По данным исследования PriceWaterhouseCoopers, в 2012 году Стамбул занял первое место в списке лучших европейских городов для инвестиций в недвижимость. Это один из крупнейших и самых быстрорастущих мегаполисов: ежегодно появляется в среднем 30 новых улиц, присоединяются пригороды, застраиваются пустующие участки. На приток иностранных инвесторов повлияла также отмена «принципа взаимности». Кроме того, в Стамбуле стремительно растет средний класс, доля которого уже составляет более 40 % от 14-миллионного населения. Он является основным двигателем спроса на недвижимость: ежегодно требуется до 250 тыс. единиц жилья.
«Тем, кто задумывается об инвестициях в Стамбул, стоит внимательно подходить к выбору района, так как транспортная доступность, качество инфраструктуры и сейсмические риски могут сильно повлиять на перспективность ваших вложений»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.
По словам Алены Мальчевой, самые престижные для проживания районы города — Бешикташ и Сарыер. Они находятся в европейской части Стамбула. «Для ведения бизнеса более подходят многолюдные, оживленные кварталы, в которых останавливается много туристов. Это, например, Ортакёй, Таксим, Султанахмет и Лалели»,— добавляет она.
Эксперты Tranio.Ru составили рейтинг районов Стамбула в зависимости от выгодности инвестирования.
1. Бешикташ: дворцы и небоскребы
Бешикташ — это зеленый, безопасный и современный район на берегу Босфора, коммерческий и культурный центр Стамбула, район дворцови роскошных отелей. Квартиры здесь дороже, чем в других частях города. В Бешикташе много старинных особняков с видом на Босфор. Это один из самых застроенных районов, именно здесь находится самая доходная в городе недвижимость. Квартира, площадью 120 м² возвращает приблизительно 4.4 % от своей стоимости. Цена на просторные апартаменты превышает 5 000 евро/м².
Транспортное сообщение находится на высоте: автобусы, такси-долмуши и поезда ходят почти во все районы Стамбула. В районе имеется и морской порт. Единственный недостаток, связанный с транспортом,— отсутствие метрополитена.
По данным отчета компании Reidin, опубликованного в 2012 году, большинство самых престижных кварталов Стамбула находятся в районе Бешикташ. Среди них — Бебек, Левент и Этилер. Также благоприятными для жизни и инвестиций в недвижимость считаются Ортакёй и Улус.
Левент — знаменитый деловой квартал. Там много офисных зданий, среди которых — Istanbul Sapphire, самый высокий небоскреб Турции (54 этажа над землей и несколько подземных). Немного ниже него другое местное здание — Bankası Tower 1, высотой 52 этажа. В последние годы Левент «захватывают» иностранные компании. Офисных площадей не хватает, поэтому в офисы часто перестраиваются старомодные виллы. В квартале Этилер есть торговые центры, спортивные клубы и современные многоквартирные здания. Здесь часто селятся те, кто работает в Левенте.
2. Бейоглу: посольства, иммигранты и европейская архитектура
Недалеко от Бешикташа находится Бейоглу, еще один элитный район Стамбула. Со старой европейской частью города он соединяется Галатским мостом. От моста до Галатской башни проходит линия метро Тюнель. Лучшими кварталами Бейоглу считаются Гюмюссую, а также Джихангир — богемный квартал с узкими улочками, кафе и барами, в котором селятся преимущественно художники, писатели и актеры.
Бейоглу спланирован и застроен по европейскому образцу. Здания начала ХХ века в стилях модерн и эклектика формируют торговые улицы и бульвары с супермаркетами и дорогими бутиками. Через эти кварталы проложена трамвайная линия. На центральной улице Бейоглу, Истикляль Джаддеси, расположены магазины, рестораны, кафе и базары. В районе есть художественные музеи, банки, а также консульства Великобритании, Германии, Нидерландов, России и Швеции. В Бейоглу живет немало иммигрантов из стран Азии и Европы. В основном это представители творческих профессий и молодые специалисты.
Бейоглу — одно из самых дорогих мест Стамбула для покупки недвижимости. Приобрести квартиру площадью 75 м² можно примерно за 170 тыс. евро. Арендная плата составит приблизительно 840 евро в месяц, то есть владелец может получать доход около 6 % годовых.
«Все типы квартир здесь хорошо сдаются. Двух- и трехкомнатные можно сдавать семьям, однокомнатные — одиноким людям. Чем ближе жилье к центру Стамбула, тем быстрее оно сдается. Если жилой комплекс имеет дополнительные удобства, такие как тренажерный зал, бассейн и другие, доходность будет выше, но арендатор обязан оплачивать „айдат“ — ежемесячный сбор за бассейн, сад, уборку территории и охрану»,— говорит Алена Мальчева.
Самая известная достопримечательность Бейоглу — отель Pera Palas, возведенный в 1892 году для пассажиров «Восточного экспресса». В одном из его номеров Агата Кристи написала роман «Убийство в восточном экспрессе». Также в отеле останавливались Грета Гарбо, Мата Хари, Сара Бернар и Кемаль Ататюрк.
