Болгария—едва ли не самая ближняя из приморских стран. Теплый климат, море, красивая природа и не в последнюю очередь дешевизна влекут туристов. Все больше российских пенсионеров решает поселиться здесь в старости. Пока что в силу традиции большинство покупателей недвижимости выбирают южное побережье, но некоторые уже сообразили, что и у северного есть свои преимущества.
Бывшая «шестнадцатая республика СССР», как Болгарию называли в шутку, и сейчас тесно связана с нашей страной—в первую очередь, узами туризма. С 2007 г. страна входит в Европейский союз. «Вступление Болгарии в Шенген постоянно откладывается. Сейчас против этого выступает только Голландия, и, возможно, присоединение свершится уже осенью этого года». А вот присоединяться к зоне евро страна пока не будет, все расчеты в ближайшие годы будут вестись в левах.
Пенсионеру на радость
Болгария—одна из самых дешевых стран в Европе: жизнь там обходится вполовину дешевле среднеевропейского уровня. «Российская пенсия равна средней заработной плате в Болгарии. На 5–6 тысяч рублей можно питаться вдвоем целый месяц. Многие наши пенсионеры потому и стремятся переехать в эту страну, что жить там дешевле, чем в России»,—объясняет Владислав Харитонов.
Пожилых людей легко можно понять: «Благоприятный климат, чистейший воздух, большое количество термальных источников, посещение которых позволяет улучшить самочувствие и укрепить здоровье—все это обеспечивает спокойное и комфортное проживание пенсионеров»,—говорит Наталия Губанова.
В действующем Законе об иностранцах сказано, что визу типа D—для долгосрочного пребывания—может получить пенсионер, располагающий достаточными средствами для проживания в Болгарии и имеющий пенсионное обеспечение (статья 24, пункт 10). Достаточные средства—это 1000–1500 евро на счете в болгарском банке. Имея их, российский пенсионер может легально находиться в Болгарии и получить статус ВНЖ («Продолжительное пребывание»).
Право на получение ВНЖ распространяется на супруга (супругу) и несовершеннолетних детей пенсионера. В последнее время условия продления ВНЖ для пенсионеров несколько ужесточились. Они ограничивают тех людей, что получили ВНЖ, но не используют его: «Теперь пребывать в стране нужно свыше 180 дней в году, причем безвыездно, т.е. фактически стать постоянно проживающим. А вот для бизнесменов условия, напротив, облегчили—нужно побывать в стране хотя бы раз в полгода. Стало хорошей традицией и ежегодное упрощение получения ВНЖ»,—свидетельствует Владислав Харитонов.
Самый популярный
Традиционно у россиян наиболее популярно южное побережье Болгарии, до курортов которого удобнее добираться от аэропорта Бургас. Тут самые раскрученные места—Солнечный Берег и Несебр. Солнечный Берег—крупнейший курорт Болгарии. Здесь, вдоль 8-километрового золотисто-песчаного пляжа расположено более 100 отелей, а также рестораны, бары и ночные клубы. Курорт идеально подходит для детей—гладкое морское дно, отсутствие опасной водной фауны, изобилие парков, скверов и других зеленых территорий. На пляже для малышей устроены детские водные горки, бассейны, а для взрослых—прокат гидроциклов, водных велосипедов, прогулки на яхтах, полеты на дельтаплане, банджи-джампинг, прыжки с парашютом, катание на водных лыжах и многое другое. Солнечный Берег вообще славится своей инфраструктурой и индустрией развлечений. Из-за огромного количества предложений курортная недвижимость на Солнечном Берегу самая дешевая, а вот стоимость жизни там, наоборот, выше.
