В наше время российский гражданин может при желании купить «дальнюю дачу» около любого теплого моря. Но, оказывается, многим из нас далекие берега не так уж и нужны. Ведь есть родные и знакомые с детства украинские курорты.
Причин, по которым люди столь консервативны в своих вкусах, немало. Здесь и ностальгические воспоминания детства и юности, и литературно-исторические параллели, и общность истории, близость языка и культуры. Кто-то ценит Крым с чисто прагматической точки зрения: целебный воздух и живительный климат, полезность которого признавал еще великий Боткин, утверждавший, что Ялта—лучшая в России климатическая станция, этакая природная поликлиника, способная влить живительные силы даже в самый измученный организм. Есть и более приземленные мотивы, толкающие людей именно на украинские берега: еще осталась категория так называемых «невыездных», которым путь в «настоящую заграницу» по тем или иным причинам закрыт, а в Украину можно въехать с внутренним российским паспортом—по крайней мере, пока. К тому же на украинское Черноморье необязательно лететь самолетом—можно добраться и на поезде, и на машине (и не потратить на дорогу половину отпуска). Интересы россиян в Украине постепенно расширяются, и в последнее время кроме южного берега Крыма российские покупатели все чаще обращают внимание как на другие районы полуострова, а также на другие регионы страны—например, на одесское побережье.
Крым: к западу от юга
Когда речь идет о курортной недвижимости Крыма, специалисты в основном имеют в виду его южный берег (ЮБК). Вместе с тем эксперты компании «Маркет-Крым» отмечают, что сегодня растет интерес покупателей и к северо-западному побережью—от Севастополя в направлении Евпатории, причем в первую очередь к коттеджному сегменту рынка: «Во-первых, стоимость земельных участков здесь в среднем в три раза ниже, чем на Южнобережье. Во-вторых, в отличие от Большой Ялты, где крайне сложно приобрести участок, пригодный для коттеджного строительства, этот район еще недостаточно освоен, и в настоящее время существует достаточно обширный рынок земли под коттеджи,—отмечается в маркетинговом исследовании компании.—Еще одно преимущество—ровный рельеф местности и обширные песчаные пляжи. Это позволяет возводить комфортабельные коттеджные поселки непосредственно на побережье, с собственными пляжами и услугами отдыха на воде (морские прогулки, гидроциклы, дайвинг, водные аттракционы и т. д.). Недостаточное же развитие сетей и сферы услуг в регионе можно компенсировать созданием собственной развитой инфраструктуры коттеджного поселка».
Однако этот интерес направлен скорее на перспективу. А пока львиная доля крымских покупок россиян сосредоточена на южном берегу, и в первую очередь в районе Большой Ялты. До кризиса каждые пять из каждых десяти долларов вложений в ЮБК были российскими. По словам Елены Валеевой, граждане дальнего зарубежья пока не очень активно покупают недвижимость в Крыму, хотя с интересом к ней присматриваются. Но их отпугивает нестабильность политической ситуации в Украине. Зато россияне вкладывают средства в недвижимость Крыма довольно охотно. Поэтому сегодня как минимум две трети покупок крымской недвижимости приходится на долю россиян (в Севастополе, по данным консалтинговой компании «РеалЭкспо», эта доля равна 50%). «Здесь очень доброжелательно относятся к русским, да и говорят только по-русски. Кроме того, для многих россиян Крым—место, с которым связаны воспоминания детства. У крымчан и россиян особо теплые отношения»,—продолжает Елена Валеева.
Крым: новостройки
Крым, особенностями которого долгое время были отсутствие четкого зонирования территории и хаотичная застройка, долго не мог предложить требовательным российским покупателям хоть что-нибудь стоящее. Сегодня же Ялта и Алушта, Гурзуф и Массандра могут похвастаться проектами, уровень которых вполне соответствует ожиданиям уже ставших искушенными россиян. Жилые комплексы «Эдинбург Тауэр» и «Ясная поляна», пляжный комплекс «Лагуна» и апарт-отель «Гранд-палас», клубный комплекс «Массандровский» и жилой поселок «Горный»—в свое время эти проекты наделали много шума как на украинском, так и на российском рынках.
