Приобретая недвижимость в Испании, вы совершаете сделку, носящую фискальный характер, и, соответственно, должны заплатить в бюджет страны определенные налоги. Испания отличается сравнительно низкими ставками налогов. При покупке недвижимости налогообложению подлежат как физические, так и юридические лица, как резиденты, так и нерезиденты страны. Налоги в Испании платят обе стороны: продавец и покупатель.
Налоги и расходы, связанные с куплей-продажей недвижимости
- Налог на добавленную стоимость (IVA).
Данный налог уплачивается покупателем при приобретении нового жилья от строительной компании.
Оплата налога с 1 января 2013 года.
Ставка налога на добавленную стоимость при покупке первичного жилья составляет 10% от его стоимости.
Покупка земельных участков, коммерческих помещений, дополнительных гаражных мест (начиная с третьего), а также покупка кладовок и гаражных мест отдельно от жилья, будет облагаться НДС по ставке 21%.0
- Налог на передачу собственности (ITP). Данный налог уплачивается покупателем при покупке жилья на вторичном рынке. Величина его обычно составляет 8% и зависит от автономной области, в которой находится жильё.
- Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия. Данный налог начисляется в случае уплаты НДС, т.е. при покупке нового жилья и составляет от 0,1% до 1,2% стоимости объекта в зависимости от автономной области, в которой он находится. Уплачивается покупателем.
- Расходы на проверку статуса жилья в Реестре собственности. Целью данной проверки является получение информации обо всех официальных владельцах недвижимости, их долевой собственности, характеристиках недвижимости, существующих обременениях и т.д. Документ, запрашиваемый в Реестре, носит название Nota Simple. Стоимость запроса при личном обращении в отделение Реестра не превысит 10 евро, при запросе через Интернет составит около 30 евро.
- НДФЛ или налог на прибыль (IRPF или Impuesto sobre beneficios). Физические лица-продавцы недвижимости оплачивают НДФЛ при подаче декларации за год, в течение которого состоялась продажа. Расчет налога производится на базе суммы, составляющей разницу между ценой покупки и ценой продажи, с использованием определенных коэффициентов. Юридические лица-продавцы недвижимости выплачивают соответствующий налог на прибыль компании.
- Расходы на погашение предыдущих ипотечных кредитов (Gastos de cancelación de hipotecas anteriores). При покупке жилья, находящегося в ипотечном кредите, необходимо его аннулировать независимо от того, оформляется новый кредит на покупателя или нет. Аннулирование оформляется нотариально, также делается соответствующая запись в Реестре собственности. Расходы, связанные с данной процедурой, должен оплачивать продавец жилья.
- Нотариальные расходы. (Gastosnotariales). Оплачиваются покупателем и связаны с нотариальным оформлением сделок купли-продажи или договоров о предоставлении ипотечного кредита. Сумма расходов зависит от стоимости жилья и официально установленных тарифов.
- Регистрационные расходы (Gastosregistrales). Оплачиваются покупателем и связаны с регистрацией купли-продажи жилья в Реестре собственности. Сумма расходов зависит от стоимости жилья и официально установленных тарифов.
- Расходы на управляющую компанию (Gastos de gestión). Покупатель, чтобы избежать необходимости самому осуществлять все необходимые процедуры, связанные с покупкой жилья (уплата налогов, регистрация в Реестрах, поиск переводчика и т.д.), может обратиться за помощью в управляющую компанию. Стоимость услуг является договорной.
- Налог на прирост земельной стоимости (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)). Начисляется на увеличение стоимости жилья с момента его покупки до момента продажи. Размер данного налога обусловливается многими факторами: муниципалитетом, к которому принадлежит данное жилье, периодом времени, когда оно находилось в собственности последнего владельца. Помните, что этот налог подлежит к оплате со стороны продавца.
Общая сумма налогов и расходов , которые уплачивает покупатель приобретая недвижимости не превысит 11% от общей стоимости при покупке вторичного жилья и 14% при покупке первичного жилья.
Налоги и расходы, связанные с владением недвижимостью
- Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Налог на недвижимость в Испании платит лицо, являющееся владельцем недвижимости по состоянию на 1 января отчетного года (согласно данным Реестра собственности). Размер налога составляет в среднем 0,3%-,5% от общей кадастровой стоимости объекта недвижимости, и в любом случае не может превышать 1,17% для объектов городской застройки и 1,11% для объектов, расположенных в сельской местности.
- Налог на доходыне резидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Согласно испанскому налоговому законодательству, иностранным гражданам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании, даже в том случае, если недвижимость не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от владения ею. Если резиденты Испании являются плательщиками НДФЛ, то не резиденты выплачивают налог на доходы не резидентов. Им приписывается доход, равный 2% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ставка налога на этот доход составляет 24%, т.е. в бюджет уплачивается порядка 0,5% кадастровой стоимости жилья.
- В расходы, связанные с владением недвижимостью, включаются: оплата услуг жилищного кооператива, страхование (обязательное или добровольное) жилья, коммунальные платежи.
Налоги и расходы, связанные с оформлением ипотечных кредитов
- Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия. Данным налогом облагается официальный нотариальный договор об ипотечном займе. Размер его составляет от 0,5 до 1% от общего ипотечного долга, и варьируется в зависимости от автономии.
- Оценка стоимости жилья (Tasación). Для решения о выдаче кредита банку необходима официальная оценка недвижимости (тасация), которая осуществляется независимыми экспертами. Стоимость услуг оценщика зависит от стоимости жилья, и составляет в среднем от 200 до 500 евро.
- Регистрационные расходы(Gastos registrales). Связаны с регистрацией ипотечного кредита в Реестре собственности. Величина зависит от суммы ипотечного долга и установленных тарифов.
- Нотариальные расходы(Gastos notariales). Связаны с нотариальным оформлением договора об ипотечном кредитовании. Величина зависит от суммы ипотечного долга и установленных тарифов.
- Страхование жилья (Segurode hogar). Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита согласно действующему законодательству является страхование жилья. Поскольку покупаемая недвижимость является залогом выплаты кредита, банк желает удостовериться, что в случае непредвиденных ситуаций все расходы будут покрыты за счет страховой выплаты. Размер страховых премий составляет 100-300 евро в год. Практически все банки имеют свои собственные планы страхования, поэтому зачастую страховой полис оформляет тот же самый банк, что выдает ипотечный кредит.
- Страхование жизни ( Seguro de vida ). Не является обязательным согласно законодательству, но, тем не менее, зачастую входит в обязательные условия, выставляемые банком при рассмотрении заявки на предоставление ипотечного кредита.
- Иные программы страхования. Также не являются обязательными, хотя и рекомендуемыми. Возможно страхование от таких непредвиденных ситуаций, как: безработица, инвалидность, несчастные случаи, смерть получателя кредита и т.д.