Очень хорош старый Несебр—это сказочный городок рядом с Солнечным Берегом, расположенный на скалистом острове, связанном с побережьем узким перешейком. У въезда гостей встречает очаровательная мельница. Мощенные булыжником улочки, хорошо сохранившиеся средневековые церкви и деревянные постройки придают Несебру особое очарование. Город объявлен музеем под открытым небом, включен в список мирового культурного наследия и находится под эгидой ЮНЕСКО. Считается, что на всем черноморском побережье нет песка лучше здешнего. На материковой части Несебра—обычная курортная застройка, простирающаяся на юг, в сторону Равды.
«Объем продаж в районе Солнечного Берега лидировал среди морских курортов,—рассказывает Полина Стойкова.—Продажи на курорте увеличились на 30% за последние 2 года, но цены снизились. Средняя стоимость купленных квартир на Солнечном Берегу в 2011 г. составила 30 тысяч евро, а усредненная цена сделок за квадратный метр—480 евро. Конечно, на Солнечном Берегу продаются и более дорогие и престижные объекты недвижимости на первой линии, а в расположенном поблизости городе-курорте Несебр преобладает недвижимость класса ”люкс”».
В окрестностях Солнечного берега
К северу от Солнечного берега идут курорты Святой Влас (Свети Влас), Елените и городок Обзор. Поселок Святой Влас расположился на склоне лесистой горы. Его улочки с многочисленными кафе, ресторанами и лавочками спускаются почти к самому морю. Здесь спокойная и уютная атмосфера, качественный и чуткий сервис. «В Свети Влас держат сравнительно высокие уровни даже во время кризиса. Там цены практически не падали ниже 1000 евро за квадратный метр за последние 3 года и сейчас они выше, чем в Софии и Варне. Это один из немногих курортных городов с хорошей инфраструктурой»,—говорит Полина Стойкова.
Поселок Елените построен из домов типа бунгало и вилл и окружен богатой растительностью. Он предлагает отдых категории «суперлюкс». В Елените предложение недвижимости ограничено, так как это закрытый курортный комплекс. «В самой престижной части комплекса цены довольно высокие—свыше 1000 евро за квадратный метр,—свидетельствует Полина Стойкова,—но есть и одна сравнительно новая зона комплекса, где предложения более разнообразны и цены ниже».
Старинный городок Обзор, расположенный у подножия последних отрогов горы Стара Планина, привлекает своей тишиной, уютом и красивой природой. Здесь множество очаровательных маленьких частных гостиниц и коттеджей, а также чудесный пляж длиной целых 7 км. Цены в Обзоре примерно те же, что на Солнечном берегу, но около 4-звездочных отелей на первой линии они выше средних.
Еще севернее находится город Бяла; его крутой и расчлененный берег, с одной стороны, ограничивает пляжную полосу, но с другой стороны, придает курорту особый колорит. Бяла — это еще и знаменитый виноградный край, здесь производят знаменитый сорт вина «Димят», которым так хорошо запивать местную морскую рыбу.
Если вы помните популярную в советские времена зубную пасту «Поморин», то знайте, что делают ее на базе природных минеральных солей из города Поморие, который находится чуть южнее Солнечного Берега. Это известный бальнеологический центр с лечебными грязями. Он расположен недалеко от естественных причерноморских соленых озер, грязь которых оказывает исключительный благотворный эффект на организм человека. Здесь лечат заболевания опорно-двигательного аппарата, болезни кожи.
Бургас—второй по величине город черноморского побережья страны. Его пляжная полоса достигает стометровой ширины, а сам песок довольно темный, потому что содержит примеси магнетита. Наносы озер-лагун, расположенных рядом с городом, используются в бальнеологических центрах. Озера ценят не только курортники, но и редкие перелетные птицы—пеликаны, цапли и ибисы. Поэтому территории, частично прилегающие к озеру, объявлены заповедником. Бургас совмещает все недостатки большого города с его же достоинствами. Для туристов он дешев, но недвижимость в нем несколько дороже, чем в других населенных пунктах Юга: по свидетельству Наталии Губановой, в Бургасе цена квадратного метра начинается от €700, а в городах поменьше (Бяле, Обзоре)—от €450.
