Ликвидность объекта недвижимости, в том числе зарубежной, является ключевым фактором, определяющим его привлекательность при покупке. Чем выше ликвидность, тем быстрее и выгоднее затем можно будет перепродать объект.
Ликвидность зарубежной недвижимости определяется тем, насколько быстро и с каким доходом можно продать объект в текущей рыночной ситуации, либо тем, насколько велика ежегодная прибыль от сдачи его в аренду. Адекватная цена, назначенная продавцом, также играет немаловажную роль. Поэтому при покупке недвижимости очень важно проанализировать уровень ее ликвидности.
Ликвидной можно считать недвижимость, которая будет востребована на рынке при практически любом развитии экономической ситуации в стране, говорит Екатерина Маслова, директор компании «Ларгус Эстейт». Это общепринятое определение верно для любых стран. Но стоит учитывать, что для массового сегмента рынка недвижимости и эксклюзивных объектов существуют разные факторы, влияющие на степень ликвидности.
Завалишина Наталья, генеральный директор компании «МИЭЛЬ Distant Property Management», отмечает, что ликвидность - это прежде всего возможность достаточно быстро и без потерь продать объект недвижимости. При сегодняшней динамике рынка и в зависимости от страны, уровня самого объекта, его расположения - это срок от двух до шести месяцев, для дорогой недвижимости - в течение года. Без потерь - это, по крайней мере, по той же стоимости, по которой объект приобретался. Если получается продать объект дороже, то это уже хорошо. Но, безусловно, динамика темпов продаж и ликвидность сильно зависят от назначения самой недвижимости – городская, столичная или курортная.
Что влияет на ликвидность недвижимости?
Существуют основные факторы, которые повышают ликвидность объекта. Очевидными признаками высокой ликвидности можно считать высокий спрос, удачное расположение, адекватную стоимость объекта, хорошую систему управления объектом и высокую вероятность сдачи его в аренду.
Надежда Принц, руководитель компании Prinz Dom Immobilien, считает, что основным фактором, влияющим на ликвидность недвижимости, является, конечно же, развитая инфраструктура, близость аэропортов, зеленой зоны, водоемов и других факторов, свидетельствующих о высоком комфортном качестве проживания, в сочетании с соответствующей ценой.
Первое условие ликвидности собственности является расположение, отмечает Томас Риксис, консультант по недвижимости компании Baltic Expert. К примеру, как показывает история, собственность в центрах столиц мира не становится дешевле. Впрочем, завышенная цена может сделать ликвидный объект неликвидным даже при очень хорошем расположении.
Альберт Касперчик, руководитель отдела по развитию бизнеса компании Extra Sales Consulting Ltd., также считает, что ликвидной недвижимостью всегда будет считаться недвижимость в столице страны, особенно в ее центральных районах, но при этом не исключаются и другие крупные города. Факторы, которые влияют на ликвидность недвижимости наверно можно перечислить десятками, но основные все-таки - это новостройки, развитая инфраструктура, климат в стране, прямые перелеты, престиж того или иного комплекса или курорта, технические параметры объекта и многие другие.
Иногда покупатели могут совершать ошибки при покупке, как им кажется, ликвидного жилья, говорит Екатерина Маслова. Если жилье покупается с целью последующей продажи в краткосрочной или долгосрочной перспективе, то недвижимость, купленная при нестабильной экономической ситуации в стране, как правило, падает в цене, и вы не сможете за нее получить ту сумму, на которую рассчитывали. В меньшей степени это касается эксклюзивной, элитной недвижимости.
Иногда покупатель, прельщенный низкой ценой жилья, приобретает недвижимость в районах с высокой криминальной обстановкой, в окружении убогих зданий и сооружений. Очень высок риск не продать такой объект в будущем. Кроме того, ликвидность может быть снижена по вине продавца. Например, если вы приобретаете недвижимость с видом на море, и в дальнейшем участок перед домом застраивается, загородив вид на море.
Как оценить ликвидность зарубежного объекта недвижимости?
Требования при выборе подходящего объекта недвижимости за границей у всех покупателей разные. Но, чтобы покупка оказалась наиболее ликвидной, необходимо учитывать несколько основных моментов.
Находясь в России, оценить ликвидность объекта недвижимости за рубежом не так легко, говорит Надежда Принц. При выборе может помочь статистика стоимости квадратного метра, стоимости домов и вилл в разных регионах страны, несколько мнений независимых добросовестных консультантов. Но без осмотра объекта и знания географии все равно не обойтись.
Чтобы получить предварительную оценку ликвидности недвижимости на интересующем рынке жилья, можно самостоятельно подыскать информацию в интернете и СМИ о том или ином объекте, отмечает Альберт Касперчик. Но для более подробного анализа лучше обратиться к специалистам местного рынка недвижимости.
Прежде всего, нужно четко понимать цели приобретения, и, исходя из этого, планировать покупку, считает Наталья Завалишина. Стоит проанализировать возможности на рынке недвижимости. Например, если банки легко дают кредиты на объекты, это значит, что они достаточно уверены в их ликвидности. И это очень весомый аргумент в пользу покупки, даже если у вас нет намерений воспользоваться кредитом. Кроме того, стоит обратить внимание на арендный рынок - если недвижимость пользуется популярностью у арендаторов, то значит, что жилья на рынке недостаточно, оно пользуется спросом и это также аргумент в пользу ликвидности. Не стоит гнаться за сильно подешевевшими объектами, как правило, это свидетельствует об их низкой ликвидности.