3. Сарыер: дачи для элиты
Сарыер — живописный район у пролива Босфор в европейской части Стамбула. На юге он граничит с Бешикташем, на юго-западе — с районом Кягытхане, на западе — с районом Эйюп. В 2008 году в состав Сарыера вошёл Бахчекёй, в 2012 — Шишли (торговый квартал) и Маслак (офисный квартал). Один из самых престижных кварталов Сарыера — Нишанташи. Это место знаменито тем, что здесь жил известный турецкий писатель и лауреат нобелевской премии Орхан Памук. Благополучным местом для проживания также считается квартал Зекериякёй.
В Сарыере много кафе и ресторанов. Местные пляжи — популярное место отдыха. Однако здесь, как и в других местах Стамбула, рекомендуется только загорать, но не купаться, поскольку вода сильно загрязнена.
Сарыер издавна популярен среди богатых турков и иностранцев. Здесь селятся состоятельные политики, бизнесмены, актёры и музыканты. В Сарыере много элитных вилл, которые используются как летние резиденции. Недвижимость здесь стоит недешево. Так квартиру площадью 75 м² можно купить в среднем за 117 тыс. евро. Аренда такого объекта принесет около 700 евро в месяц. Средняя доходность — 7,15 % в год. Стоимость квадратного метра превышает 3 000 евро.
4. Фатих: торговый и культурный центр
Фатих расположен недалеко от Международного аэропорта имени Ататюрка и вокзала Сиркеджи, по соседству с Бейоглу. В районе сосредоточена бо'льшая часть главных исторических и культурных достопримечательностей города, включая собор Святой Софии, дворец Топкапы, мечети Сулеймание и Султанахмет, церковь Христа Спасителя в Хоре и Археологический музей Стамбула. Фатих включает кварталы Лалели, Султанахмет и Эминёню.
Лалели — самый «русский» район Стамбула, он ориентирован на туризм из стран СНГ. Здесь же сосредоточена и немалая часть городской торговли. В Лалели много русских коммерсантов, приезжающих за товарами, а магазины пестрят надписями на русском языке. В этом квартале преступностьвыше, чем, например, в более благополучных Бебеке и Нишанташи. Соседний квартал Султанахмет является историческим центром с обилием достопримечательностей прошлого. Тут встречаются образцы старинной турецкой архитектуры — традиционные деревянные дома.
5. Кадыкёй: жилые комплексы для среднего класса
Кадыкёй — самый древний район Стамбула, расположенный в азиатской части города. Первые следы поселения на этом месте относятся к 680 г. до н. э. Кадыкёй включает кварталы Джаддебостан, Ичеренкёй, Козьятагы, Мода и Фенербахче.
Кадыкёй находится недалеко от Международного аэропорта имени Сабихи Гёкчен. В районе расположен вокзал Хайдарпаша, который связывает Стамбул с Анатолией, азиатской частью Турции. В европейскую часть города каждые полчаса отправляется паро́м.
Это большой торговый район с множеством кафе, ресторанов, магазинов, базаров, парков и детских площадок. В этой части Стамбула расположены жилые комплексы, преимущественно для среднего класса. Активно ведется жилищное строительство в квартале Ичеренкёй. Деловая жизнь района сосредоточена в Козьятагы. В целом, Кадыкёй — уютный и безопасный район. Покой местных жителей нарушается разве что в период футбольных матчей на стадионе Фенербахче.
Жилье, особенно то, что имеет вид на Босфор, стоит дорого, хотя сумма инвестиции для покупки доходного жилья немного ниже, чем в Бейоглу,— в среднем 147 тыс. евро. Покупка квартиры площадью 75 м² принесёт собственнику около 4,5 % годовых.
6. Картал: центр городского строительства
Картал находится в азиатской части Стамбула, между районами Мальтепе и Пендик. На побережье много роскошных вилл и элитных многоквартирных комплексов, в основном предназначенных для людей с высокими доходами.
В районе развито производство: по данным на 2005 год в Картале размещалось 400 фабрик большого и среднего размера, и около 1 300 мелких мастерских, в которых работало свыше 40 тыс. человек.
Власти Стамбула имеют большие планы на Картал. Ожидается, что к 2020 году район станет новым культурным и промышленным центром Анатолии. Здесь развернуты многочисленные строительные проекты по возведению жилых домов, концертных залов, кинотеатров, музеев, офисных зданий, парков, ресторанов и пристани. В проекте городской реконструкции участвует всемирно известный архитектор Заха Хадид. В 2014 году будет сдано31-этажное жилое здание Kartall Mesa. Жилое здание, которое включает в себя 286 квартир. К июню 2015 здесь закончится строительство 32-этажногоздания с квартирами и офисами — Pega Kartal. Стоимость строительства — 17,2 млн долл.