«В последние годы растет интерес к объектам жилья, подходящим не только для летнего отдыха, но и для круглогодичного проживания,—отмечает эксперт.—В большинстве крупных и известных курортов зимой прекращается функционирование инфраструктуры, и все больше россиян предпочитают приобретать недвижимость не в курортных комплексах, а именно в городах, например в Варне, Бургасе, Бяле и Обзоре. Местное население там живет постоянно, работают магазины, банки, автозаправочные станции, школы, поликлиники и другие учреждения». К списку «всесезонных» городов можно добавить Поморие и Святой Влас.
Южнее Бургаса находятся еще несколько курортов, самые известные среди которых—Созополь (очень милое место—старый город Созополя похож на Несебр, но не так «вылизан» и заполнен туристами), Лозенец, Царево и Синеморец.
Горячие точки Севера
О северном побережье Болгарии россияне информированы меньше, чем о южном, и выбирают его реже. А зря: оно славится красотой природы и не так густо застроено, как Солнечный Берег. Здесь больше зелени, пляжи и улицы городков не переполнены отдыхающими. Самый востребованный курорт этого региона—Золотые Пески, обязанный своим названием нежнейшему золотистому мелкозернистому песку, щедро рассыпанному вдоль всего побережья. Курорт расположен на территории одноименного природного парка; пляжи, удостоенные международной награды «Голубой флаг», довольно узкие, и сразу же за ними начинаются лесистые холмы. Море мелкое, а дно очень чистое, без обычных для Черноморья медуз. Здесь есть минеральные воды и сернистые источники, поэтому отдых тут полезен страдающим хроническими простудными заболеваниями. Золотые Пески несколько дороже Солнечного Берега: цены на недвижимость эконом-класса начинаются от €750/кв. м.
Чуть севернее находятся Албена и Балчик. Албена считается самым современным болгарским морским курортом. Его направленность—семейный отдых: красивый пляж, морское дно чистое, с пологим уклоном, так что купание безопасно, да к тому же нет приливов и отливов. Здесь практикуется питье минеральных вод, лечение лиманными грязями и талассотерапия; в городе находится крупнейший бальнеологический центр Болгарии. Албену отличает высокий уровень сервиса, что имеет и обратную сторону—высокие цены. В самой Албене недвижимость не строится, поскольку курортный комплекс стоит в заповеднике, дома на продажу возводятся только в окрестностях.
Балчик—одно из самых древних поселений на берегу Черного моря. Он был основан в III в. до н. э. греками и первоначально назывался Крунон (Город родников) из-за здешних карстовых ключей. Сейчас это живописный город, порт и морской курорт. Балчик, так же как и окрестности Албены, активно застраивается, и цены в этих городах пока доступны—можно найти объекты за €600/кв. м.
Самый крупный город на Черноморском побережье Болгарии—Варна. Здесь находится аэропорт, вся городская инфраструктура, ежегодно проводятся международные музыкальные и кинофестивали. Одновременно это и всемирно известный курорт, в окрестностях которого отдыхают десятки тысяч туристов и где есть бальнеологический лечебный центр. Варна считается респектабельным местом и больше подходит для людей среднего возраста. Многие предпочитают купить тут квартиру, чтобы до нее можно было быстро добраться из аэропорта. Цены на жилье начинаются от €700/кв. м.
Еще более престижным считается курорт Св. Константин и Елена, именовавшийся в социалистические времена «Дружбой». Старинное (оно же нынешнее) название восходит к одноименному монастырю XIV в., от которого, к сожалению, почти ничего не осталось. Зато здесь много минеральных источников. Некоторые из них стекают прямо в море, что делает побережье курорта даже зимой теплым и приветливым. Пляжи расположены в маленьких уютных песчаных бухтах среди каменистых утесов—истинный рай для рыболовов и любителей дайвинга. Тут можно найти апартаменты высокого класса, при покупке которых стоит ориентироваться на стоимость от €1300/кв. м.
