Португалия – страна, до нынешнего времени не попадавшая в фокус внимания российских покупателей. До 2008 года она находилась в тени более популярной и раскрученной соседки – Испании, а в кризис всем вообще стало не до приобретений столь дорогого товара, как зарубежная недвижимость. Но сейчас ситуация с экономикой постепенно налаживается (или мы к новым реалиям привыкаем – это, в конце концов, и не важно), и эксперты настоятельно рекомендуют повнимательнее поглядеть на эту страну – самую западную в Континентальной Европе.
Климат: тепло, но без экстрима
Россия – одна из самых холодных стран мира, и естественно, что представление о райских условиях у многих наших соотечественников неразрывно связано с теплом. Однако быстро выяснилось, что «много хорошо – тоже нехорошо»: температурный перепад при перемещении из зимней Москвы, например, в Египет или на Мальдивы оказывается чрезмерным.
Португалия в смысле климата – вариант идеальный. Страна находится на широте многих Средиземноморских государств (Испании, Италии, Греции и т.п.), однако изнуряющей жары нет – все сглаживает мощное дыхание океана. Солнечных дней в году – более 300. Воздух не чересчур сухой, но и не чрезмерно влажный. «Климат Португалии - признан наиболее подходящим для жителей Северной и Центральной Европы».
А еще у португальцев можно поучиться тому, как сохранять природу родной страны. «Находясь на краю Европы, Португалия оградила себя от всех последствий индустриализации, от которых страдает сегодня Старый свет, - говорит Александр Гладкевич – Страна – рекордсмен по числу экологически чистых пляжей, отмеченных голубым флагом. Кристальная вода Атлантического океана. Воздух, пропитанный морским бризом и ароматом цветущего апельсинового дерева или средиземноморской сосны. Поистине экологический оазис!».
Расстояние: не очень далеко
Ситуация, знакомая многим: побывав в некоем славном месте, человек буквально влюбляется в него и сразу же приобретает недвижимость. А потом с ужасом понимает, что добираться до своей «дачи» очень сложно, и посещает ее (неважно, заграничная она или расположена где-нибудь в далекой области России) максимум 1-2 раза в год.
Португалию в смысле транспортной доступности нельзя назвать уж очень хорошей – все-таки, самый отдаленный от нас угол Европы. С другой стороны, сама Европа не так уж (по мировым меркам) велика. Положительный аспект – наличие прямых авиарейсов, из Москвы летают в Лиссабон и Фару. Время в полете – 5,5 часов. Не Прага, конечно, куда лететь около 2 часов, и не Болгария (2,5). Но ведь есть на планете места, куда дорога из Москвы занимает более суток – с учетом «стыковочного сидения» в аэропортах.
Южане, но не горячие
Черта, подмеченная многими наблюдателями: выдержанность и миролюбие португальцев. «По сравнению с испанцами, они более спокойны, лучше относятся к иностранцам, - говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость. – Кроме того, несмотря на то, что Португалия более бедная страна по сравнению с соседней Испанией, криминала в ней меньше».
«Португалия входит в десятку стран мира по безопасности жизни на основании соответствия 24 критериям, - добавляет Александр Гладкевич . – Уровень преступности здесь – самый низкий в Европе. Португалия не вовлечена ни в какие внутренние или внешние конфликты, не является мишенью террористов и не участвует в войнах. Даже забастовки в стране проходят редко, да и то португальцы умудряются превратить их скорее в праздник».
Жизнь европейская, но недорогая
Страна небольшая. Население Лиссабона (а он не только столица, но и крупнейший город страны) – чуть более полумиллиона человек. Со всеми пригородами – около 2 млн., т.е. на порядок меньше, чем, например, в Москве. И это не говоря о том, что недвижимость для отдыха приобретается, скорее всего, не в столице, а в более тихом месте.
Соответственно, жизнь во всей Португалии течет неторопливая и размеренная, «провинциальная». Прожиточный минимум – один из самых низких в ЕС.
Но представление о совсем «деревне», которое существует о стране у многих россиян, действительности не соответствует. «В Португалии хорошая инфраструктура: развитая дорожная сеть, скоростные дороги, отсутствие пробок, множество кафе и ресторанов, - перечисляет Александр Гладкевич. – Есть сеть дилерских центров всех крупнейших автопроизводителей, большая сеть молов, супермаркетов, бутиков премиальных и качественных европейских брендов, клиники, интернациональные детские сады, школы и высшие школы».