По словам директора консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктора Коваленко, в настоящее время в Крыму насчитывается 203 новых многоэтажных жилых комплекса, в которых предлагаются на продажу квартиры и апартаменты. Строительство и продажи новостроек ведутся в десяти районах полуострова. Первенство принадлежит Ялтинскому горсовету (83 новостройки), второе место—у Севастополя (39 новостроек), третье место—у Алуштинского горсовета (25 новостроек).
Минимальная стоимость квадратного метра в новостройках Крыма отмечена в Севастополе ($500 за кв. м), а максимальная равна $6000 за кв. м (в новостройке в Кореизе).
Важно, что большая часть этих проектов относится к бизнес- и премиум-классам, которые наиболее востребованы у российских покупателей.
Здесь имеет смысл отметить, что понятие о классе недвижимости, размытое даже в Москве, в курортных проектах—понятие еще более туманное. Очевидно, что в данном случае на первый план выходят такие характеристики, как открывающийся из окон вид, близость комплекса к морю или парковой зоне, а техническими подробностями иногда можно и поступиться. Однако сегодня требования покупателей растут, и такие классические для элитных комплексов опции, как огороженная и охраняемая территория, паркинг, предусматривающий два машиноместа на каждую квартиру, социальная инфраструктура, включающая не только медпункт, прачечную и отделение банка, но и спортзал с бассейном, ресторан, детскую комнату и т. д., становятся все более желательными с явным стремлением стать обязательными.
По подсчетам риэлторов, две трети покупателей приобретают недвижимость не для постоянного, а для сезонного проживания, а иногда и с сугубо инвестиционными целями—для круглогодичной сдачи в аренду, благо Крым можно с полным основанием считать всесезонным курортом. Уловив нарастающий интерес к инвестиционным покупкам, крымские девелоперы все чаще позиционируют элитное жилье как апартаменты. Хотя законодательно закрепленного термина «апартаменты» в Украине пока нет, игроки рынка подразумевают под апартаментами высокобюджетные квартиры с обслуживанием хорошего отельного уровня.
Крым: коттеджные поселки
В этом рыночном сегменте Крым также найдет что предложить. По данным Виктора Коваленко, сегодня их на полуострове насчитывается 88, в том числе 40 построенных, 15—проектируемых и 33 строящихся. И есть еще 17 городков, где строительство заморожено. По числу поселков снова лидирует регион Ялты (34 проекта), на втором месте—Севастополь с 18 проектами, и третье место у Алушты (8 поселков). Цены начинаются от $300/кв. м в Бахчисарайском районе и доходят до $10 000/кв. м в пос. Отрадное рядом с Ялтой, в элитном городке «Черноморский». В компании «Маркет-Крым» отмечают: «Явно выраженная особенность рынка коттеджных поселков полуострова—два основных варианта местоположения: либо на берегу моря с собственным пляжем, либо в горных районах или предгорьях, а окружении почти заповедной природы». Как и на «многоэтажном» курортном рынке, особым спросом пользуются коттеджи класса «люкс»—просторные, построенные по индивидуальным проектам, с высоким качеством отделки. Коттеджные поселки подобного класса построены в районе Большой и Малой Ялты, Гурзуфа и т. д.»
Но вместе с тем на рынке загородной недвижимости Крыма растет спрос и на коттеджные поселки другого уровня. Например, в районе Симферополя начата реализация проектов, предусматривающих строительство коттеджей бизнес-класса. И эксперты уверены, что они будут пользоваться не меньшим спросом.
Одесса как конкурент
Понятно, что большинство российских покупателей—сезонные гости Крыма, и потому не очень страдают, что активная жизнь зимой на крымских курортах практически замирает. Как бы ни сопротивлялись подобному сравнению города Крыма (и Ялта—не исключение), параллели с засыпающими между сезонами кипрской Айя-Напой или турецким Мармарисом налицо. Поэтому россияне, для которых важно, чтобы биение жизни не останавливалось ни на минуту, все чаще обращают внимание на Одесский регион.
По словам Виктора Коваленко, рынок недвижимости Одессы и ее окрестностей по спросу и предложению вполне сопоставим с Восточным и Западным Крымом, а сам город вместе с пригородами их фоне выглядит куда привлекательнее. Количество новостроек и коттеджных поселков в Одессе соперничает с районом Ялты. По данным консалтинговой компании «РеалЭкспо», в настоящее время в Одесской области насчитывается 79 коттеджных поселков, 19 из которых построены, 44—строятся и 16—проектируются. Плюс 21 «замороженный» поселок. Что касается стоимости, то «квадрат» в Одесском регионе стартует с $250 в Каролино-Бугазе и достигает максимума в коттеджных поселках элитного класса.
