Сегодня Берлин - столица самого стабильного государства еврозоны. Устойчивая экономика, высокий уровень дохода населения, более низкая безработица по сравнению с другими странами ЕС, социальные гарантии и многое другое привлекают в город новых жителей. Один из способов перебраться сюда – купить недвижимость.
Долгие годы Германия, как и ее столица, была разделена на два противоположных лагеря, которые развивались далеко не одинаково. После Второй мировой войны Восточный Берлин стал столицей ГДР, а в ФРГ столичные функции выполнял город Бонн. К моменту объединения Германии финансовым и торговым центрами ФРГ стали соответственно Франкфунт-на-Майне и Мюнхен. Берлин стал столицей объединенной Германии, но желающих купить там недвижимость было немного.
Как рассказал Станислав Зингель, изменившаяся с объединением страны социально-экономическая ситуация постепенно повысила столичные перспективы Берлина, превратив некогда невостребованную недвижимость города в недооцененные активы, попросту обреченные на рост стоимости в объединенной Германии. Но традиционное отсутствие на рынке недвижимости Германии спекулятивных тенденций, а также уже сформировавшиеся финансовые и промышленные центры страны сохраняют умеренные цены на берлинскую недвижимость.
Дом после реконструкции
Районы притяжения
Сегодня берлинской недвижимостью активно интересуются и покупатели, которые приобретают квартиры для собственных нужд, и инвесторы, планирующие заработать на недооцененных квадратных метрах. Ведь, действительно, жилая недвижимость в Берлине заметно дешевле чем, например, в Мюнхене.
«В 2011 году крупные инвесторы потратили на недвижимость в Германии более 5 млрд евро, из которых почти третья часть приходилась на покупателей-нерезидентов, - говорит Людмила Аксененко. – А в 2012 году более половины сделок пришлось на иностранцев». Среди покупателей недвижимости в Берлине преобладают итальянцы, а также американцы и британцы. За последние годы увеличился поток покупателей-нерезидентов из кризисных южноевропейских регионов (Италия, Испания, Греция и т.д.), которые стремятся вывести капитал из своих государств. Значительную долю среди иностранцев занимают россияне.
Красные крыши Берлина
Особенность Берлина – значительная разница в качестве и в цене на недвижимость в Восточном и Западном Берлине. Как отмечает Наталья Котова, Восточный Берлин изобилует недорогой недвижимостью времен социализма. Здесь интересен район Панков (Pankow), который в последнее время демонстрирует хороший прирост в стоимости жилья и в размере арендной платы. В Западном Берлине совершенно другая архитектура и качество жилья, соответственно, и цены выше.
По словам Станислава Зингеля , в последние годы наибольшей популярностью у международных инвесторов пользуются районы: Reinickendorf, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Steglitz-Zehlendorf, Spandau и Charlottenburg-Wilmersdorf.
Состоятельные покупатели, включая россиян, ориентируются на такие престижные районы, как: Charlottenburg, Friedrichshain, Grunewald, Karlhorst, Mitte, Prenzlauer Berg и Wilmersdorf.
Одним из самых неблагополучных считается пригородный Kosmos-Viertel, расположенный на юго-востоке Берлина. Помимо него неблагоприятным районом считается восточная часть района Kreuzberg или, как его еще называют, Kreuzberg-36, который в отличие от фешенебельного западного Kreuzberg-61 плотно заселен турецкими иммигрантами. «Окраинные районы восточной части города (Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen и др.), застроенные панельными домами, - добавляет Людмила Аксененко , - также малопривлекательны для покупки жилья».
Тем же, кто планирует жилье снимать, эксперты рекомендуют обратить внимание на два берлинских района с наименьшим уровнем арендных ставок. Речь идет о Marzahn-Hellersdorf и Spandau, где средняя стоимость аренды жилья составляет соответственно 5,1 и 5,8 евро за кв. метр в месяц. Наиболее высокие средние арендные ставки отмечены в районе Charlottenburg-Wilmesdorf. Жилье в его административных границах сдается по средней цене в 9 евро за кв. м в месяц.
Мишки - символы Берлина
Стабильная вторичка, и доходная
В период мирового финансового кризиса показатели рынка недвижимости Берлина не только не ухудшились, а наоборот, продолжили свой рост. Многие немцы воспринимают недвижимость в качестве более надежного способа сохранения средств по сравнению с другими активами. «Согласно опросу института Forsa, изучающего общественное мнение, - говорит Людмила Аксененко - в 2012 году каждый четвертый немец был готов инвестировать в недвижимость, а каждый третий – покупает недвижимость в качестве обеспечения для себя достойной пенсии - это на 50% больше, чем в 2011 году».
