выдаются россиянампод 4–5 % годовых. Сумма кредита — до 70 % от стоимости недвижимости. Арендные платежи значительно превосходят платежи по ипотеке. Например, квартира стоимостью 70 тыс., купленная в кредит, приносит около 300 евро в месяц и полностью оплачивает платеж по ипотеке (около 200 евро).

Доходность — 5 % годовых

По данным Global Property Guide, доходность квартир в центре Праги составляет около 4 %. Однако немного дальше от центра столицы, а также в провинциальных городах можно найти более выгодные варианты. «Транио» вместе с чешскими партнерами предлагает инвестиции в жилую недвижимость Чехии с чистой доходностью 5 % в год (за вычетом стоимости коммунальных платежей).

Также существуют предложения с доходностью до 7 % при вложениях в фонды, занимающиеся строительством коммерческой недвижимости (например, складов и производственных помещений). Однако это не классические инвестиции: покупаются не объекты недвижимости, а акции фонда.

Как правило, когда застройщики или агенты недвижимости предлагают 5–7 %годовых, речь идет не о гарантированной доходности. Лишь немногие компании включают в договор с владельцем пункт о гарантированной доходности 5 % годовых, беря на себя все риски в случае простоя квартиры или не добросовестных арендаторов. Достигнуть этой доходности вполне возможно, но в этом случае нужно обращаться в компанию, которая на основании своего опыта и знаний сама подберет покупателю квартиру, которую возьмет впоследствии в управление со всеми гарантиями.

Повысить доходность можно несколькими способами, например, перевести счета за коммунальные услуги на имя арендатора или использовать залог для возмещения убытков, если не было предварительного уведомления о переезде.

Самый выгодный вариант — маленькие квартиры

В чешских объявлениях о продаже недвижимости квартиры обозначаются так:

• 1+kk — квартира-студия;


• 1+1 — квартира с одной жилой комнатой и отдельной кухней;


• 2+kk — в квартире две комнаты, причем одна из них используется только как жилая, а вторая может быть совмещена с кухней;


• 3+kk, 4+kk, 5+kk — квартиры с тремя, четырьмя и пятью комнатами, одна из которых — кухня.

Согласно данным JLL, большинство продаж в Праге приходится на двух- и трехкомнатные квартиры (почти 65 % в 2014 году). Их чаще всего покупают для собственного проживания. Доля студий составляет лишь 3,8 %, однако именно они пользуются наибольшим спросом среди арендаторов.

Наиболее рентабельны однокомнатные квартиры или студии площадью 25–35 м². Их доходность при грамотном выборе и управлении будет достигать 5–6 % годовых. С ростом площади квартиры доходность снижается: для двухкомнатной квартиры она составляет около 4 %, для трехкомнатной — около 3 %.

Например, квартира-студия площадью 25 м² в Праге 7 (Холешовице) стоимостью 68 тыс. евро сдается за 316 евро в месяц (не включая коммунальные платежи в размере 75 евро). Чистая доходность — 5,5 % годовых. Инвестиции окупаются за 18 лет.

Сравним два варианта — инвестиции в трехкомнатную квартиру или две однокомнатные по той же цене.

Согласно расчетам компании Admireal, за 200 тыс. евро можно купить трехкомнатную квартиру площадью 70–80 м² в хорошем состоянии. Аренда будет приносить в лучшем случае около 540 евро в месяц (за вычетом коммунальных платежей). Купив две однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры за 100 тыс. евро, можно зарабатывать на аренде каждой квартиры 360 евро, или 720 евро за две квартиры, что на четверть больше, чем при сдаче одной трехкомнатной квартиры.

Помимо этого, студии более ликвидны, чем более просторные квартиры: при адекватной цене найти покупателя для студии можно за 1–3 месяца, тогда как «трешки» задерживаются на рынке до года. В целом, квартиры с двумя и тремя комнатами больше подходят для собственного проживания, нежели для сдачи в аренду.