В частности, в поселке «Совиньон», расположенном между Одессой и Ильичевском, стоимость квадратного метра доходит до $6000 (цена включает множество опций, связанных с членством в яхт-клубе поселка), а в элитном комплексе «Золотой берег», расположенном у моря, в 20 минутах от центра Одессы—до $4000 (этот проект клубного типа, состоящий из 25 вилл и располагающий собственным пляжем, уже полностью готов и введен в эксплуатацию). Из других интересных проектов подобного класса в регионе также можно назвать городки «Королевские сады» и «Оазис», расположенные чуть дальше от моря, чем «Золотой берег».
Основные покупатели недвижимости в Одессе—те, кто имеет бизнес-интересы в регионе, ведь в Одессе деловая жизнь, в отличие от Ялты, не зависит от времени года. А с точки зрения развлечений Одесса ничем не уступает Ялте. И если внешние обстоятельства не заставят российский спрос существенно уменьшиться, то в ближайшем будущем рынок одесского региона будет только набирать обороты.
Текущие расходы
В зимний период отопление обычной двухкомнатной квартиры обходится примерно в 200–250 грн, летом—примерно 70 грн. Стоимость воды—5,18 грн за кубометр, электроэнергии—0,28 грн за кВтч, газа—0,74–0,81 грн за кубометр. Коммунальные предприятия берут за свои услуги 1,32 грн за кв. м. Итого среднемесячные расходы на коммунальные платежи в двухкомнатной квартире составляют, в зависимости от ваших потребностей, летом до 300 грн, зимой до 500 грн ($60–65).
Правила и процедуры
Украинское законодательство разрешает нерезидентам, достигшим совершеннолетия, без ограничений приобретать в частную собственность один или несколько объектов недвижимости, которые находятся на территории Украины. При покупке недвижимости место прописки покупателя значения не имеет. Среди особенностей покупки украинской недвижимости—отсутствие для российских граждан ежегодного налога на недвижимость, существующего в РФ.
Когда объект выбран, стороны подписывают предварительный договор купли-продажи (договор, как правило, заключается на украинском языке и зачитывается на русском), и покупатель вносит депозит (обычно—5% от суммы покупки). Этот документ устанавливает срок покупки и окончательную дату подписания основного договора. Основной договор подписывается в присутствии нотариуса. Нотариус уполномочен проверять недвижимость на отсутствие ограничений, запретов, арестов и т. д. Все это делается в момент подписания договора. После подписания производится окончательный расчет между сторонами и проводится техническая регистрация права собственности в БТИ. Отказать в регистрации БТИ не вправе. Документы на земельные участки после удостоверения договора у нотариуса подлежат регистрации в территориальном управлении земельного кадастра.
Для заключения договора купли-продажи гражданину России в нотариальной конторе необходимо предоставить паспорт. Для граждан России и Беларуси достаточно национального паспорта, в котором указаны ФИО на русском языке. Желателен нотариально удостоверенный перевод паспорта на украинский язык, чтобы написание вашей фамилии и имени в договоре были корректными, поскольку документы у нотариусов составляются на украинском языке. Если покупатель состоит в браке, то нужен оригинал свидетельства о браке и либо присутствие супруга (супруги), либо его нотариально заверенное согласие на покупку недвижимости. Потребуется также справка о присвоении идентификационного номера Государственного реестра физических лиц-налогоплательщиков (ее выдает налоговая инспекция). Налоговым агентом является нотариус, который предоставляет информацию о сделке в налоговый орган.
Госпошлина за оформление договора купли-продажи составляет 1% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи; сбор в Пенсионный фонд—1% от стоимости недвижимости (за исключением граждан, приобретающих жилье в Украине впервые). Услуги нотариуса оплачиваются согласно индивидуальным тарифам. Услуги риэлтора в среднем обойдутся примерно в 5% от стоимости объекта недвижимости.
Кстати
Одесса считается лучшим по качеству жизни городом Украины. В городе и его окрестностях находится множество санаториев и бальнеологических курортов разного лечебного профиля, для взрослых и детей.
