Все чаще россияне подумывают о сохранении денежных средств за рубежом, причем подобные мысли приходят в голову не только людям с многомиллионным капиталом, но и со средним достатком. Что сегодня может предложить зарубежный рынок в бюджете до 1 млн евро? Какие инвестиции принесут прибыль, а от каких стоит воздержаться?
Первое, что приходит на ум при упоминании об инвестициях за рубежом — покупка жилья. Почему бы и нет. Эксперты говорят о том, что это один из наиболее надежных способов сохранения денег, причем в отдельных случаях подобные вложения могут принести владельцу собственности неплохие дивиденды. Особенно актуальным инвестирование в зарубежную недвижимость становится в периоды обесценивания других активов. Так происходило, например, в кризис 2008 года, когда с фондового рынка капиталы стали перемещаться на рынок жилья. Похожая тенденция, как утверждают специалисты, сохраняется до сих пор, по всей видимости, потому, что у людей нет уверенности в том, что повторного кризиса не произойдет.
“Похвастаться виллой во Франции или Италии приятнее, чем складом или парковкой”
Желая сберечь заработанные средства, вложив их в зарубежную недвижимость, в последнее время наши соотечественники все чаще подыскивают квартиры и дома в бюджете от 100 тыс. до 1 млн евро. Сегодня жилье в данном ценовом диапазоне можно приобрести в Испании, Хорватии, Черногории, в некоторых регионах Италии, Швейцарии, Франции, на Кипре. По словам консультанта Анны Мироновой, за эту цену преимущественно предлагаются комплексы апартаментов с инфраструктурой и консьерж-сервисом в новостройках. «В связи с кризисом и растущим спросом на жилье средней ценовой категории в последние годы девелоперы выводят на рынок новые проекты со стоимостью объектов от 500 тыс. до 1 млн евро, причем даже в таких исключительно дорогих местах, как озеро Комо в Италии, Лазурной Берег (Канны) во Франции, Париж. В качестве инвестиционных вариантов такие объекты раскупаются, едва появившись на рынке, т. к. сейчас очень востребовано сочетание местоположения и услуг по профессиональному управлению недвижимостью, что особенно актуально для жилья, которое используется непостоянно», — объясняет эксперт.
Кусочек отельного пирога
Но одно дело сохранить денежные средства и совсем другое — их приумножить. Для первого случая жилье подходит как нельзя лучше. А вот для второго — вопрос спорный. Например, Игорь Индриксонс считает, что с инвестиционной точки зрения в жилье вкладываться не стоит. «В среднем по миру этот сегмент приносит порядка 4% годовых, что называется гросс. Из этого надо вычесть все налоги, расходы на содержание, амортизацию, оплату услуг агента, уплату управляющей компании 10% от годового арендного дохода, также нужно учитывать простой — минимум месяц в год. В итоге доходность в лучшем случае будет на уровне 2,5–3% годовых. Жилье стоит покупать только в том случае, если в итоге инвестор планирует сам в нем поселиться», — говорит эксперт.
Совсем иное дело — инвестиции в объект, который реализуется в рамках крупного гостиничного комплекса. В последние годы продажа апартаментов или домов в таких проектах стала трендом за рубежом. Объясняется это просто: приобретая такую недвижимость, собственнику больше нет необходимости думать о том, как ею управлять и получать гарантированную ренту от сдачи квадратных метров внаем. Более того, в придачу к покупке он получает сервисные услуги на уровне пятизвездочного отеля, в том числе по уборке и поддержанию жилья в порядке.
Приобрести апартаменты в гостинице можно на морских, горнолыжных или гольф-курортах. Как правило, при покупке недвижимости владельцу предоставляется скидка 10–20% на пользование услугами отеля. Получать гарантированный доход собственник может по любому из трех существующих сценариев. Например, полностью передать апартаменты в пользование гостинице. Другой вариант подразумевает использование жилья для собственного отдыха в течение двух недель вне пикового сезона, в остальное время — сдача его внаем. И, наконец, еще один — самостоятельный отдых в апартаментах в течение четырех недель вне пикового сезона, а затем, опять же, сдача в аренду.
Коммерческая жилка
Если получение прибыли ставится во главу угла, то лучше обратить внимание на коммерческую недвижимость, где многие расходы, сопутствующие жилью, отсутствуют, к примеру эксплуатационные (ремонт, замена мебели и т. п.), поскольку все эти заботы берет на себя УК, в том числе и уплату налогов. «В коммерческом секторе нет таких драконовских комиссий за управление, как в жилом, потому как коммерческий объект, как правило, большой и УК зарабатывают на масштабе. К тому же вход на рынок коммерческой недвижимости не выше, чем на жилой, т. е. совсем необязательно покупать весь БЦ или весь отельный комплекс», — подчеркивает Игорь Индриксонс.