Если средства позволяют, вместо пакета разрозненных квартир можно купить доходный дом на несколько небольших квартир. Главное преимущество — когда целое здание принадлежит одному владельцу, отпадает необходимость получать согласие соседей по всем вопросам, которые касаются содержания и ремонта.

Особенности покупки и содержания

Можно оформлять сделку как на физическое, так и юридическое лицо. По информации экспертов Admireal, оформлять сделку на фирму имеет смысл, если:

• приобретается недвижимость для ведения основной предпринимательской деятельности (офис, магазин, цех, склад);


• предполагается, что фирма будет длительное время нести крупные убытки;


• привлекаются заемные средства, и при этом нет возможности получить ипотеку на физическое лицо (например, если нет официально подтвержденного источника доходов).

Во всех остальных случаях рекомендуется оформлять покупку на физическое лицо. В таком случае можно уменьшить налог на прибыль от сдачи в аренду и налог на прирост капитала.

После покупки квартира сдается в аренду с помощью управляющей компании. Это особенно удобно, если покупатель живет в России, не может самостоятельно искать арендаторов и заниматься обслуживанием жилья. Стандартная комиссия управляющей компании составляет 10 % от чистой месячной арендной платы.

Обычно собственники квартир открывают счета в чешских банках. Это нужно для того, чтобы доходы не «съедались» банковскими комиссиями за перевод и разницей в курсах валют. Если жилье сдается в аренду без управляющей компании, счет в Чехии нужен вдвойне. «За платежной дисциплиной арендаторов и так нужно следить и напоминать, а если дать жильцам возможность пользоваться отговоркой „платеж не прошел“, то риски ждать очередного платежа месяцами несоизмеримо возрастут. Счет можно открыть во время любого своего приезда в Чехию, это занимает всего час, и многие банки предлагают бесплатное ведение счета»,— говорит Алеся Бигун.

Подводные камни

По чешским законам, если арендатор не платил за квартиру три месяца, то он обязан покинуть квартиру без задержки в течение месяца. Рассказывает Алеся Бигун: «Спустя три месяца арендатора нельзя выселить, можно расторгнуть с ним договор с незамедлительным вступлением расторжения в силу. А если арендатор просто систематически задерживает оплату или платит меньше положенного, то выселить его можно только с трехмесячным предупреждением, и нет никаких гарантий, что за эти три месяца после предупреждения жилец заплатит хоть что-то. Выселить упрямого арендатора очень сложно: для этого требуется решение суда, получение которого может затянуться до полугода. Вообще, закон защищает арендатора намного в большей степени, чем арендодателя».

Снизить этот риск помогает управляющая компания: специалисты принимают меры предосторожности, чтобы не допустить таких ситуаций, а именно проводят скоринг арендаторов, некоторые составляют договора субаренды. Она также принимает меры по скорейшему выселению арендаторов законными способами.

Когда приобретается уже сданный в аренду объект, если жилец связан с предыдущим владельцем длительным договором, то арендную плату новому владельцу он будет платить именно исходя из старого контракта. И покупатель квартиры не имеет права выселить жильца до истечения договора аренды и не имеет права повысить аренду.

Мелкие работы по дому лежат на плечах арендаторов. Собственник несет расходы только на капитальный ремонт.

«Мелкий ремонт (замена лампочек, починка сантехники или электрики до 1 000 крон, покраска испачканных стен) по закону является обязанностью арендатора, и это прописывается в договоре. Если арендатор после себя оставляет какие-то неисправности в квартире, то при обратной приемке недвижимости все эти дефекты отражаются в протоколе приемки-передачи, и стоимость их устранения вычитается из страховой суммы. Примерно раз в пять лет приходится потратить более крупную сумму (обычно в пределах 1 000 евро) на небольшой косметический ремонт или замену пришедшей в негодность мебели, ну а капитальный ремонт может выдержать и 20 лет, за это время квартира как раз полностью окупается»,— рассказывает Алеся Бигун.