Если вы не являетесь экспертом и хотите купить недвижимость за границей, говорит Томас Риксис, то рекомендуется определить самые востребованные районы. Затем, если вы ищете недвижимость через местные рекламные сайты, советуем обращать внимание на 20% самых дешевых предложений. Как правило, эти 20% показывают реальную рыночную стоимость. Если вы находите объекты по более низкой цене, то они уже могут быть расценены как высоколиквидные. Увеличить степень ликвидности и обеспечить дополнительную добавленную стоимость в будущем можно, сделав ремонт или создав дополнительные удобства.
По мнению Надежды Принц, считать недвижимость ликвидной можно ту, которая и до вашего ее рассмотрения была ликвидной. Как пример, можно говорить, о недвижимости в Баден-Бадене. Она и в прошлом веке пользовалась спросом, и в настоящее время тоже. Наблюдать можно совершенно незначительные колебания, которые застоем назвать трудно, и при этом цены на объекты в этом районе всегда росли.
Ликвидность разных типов недвижимости
Спрос на ликвидные объекты городской, курортной и элитной недвижимости всегда высок, и найти объекты по адекватной цене на рынке иногда бывает сложно. При этом признаки, определяющие высокую ликвидность объекта, могут оказаться совершенно разными для определенных типов жилья.
В сегментах курортной и городской недвижимости помимо цены важную роль играет небольшая площадь жилья, считает Екатерина Маслова. Так самыми ликвидными объектами такого типа недвижимости являются студии и односпальные апартаменты. Такие объекты «уходят» быстрее остальных, их стоимость ниже, чем недвижимость большей площади. К тому же, это идеальный вариант для сдачи в аренду. Дополнительным плюсом является стоимость обслуживания жилья. Если она приемлема для покупателя и является адекватной рынку – это бесспорно увеличивает ее ликвидность.
Не секрет, что первая линия моря для курортного жилья ценится выше, чем вторая и последующие, продолжает Екатерина Маслова. Это относится даже к странам, где первая линия является достаточно рискованным местоположением, например, в Таиланде.
Городскую недвижимость приобретают по другим причинам. Как правило, она рассматривается в качестве места жительства во время учебы, работы, при далеко идущих планах, таких как получение постоянного места жительства. Поэтому здесь важна близость к памятникам архитектуры, историческому центру, метрополитену (при его наличии), учебным заведениям. Часто такая недвижимость является финансовым инструментом, инвестицией, например, доходные квартиры в Германии.
На роскошную недвижимость распространяются несколько иные показатели ликвидности, и основным является ее уникальность на рынке. В этом смысле, такие объекты можно сравнивать с предметами коллекционного назначения, что в свою очередь, и будет служить показателем ликвидности для объекта.
Обобщить признаки ликвидности разных типов недвижимости достаточно сложно, говорит Наталья Завалишина. Например, даже в пределах одного города Лимассол на Кипре есть объекты достаточно ликвидные и не очень, хотя находятся они на расстоянии нескольких метров друг от друга. Здесь важно качество строительства, отделки, близость к инфраструктуре, морю, вид на море, хорошее управление объектами и соответствие цена - качество. Но если говорить в целом, то, как правило, городская недвижимость, то есть недвижимость крупных городов, более ликвидна, по сравнению с курортной, особенно в наиболее стабильных странах, таких как США, Германия, Великобритания. Что касается элитных объектов, то у них другая динамика продаж, другая целевая аудитория, но обычно ликвидность таких объектов также зависит, даже в еще большей степени, от расположения и качества строительных и отделочных материалов.
Признаки неликвидных объектов недвижимости за рубежом
Не всегда признаки неликвидных объектов могут быть очевидны, и наоборот. На неликвидность объекта могут показать стоимость, низкий спрос или неудобное расположение.
Альберт Касперчик отмечает, что признаками неликвидных объектов недвижимости могут служить плохое качество строительства, минимальная площадь жилья, первые этажи, вид из окна на шумную улицу и т.д.
Главным признаком неликвидного объекта можно назвать отсутствие спроса на объекты, то есть готовность со стороны покупателей приобрести их только в случае дисконта, нередко существенного, говорит Наталья Завалишина. Такие объекты либо предлагаются на продажу с очень большими скидками, либо продаются, а точнее, просто выставлены на продажу в течение длительного времени, иногда в течение нескольких лет. Как правило, на них нет возможности получить кредит или даже рассрочку, отсутствует хорошая инфраструктура, они плохо доступны с точки зрения транспортного сообщения.
Однозначным неликвидным объектом является недвижимость, находящаяся в аварийном состоянии, считает Екатерина Маслова. Но, в случае, если она выкупается для сноса и постройки жилья, то может перейти в иное качество. И ее ликвидность, в случае грамотного маркетинга, увеличится.
Даже если объект недвижимости за рубежом приобретается не для инвестиционных целей, а для собственного использования, покупка должна быть выгодной. Поэтому при принятии решения о покупке жилья в той или иной стране стоит в первую очередь учитывать уровень ликвидности объекта.
HomesOverseas.ru