В инвестиционной недвижимости, по словам эксперта, есть два типа доходности: на актив и на капитал. Если объект приобретается полностью за собственные средства и в дальнейшем приносит доход, то это будет доходность на актив. Если же инвестор привлекает для покупки заемные средства, допустим, берет в кредит 50% от стоимости объекта, то в этом случае доходность рассчитывается на сумму, которую он проинвестировал самостоятельно без кредитного плеча, т. е. доходность на капитал. «Ранжируя коммерческую недвижимость по доходности (и на актив, и на капитал), получается, что первое место занимают апартаменты в отелях. Я беру в расчет крупные объекты (от 100 номеров), которые управляются известными компаниями. Доходность на актив такого типа недвижимости находится в районе 10–12% годовых, на капитал — 15–18%.0 Вход на этот рынок начинается от 30 тыс. евро за номер. В мини-отели я инвестировать не советую», — говорит Игорь Индриксонс.
Вечные студенты
Как ни странно, второе место по доходности занимают инвестиции в общежития. Правда, только в тех странах, где присутствует большой приток иностранных студентов. Например, в Великобритании. Лондон, Брайтон, Оксфорд, Манчестер, Кембридж — это лишь несколько самых известных городов, в которых расположены знаменитые на весь мир вузы. Учащихся здесь всегда много, а потому недорогие квадратные метры востребованны. Это может быть дом или квартира с несколькими комнатами. Кстати, в одной из них может проживать студент-собственник, а остальные площади сдавать внаем своим сокурсникам. Как правило, вырученные деньги он пускает на оплату обучения.
Цена входного билета на рынок студенческого жилья невысокая — от 30 тыс. евро, что делает его еще более привлекательным. Наиболее же выгодны для инвесторов проекты, представляющие собой специально построенные для учащихся жилые корпуса. Как правило, в них более сотни комнат. Такие объекты находятся под управлением профессиональной управляющей компании, которая берет на себя все заботы о здании и сдаче помещений в аренду.
Игорь Индриксонс советует покупать студенческое жилье в тех районах, где университет открыл новое направление или факультет. «В этом классе недвижимости доходность на актив составляет 7–10% годовых, на капитал — 12–15%», — говорит эксперт.
Склады, парковки, виллы
Еще одним доходным бизнесом являются склады индивидуального хранения. Эти объекты представляют собой огромные помещения, разбитые на множество маленьких ячеек площадью от 1 м². В Европе этот сегмент давно развит, однако россияне с ним мало знакомы, но подвижки в этом направлении уже ощутимы. Например, еще три года назад в нашей стране, по словам Игоря Индриксонса, был единственный склад индивидуального хранения, сейчас их уже 19. «У этого класса недвижимости, так же как и у студенческих общежитий, есть одна особенность — их стоимость растет как в кризис, так и в пору экономического бума. Их, кстати, очень часто используют крупные инвестфонды для снижения рисков своих портфелей. Доходность на актив — 7–10%, на капитал — 10–12%.0 Вход очень маленький — от 4000 евро, но покупать надо от десяти ячеек, иначе из-за транзакционных расходов невыгодно», — подсчитывает эксперт.
И еще один вариант не стоит упускать из виду вдумчивому инвестору — парковочные места. В данном секторе доходность на актив, по словам эксперта, составляет 7–10%, входной билет — от 30 тыс. евро. И все же. Несмотря на невысокую доходность, жилье все равно остается более престижной инвестицией, и с этим трудно поспорить. Похвастаться наличием виллы во Франции или Италии гораздо приятнее, чем складом или парковкой.
Если ваш выбор все же пал на жилье, то предложений от 100 тыс. до 1 млн евро предостаточно. Любой каталог недвижимости предложит вам различные варианты в разных странах. Например, в Рисане (Черногория) квартиру класса люкс можно купить по цене от 165 тыс. евро. Площадь недвижимости начинается от 63 м². Комплекс находится на второй береговой линии. В Хорватии, в Дубровнике, апартаменты похожей площади с одной спальней будут стоить уже около 240 тыс. евро, но расположен комплекс на первой береговой линии. Современные жилые комплексы возводятся сегодня в Чехии. Например, в Карловых Варах квартира площадью 54 м² обойдется в 174 тыс. евро. В Ницце студия (28 м²) на первичном рынке будет стоить не дешевле 180 тыс. Цена двухэтажного дома на озере Гарда в Италии на вторичном рынке составит уже 750 тыс. евро. Одним словом, возможны варианты на любой вкус и кошелек.
Юлия Пилипейко www.maindoor.ru