Цена апартаментов в центральных районах города в среднем варьируется в диапазоне 3-5 тыс. евро за кв. м. При этом, по оценкам LBS (Федерального кредитного института),рост цен на жилую недвижимость в 2012 году достиг как минимум 3%.0 Причины – снижение безработицы, увеличение доходов населения и лучшие перспективы роста заработных плат. Наиболее значительный рост цен отмечен в сегменте элитной недвижимости.
Интересно, что иностранцы, в том числе и россияне, стараются приобретать в Берлине квартиры в домах, построенных до Второй мировой войны. «Средняя стоимость такой «антикварной» квартиры составляет 155 тыс. евро, или 1,8 - 2 тыс. евро за кв. м», - уточняет Людмила Аксененко.
На рынке же представлен широкий спектр предложений по разным ценам. Например, на продажу выставлена двухэтажная квартира общей площадью 62 кв. м с террасой и балконом в районе Фридрихсхайн. Дом построен в 1900 году и полностью отреставрирован в 2001 году. На первом этаже расположена комната и кухня, терраса с видом на внутренний двор, на втором этаже спальня, ванная и балкон. Цена предложения 155 тыс. евро.
Двухкомнатная квартира общей площадью 47 кв. м в районе от Kurt-Schumacher-Platz выставлена на продажу за 65 тыс. евро. А двухкомнатная квартира общей площадью 56 кв. м в районе станции метро U+S-Bhf Rathaus Steglitz, в 2011 году в ней был проведен ремонт, продается за 77 тыс. евро.
В Берлине также много предложений квартир, которые продаются как функционирующий арендный бизнес. Например, двухкомнатная квартира общей площадью 53 кв. м в самом центре Берлина, район Митте, расположена на третьем этаже отреставрированного дома 1900 года постройки. Дом полностью реконструирован в 2006 году. Квартира с высокими потолками – 3,8 м, есть газовая плита и ламинатное напольное покрытие. Цена продажи – 85 тыс. евро. Арендная плата, за которую сдана квартира, в месяц – 440 евро. Доходность – 5,08%.0
Еще одна разновидность предложений, пользующихся популярностью у покупателей берлинской недвижимости, – это доходные дома. Причем можно приобрести как целый дом, так и все квартиры в подъезде или на этаже. Хотя с инвестиционной точки зрения приобретать целый дом гораздо выгоднее. Например, в районе Pankow продается доходный дом 1955 года постройки на 45 квартир. Техническое состояние объекта хорошее, все квартиры заполнены арендаторами. Стоимость объекта: 2,99 млн евро плюс затраты на закрытие сделки. Из них необходимая сумма собственного капитала инвестора - 1,08 млн евро, на остальную часть можно получить банковское финансирование под 3% годовых. Рентная доходность по дому 7,1% годовых. Заявленная текущая рентабельность инвестиций: 13%.0
Прогулка по Шпрее
Второй пример - доходный дом на 55 квартир в районе Шарлоттенбург. Дом построен в 1976 году, находится в хорошем состоянии, и также полностью сдан арендаторам. Стоимость объекта: 5,5 млн евро + затраты на закрытие сделки. Собственный капитал инвестора: около 2 млн евро, рентная доходность – 7,3% годовых. Текущая рентабельность инвестиций - 13,4%.0
Новостройки – не инвестиционный продукт
Объемы жилищного строительства в Берлине растут. Так, если с 2005 по 2007 год в городе было возведено лишь около 5 тыс. единиц жилья, то с 2008 по 2012 год этот показатель составил 13 тыс. единиц жилой недвижимости. «В настоящее время в Берлине реализуется более 50 строительных проектов в разных районах, - говорит Наталья Котова. - Одновременно выросли и цены. Если в 2009 году средневзвешенная цена квадратного метра составляла 1,9 тыс. евро, то в 2012-м – 2,2 тыс. евро. Апартаменты в новостройках в Берлине стоят в среднем 2,5 - 3,0 тыс. евро за кв. м.