7. Бакыркёй: магазины и рестораны
Бакыркёй — один из старейших жилых районов Стамбула. Здесь селятся представители среднего класса. Лучшие кварталы — Атакёй и Флорья. Цена квадратного метра составляет от 1 700 до 3 800 евро.
Бакыркёй находится в отдалении от Бейоглу и других популярных мест Стамбула, однако здесь хорошо развито транспортное сообщение. Например, до площади Таксим можно добраться за 40 мин на автобусе или за 25 мин на такси, до Кадыкёя и Султанахмета — за 25 мин на поезде. До аэропорта имени Ататюрка — всего 15 мин езды.
Это один из главных торговых и жилых районов европейской части Стамбула. Здесь много недорогих магазинов с одеждой. Сюда приезжают за покупками жители окрестных районов, из-за чего в Бакыркёе всегда многолюдно, особенно по выходным. Самый крупный торговый центр — Capacity. Здесь множество кафе и ресторанов, некоторые из них имеют вид на Мраморное море. В прошлые столетия в этой части города селились преимущественно греки и армяне, которые строили просторные дома. В XX веке Бакыркёй был значительно перестроен, и от его исторической части мало что сохранилось.
Иностранное население Бакыркёя малочисленно, но для трудоустройства приезжих есть хорошие возможности. В районе насчитывается 50 школ по изучению турецкого языка.
8. Бейликдюзю: модернизация жилого фонда
Бейликдюзю — район, популярный среди среднего класса. Большинство жителей заняты в промышленности или в сфере услуг. До центра регулярно ходит транспорт. До аэропорта имени Ататюрка можно доехать всего за 10 мин.
В районе достаточно развита инфраструктура: есть рестораны, магазины, детские площадки, школы, парки, больницы, спортивные объекты, имеются три университета. Среди жилых объектов преобладают многоквартирные новостройки, развит и рынок строительства. Так, в Бейликдюзю возводится многоквартирный комплекс Tac Mahal. Строительство планируется завершить в декабре 2014. Проект включает бассейн, парковку, детский сад,фитнес-центр, спа, рестораны, кафе, кинотеатры, спортивные и детские площадки.
Почти вся территория Стамбула подвержена землетрясениям. А Бейликдюзю числится среди самых сейсмоопасных районов наряду с Авджыларом и Мальтепе, которые значительно пострадали во время Измитского землетрясения 1999 года. Однако это не должно пугать инвесторов: современные здания строятся по новым технологиям, которые позволяют устоять во время сильных толчков. Власти Стамбула выделяют часть бюджета специально для реконструкции ветхих зданий.
«Для покупки лучше выбрать новое здание. Это гарантирует большую безопасность. Сами турецкие граждане уже продают свои дома и предпочитают селиться в новых зданиях. В Стамбуле полным ходом идет модернизация зданий: старые постройки разрушают и вместо них возводят новые»,— говорит Алёна Мальчева.
9. Аташехир: жилые многоэтажки и офисы
Аташехир расположен рядом с Кадыкёем. Этот район рассчитан на жителей, имеющих собственные машины, поэтому общественный транспорт здесь мало распространён. При проектировании Аташехира было запланировано большая территория для стоянки автомобилей: здесь много наземных и подземных парковок.
Эта часть Стамбула представляет собой деловой центр, здесь расположены офисы многих компаний. Возводятся новые коммерческие здания. В районе есть возможности для отдыха и занятий спортом. Имеются пять школ и два торговых центра. Аташехир считается благополучным районом, и здесь часто селятся семьи с детьми.
Еще одно отличие — многоэтажное жилищное строительство. Личных домов нет, и власти не планируют их возводить. В ближайшие годы будут построены 18 тыс. единиц жилья, рассчитанных на 80 тыс. жителей со средними доходами.
10. Кючюкчекмедже: перспективы создания инфраструктуры
Район Кючюкчекмедже находится рядом с Бакыркёем. Главный плюс этой части Стамбула — перспективы роста и большой простор для строительства. Массово возводить дома здесь стали в начале 1980-х годов, поэтому старинных зданий здесь почти нет. Сейчас здесь активно строятся многоквартирные комплексы. К 2016 году будет реализован проект смешанного назначения Theme Park. Он включает 4 тыс. единиц жилья, три гостиницы, торговый центр, выставочный центр, парковку и тематический парк с аттракционами, кинотеатрами и музеями.
В Кючюкчекмедже много высотных новостроек, но еще мало парков и магазинов. Инфраструктура развита недостаточно. Здесь селятся люди разного достатка.
***
Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшие годы Стамбул не потеряет инвестиционную привлекательность. Как отмечает Георгий Качмазов, перспективы роста цен на недвижимость в Стамбуле в ближайшие 10 лет представляются реалистичными и менее рискованными. Позитивный прогноз дает и Алёна Мальчева: «Я предполагаю, что цены на недвижимость подскочат в ближайшие пять лет. Чем раньше люди приобретут недвижимость в Стамбуле, тем больше они выиграют».
Юлия Кожевникова, Tranio.Ru
