В Великобритании действует достаточно сложная система прав собственности на недвижимость, которая может показаться слишком запутанной для иностранца. Однако существует ряд простых фактов, которые обязан знать любой покупатель недвижимости здесь.
Большая часть отдельных домов в Великобритании продается для последующего владения freehold, которое предполагает всю полноту прав. В случае владения freehold, земля и стоящее на ней жильё является частью имущества владельца и передаётся наследникам в случае смерти. Единственными возможными ограничениями права распоряжения собственностью могут быть законы, связанные с получением разрешения на строительство (или перепланировку). Британский freehold является аналогом обычного российского права собственности на недвижимость.
Большая же часть квартир находится во владении leasehold, согласно которому владелец располагает правом собственности на квартиру, но не на землю, которая принадлежит владельцу freehold. В свою очередь, владелец земли (лендлорд) взымает с владельца квартиры ежегодную плату за пользование землей, обязуясь, в свою очередь, производить реставрационные работы по зданию.
Leasehold
Форма владения leasehold распространяется, в основном, на квартиры. Исключение, например, составляют дома, расположенные на землях, принадлежащих королевской семье, в таких районах, как Мейфэр, Риджентс-парк, Челси, Найтсбридж. Само по себе владение leasehold означает аренду земли, на которой расположено здание. Владелец leasehold обязан выплачивать владельцу freehold ежегодную плату за пользование землей («ground rent»), которая, чаще всего, составляет от 10 до 500 фунтов.
Покупка недвижимости под leasehold означает фактическое владение недвижимостью, к которому, однако, добавляются дополнительные обязательства. Помимо арендной платы за землю к ним могут относиться некоторые ограничения на ремонтные работы, смену обоев и др. Часто лендлорд предъявляет владельцу leasehold дорогостоящие счета на оплату «административных» нужд.
Владение leasehold распространяется на ограниченное количество лет. Срок пользования землей ограничен и может составлять от 1 года до 999 лет. Владелец подписывает документ о том, что срок аренды ограничен. Согласно букве договора, после завершения срока аренды собственность переходит во владение лендлорду. Однако обычно владелец права freehold продлевает срок аренды владельцу права leasehold на очередной срок по разумной цене. Цена зависит от стоимости недвижимости и может доходить до нескольких десятков тысяч фунтов.
Чем меньше период leasehold, тем меньше рыночная стоимость недвижимости, так как процедура увеличения срока leasehold достаточно сложная и дорогостоящая. Таким образом, при покупке недвижимости в Великобритании нужно точно проверить, сколько времени владения leasehold осталось по объекту. Например, возможны затруднения в получении ипотечного кредита, если срок аренды leasehold составляет менее 50 лет (многие эксперты рекомендуют срок от 70 лет, некоторые – не менее 199 лет.
Промежуточные формы собственности
Учитывая то, что владельцы квартир в какой-то момент неизбежно оказываются в ситуации, когда ввиду истечения срока leasehold их недвижимость начинает падать в цене, актуален вопрос о получении права freehold.
По британскому законодательству, в том случае, если лендлорд принял решение продать свое право собственности, он обязан предоставить возможность владельцу leasehold первым выкупить это право, а также дать ему срок для обдумывания условий продажи. Срок, в течение которого лендлорд не имеет право продавать freehold третьим лицам, указывается в официальном извещении на имя владельца leasehold.
Во многих многоквартирных домах существует практика «share of the freehold», согласно которой каждый владелец квартиры может выкупить долю акций в компании, которая создается с целью получения права владения freehold на данное здание. Таким образом, владельцы получают больше полномочий и прав на владение недвижимостью при меньших издержках – например, продление аренды leasehold в этом случае не требует дополнительных выплат.
После реформы leasehold, произошедшей в 1993 году, владельцы квартир имеют право коллективного приобретения прав на владение freehold («joint freehold или «commonhold»). Такие квартиры, в основном, расположены в небольших зданиях с не более чем пятью отдельными квартирами. В данном случае собственники квартиры являются дольщиками в коллективном владении freehold.
Для коллективной покупки права freehold владельцами квартир требуется решение более 50% владельцев в данном здании. При этом, однако, если решение о приобретении права freehold принимают только 50% владельцев, то общая стоимость freehold будет составлять сумму в два раза выше, чем при условии стопроцентного владения freehold в здании.
Однако при коллективном владении freehold могут возникнуть существенные разногласия среди совладельцев, которые часто можно разрешить только посредством судебного разбирательства.
Само по себе владение freehold может значительно повысить стоимость жилья. Однако управление зданием на правах freehold требует существенных навыков и знаний в сфере административного законодательства, что, помимо очевидных крупных затрат, делает приобретение freehold не таким популярным, как это могло бы показаться.
Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru
Источник:http://www.homesoverseas.ru/articles/4941