На данный момент жилье в Германии остается одним из самых доступных в Европе. Однако покупка недвижимости на стадии строительства имеет смысл лишь в случае использования таковой для собственных нужд. К тому же краткосрочным спекуляциям с жильем противодействует система налогообложения, действующая в Германии. «Налог на прирост капитальной собственности не взимается лишь в случае реализации жилья, бывшего в собственности более 10 лет, – сообщает Станислав Зингель. - Если же недвижимость реализуется менее чем через 10 лет после даты покупки, то налог на прирост капитальной стоимости взимается по прогрессирующим ставкам подоходного налога, и для физических лиц составляет от 14% до 45%, а для юридических лиц – 15%».
Спальный район Берлина
В настоящее время на рынке первичной недвижимости выбор предложений довольно обширен. Например, в новостройке в Лихтерфельде выставлены квартиры площадью от 78 до 156 кв. м по цене от 268 тыс. евро. По заказу можно установить камин, а также сделать перепланировку по вкусу покупателя. Более дорогой объект выставлен в центральном районе Берлина Пренцлауэр Берг. Четырехкомнатную квартиру общей площадью 120 кв. м с машино-местом в подземном паркинге и с небольшим частным садом можно приобрести за 480 тыс. евро.
Формальности покупки
Покупка недвижимости в Германии не отягощена неподъемными формальностями. Немецкое законодательство либерально к иностранцам, в том числе - нерезидентам Евросоюза. Они могут без всяких ограничений приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, включая памятники архитектуры. При этом покупка недвижимости может быть оформлена как на физическое, так и на юридическое лицо.
При заключении сделок используются услуги риелторов и нотариусов. Нотариусы отвечают за юридическую чистоту сделки. При внесении задатка в земельный кадастр отправляется соответствующее уведомление, препятствующее возможной продаже жилья иному покупателю за более высокую цену. Станислав Зингель предупредил, что договор купли-продажи заключается на немецком языке, вследствие чего желательно использование квалифицированного переводчика. Причем зачастую сам расчет по сделке осуществляется через специальный счет нотариуса, деньги с которого продавцу переводятся лишь по факту полной регистрации прав нового владельца в земельном кадастре. Все необходимые налоги уплачиваются не позднее чем через четыре недели по факту заключения сделки. При этом на решение всех формальностей уходит около 40 дней.
Как добавила Людмила Аксененко, в Германии есть поземельный налог, который оплачивается за владение долей земельного участка. Размер данного налога незначительный. За 1-комнатную квартиру вносится в среднем 50-80 евро в год, за 2-комнатную - около 100-150 евро в год.
Кроме того, федеральные земли (к которым в том числе относится Берлин) устанавливают ставку налога на приобретение недвижимости. В апреле 2012 года власти Берлина подняли ставку налога на 0,5%, до 5% от стоимости приобретаемого имущества.
Инвестиционный интерес
Рынок недвижимости Берлина привлекает инвесторов из разных стран мира. «Инвесторы рассматривают рынок недвижимости Берлина в качестве надежного средства для сохранения накоплений и получения стабильного дохода», - подтверждает Людмила Аксененко . Для сохранения сложившегося имиджа власти Берлина стараются не допустить возникновения «финансового пузыря».
По данным Gordon Rock, в 2012 году 50% инвестиций в жилую недвижимость Берлина было обеспечено международными инвесторами. Среди таковых по объему вложений лидировали частные инвесторы из США, обеспечившие 18% вложений. На втором и третьем местах были представители Великобритании и Швейцарии, обеспечившие соответственно 4,5% и 3% вложений. На представителей иных национальностей пришлось еще 3% инвестиций. Но при этом международные инвестиционные компании и фонды, капитал которых не имеет однозначной национальной принадлежности, сгенерировали еще 28% вложений.
«Несмотря на статистически незначительное присутствие российского капитала, российские инвесторы вносят определенный вклад в недвижимость Берлина, - говорит Станислав Зингель. - Однако зачастую российские инвесторы выходят на рынок недвижимости Берлина посредством инвестирования через инвестиционные компании и фонды».
Приток вложений от частных инвесторов ограничивается самой структурой предложения на берлинском рынке недвижимости. Подавляющее большинство русскоговорящих риелторов позиционируют немецкую недвижимость как супердешевую и продающуюся по бросовым ценам. «Но по факту по супернизким ценам в Германии можно купить только ту недвижимость, которая никакому здравомыслящему немцу и даром не нужна», - предупреждает эксперт.
Метринфо