На северном побережье Болгарии есть еще несколько курортов—Русалка, Кранево, Ривьера, Солнечный День (до недавнего времени здравница для чиновников, а ныне элитный курорт).
Акт покупки
По болгарским законам иностранное физическое лицо может приобретать на свое имя квартиры, так как они продаются без прилежащей земли. А вот если объект недвижимости продается вместе с участком, иностранец должен зарегистрировать фирму, от имени которой и будет заключена сделка. Такой компании не нужен будет болгарский партнер или директор (как в Германии), покупатель сможет быть единоличным владельцем и руководителем фирмы. Процедура регистрации фирмы обычно занимает лишь несколько дней. Минимальный уставный капитал—всего 2 лева, стоит открытие фирмы €300, плюс за подготовку отчетности нужно будет платить еще €150 в год.
Через несколько лет гражданам Евросоюза будет разрешено становиться собственниками земли в Болгарии. Но для россиян в этом плане и в будущем ничего не изменится.
Покупка недвижимости организована так. Сначала покупатель рассматривает варианты и делает выбор. Затем объект нужно зарезервировать, что стоит €1000–2000. После этого заключается предварительный договор. В нем прописываются все условия купли-продажи жилья. Нотариальное заверение сделки происходит в момент передачи недвижимости в собственность, которая, в свою очередь, возможна только после оплаты 100% стоимости.
В информационных материалах покупатель часто сталкивается с такими терминами, как Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Они обозначают этапы, через которые проходит строящееся здание в Болгарии. Выдача актов позволяет государственным органам следить за тем, чтобы основные виды строительных и отделочных работ были выполнены в соответствии с болгарским законодательством.
Акт 14—это документ о принятии госкомиссией конструкции здания, когда оно возведено «в общих чертах». На этом этапе строение вносится в кадастровую карту. Акт 15 удостоверяет, что здание полностью завершено, выполнено согласно одобренному проекту, и дом уже готов для ввода в эксплуатацию.
Акт 16, или «Разрешение на ввод в эксплуатацию», удостоверяет, что в здании можно жить. «Акт 16 зачастую специально не получают из-за того, что после этого недвижимость облагается налогом с имущества,—замечает Владислав Харитонов.—Для девелопера, который продал мало квартир в доме, это законный способ уклонения от налога». Покупателю же, если он не собирается оформлять ВНЖ, который дают только при наличии Акта 16, достаточно убедиться, что на его недвижимость есть Акт 15—с этого момента в доме можно легально жить, а кроме того, получать на основании владения этим жильем многократную визу. «Если в доме подключены все коммуникации, из крана течет вода, стоят счетчики на воду и электричество, в квартире можно жить, не дожидаясь Акта 16,—поясняет Владислав Харитонов.—Нужно только смотреть на провода: если они висят снаружи дома—это «времянка», но и это не так страшно, потому что рано или поздно застройщик протянет постоянные кабели—он обязан это сделать».
Виза
Владельцы недвижимости при первой подаче заявления могут претендовать на годовую многократную въездную визу (которая позволяет находиться в стране до 180 дней в году), при последующих—на двухгодичную, но только при наличии Акта 16.
Право на мультивизу имеют также супруги и прямые наследники в возрасте до 18 лет. Необходимо предоставить документы, подтверждающие родство. «Другие лица, не имеющие родства, также могут получить визу—только она будет однократной. Для этого требуется нотариально заверенное разрешение на проживание этого лица в помещении владельца в течение необходимого срока»,—добавляет Василий Лапига.
Если недвижимость зарегистрирована на фирму, необходимо предоставить документы, удостоверяющие актуальное состояние фирмы—аналог нашей выписки из ЕГРЮЛ (он действителен в течение 3 месяцев).
ВНЖ
Видом на жительство в Болгарии называется статус «Продолжительное пребывание», который дает право нахождения в республике сроком до одного года. Въезжать для оформления ВНЖ необходимо по специальной миграционной визе D—для долгосрочного пребывания со сроком действия до 6 месяцев и с правом нахождения до 180 дней. Статус «Продолжительное пребывание» дается иностранцам, которые желают работать в Болгарии после получения разрешения; ведут бизнес и создают не менее десяти рабочих мест; учатся на дневном отделении вуза; заключили брак с болгарским гражданином или постоянно пребывающим в стране иностранцем; поступили в лечебное заведение и располагают финансовыми средствами для лечения; обеспечены пенсией и располагают достаточными средствами для пребывания в стране и т. д. ВНЖ продлевается ежегодно; иностранец, получавший его 5 раз подряд, может подать на статус ДВЖ («Долгосрочное пребывание»), который дается сразу на 5 лет.
Мнение эксперта
Полина Стойкова
На всех морских курортах Болгарии есть комплексы с отличным качеством строительства, престижные объекты, которые расположены на первой линии и предлагаются по более высоким ценам, и комплексы эконом-класса, которые находятся чуть дальше от берега и продаются по более низкой цене, но вместе с тем дают хорошее соотношение цена–качество.
Разнообразие большое, и каждый может подобрать недвижимость согласно своим требованиям и бюджету—от 20 до 100 тысяч евро и дороже. Клиенты отдают предпочтение готовым, построенным квартирам в работающих комплексах.
Карта БУЛСТАТ
Приобретение недвижимости в Болгарии иностранным физическим лицом обязывает его в семидневный срок после вступления в силу нотариального акта на собственность подать свои данные в регистр БУЛСТАТ (Агентство по вписываниям). После чего в течение 2 месяцев ему будет выдана карта БУЛСТАТ. Она представляет собой пластиковую карточку с личными данными собственника недвижимости (ФИО, дата рождения, адрес жилья) и идентификационным номером (код БУЛСТАТ). Эта карточка—своеобразный аналог ИНН и необходима для оплаты ежегодного налога на недвижимость.
Мнение эксперта
Все пляжи в Болгарии являются государственной собственностью, соответственно, вход на них абсолютно свободный для всех желающих. Но чистоту и порядок на пляже поддерживают частные фирмы, которые и оказывают платные услуги: выдают шезлонги, зонтики и другой пляжный инвентарь, а также организуют питание и развлечения. Таким образом, туристы имеют право беспрепятственно и бесплатно проходить на территорию любого пляжа, даже расположенного рядом с отелем, а вот за пользование зонтиком и лежаком уже придется заплатить.
И тебя вылечат
В Болгарии хорошая медицина, квалификация врачей высокая, при этом цены на лечение ниже, чем в России. Наряду с государственной в стране развита система частных клиник. Иностранцы обращаются к «личному врачу»—то есть терапевту, который проводит первичный осмотр, назначает при необходимости анализы и направляет на консультации к специалистам.
Мнение эксперта
Цены в болгарских городах трудно сравнивать, они сильно отличаются в разных районах. Например, считается, что Св. Влас дороже Солнечного Берега, однако северные районы Солнечного Берега считаются престижными, и там недвижимость ничуть не дешевле. И наоборот, в удалении от моря, куда неудобно добираться, и в Св. Власе можно купить маленькую квартирку всего за 17 тысяч евро. Поморие и Созополь несколько дороже в среднем по Югу из-за того, что хорошо раскручены еще с советских времен. В крупных городах Бургас и Варна кроме иностранцев, покупают и местные жители, а поскольку им требуются квартиры более просторные, средняя цена объектов выше. Наконец, на вторичном рынке на всех болгарских курортах можно найти относительно недорогие предложения жилья, продаваемого англичанами и другими европейцами.
Россияне охотно бы покупали недвижимость на севере Болгарии, но многие не могут этого себе позволить, так как цены там выше, и потому основные покупки приходятся на юг.