Без «Гены» и «Вована»
Можно еще долго перечислять достоинства страны: множество объектов для спорта и развлечений, богатое культурное наследие, четкая система регистрации недвижимой собственности, низкие налоги… Но мы обратим внимание еще только на один аспект. «Португалия – страна на любителя, - отмечает Игорь Индриксонс. – Здесь, по сравнению с теми же Испанией, Турцией, Черногорией или Болгарией, относительно мало русских. Чтобы иметь возможность взять автомобиль напрокат, путешествовать и решать различные бытовые вопросы, необходимо знать английский».
На взгляд автора, это и не недостаток даже. Конечно, существуют люди, которым строго необходимо, чтобы «халдей» в ресторане знал по-русски. Но немало и тех, кого соседство с персонажами, прекрасно изображенными в «Нашей Раше» в образе Гены и Вована (это которые «культурно отдыхают» в турецком отеле, постоянно нажираясь до свинского состояния и истошно вопя: «Тагил!!!»), мягко скажем, не радует. В общем – повторюсь – кому-то отсутствие соотечественников покажется недостатком, кому-то – совсем наоборот.
Алгарве и все остальное…
Хотя страна в целом и небольшая, в ней тоже есть свои регионы, существенно отличающиеся друг от друга. На первое место в их ряду наши консультанты поставили Алгарве – южный регион Португалии. «Курортный регион, где самое теплое побережье, - характеризует эти места Елена Крылова. – И в тоже время самое засушливое, являющееся настоящим раем для любителей гольфа». «Основная масса европейцев покупает именно здесь, - подтверждает Игорь Индриксонс. – Здесь самая развитая инфраструктура, красивая природа, пляжи».
«Алгарве примечателен достаточно разнообразными ценами на недвижимость, - говорит Александр Гладкевич . – Здесь расположен престижный район «Золотой треугольник», где находятся лучшие гольф-поля, самые чистые и длинные пляжи Португалии. Цены в «Золотом треугольнике» за 1 кв.м. в эконом-классе - от 1800 евро, в бизнес-классе - от 2500 евро, а в элитном сегменте - от 3500 евро. Ближе к городам Албуфейра и Лагуш цены ниже на новое жилье в экономклассе за кв.м. составляют от 1000 евро, в бизнес-классе - от 1500 евро, а в элитном сегменте - от 2300 евро».
Другой регион – Лиссабонская Ривьера. Он протянулся на север от устья реки Тежу. Включает столицу страны. «Этот район чаще всего выбирают те, кто хочет совместить отдых на берегу океана с осмотром памятников истории и культуры, - отмечает Александр Гладкевич. – Кроме того, идеальное место для желающих освоить серфинг, кайт или виндсерфинг. Лиссабонская Ривьера считается одним наиболее престижных районов Португалии, что отражается и на ценах на недвижимость. Особенно дорогими и элитными городами на Ривьере являются Кашкаиш и Лиссабон. Поскольку предложений не так много, то и цены за 1 кв. м в них значительно выше: минимальная стоимость в эконом-классе - 1300 евро, в бизнес-классе - 2000 евро, а в элитном сегменте - 3000 евро».
Север страны называется Серебряным побережьем. В этом регионе, включающем в себя такие города как Порту и Авейру, недвижимость дешевле всего: цена 1 кв. м в эконом-классе составляет от 800 евро, в бизнес-классе - от 1000 евро, а в элитном сегменте - от 2000 евро. «Север Португалии привлекателен потрясающими пейзажами, историческими памятниками, виноградниками, мясной кухней и потрясающим вином и портвейном», - говорит Александр Гладкевич.
Четвертый регион - остров Мадейра. Одно из популярных среди россиян направлений, что объясняется круглогодичным мягким и теплым климатом. Даже в разгар зимы температура на острове не опускаются ниже 18-20°C. Мадейра также дает прекрасные возможности для занятий дайвингом, рыбалкой, скалолазанием и верховой ездой.
Рынок недвижимости: что будет?
В целом он, конечно, пострадал от кризиса. Однако масштабы падения оказались заметно меньшими, чем в той же Испании – по той причине, что не было изначально столь масштабного «мыльного пузыря». Общий уровень снижения цен с 2008 года составляет, по оценке Игоря Индриксонса, около 30%.0
Мнения о перспективах разделились. Игорь Индриксонс считает, что падение продолжится – в масштабах 3-4% в год на ближайшие пять лет. А вот Евгений Скоморовский, убежден, что ценовое «дно» было пройдено в середине прошлого года, и теперь начнется рост. «Сегодня апартаменты в элитном комплексе, расположенном в известном курортом городе Фару, можно приобрести по цене от 100 тыс. евро», - отмечает эксперт.
Также небольшой рост в 2012 году предсказывает и Александр Гладкевич – особенно на курортах, которые пользуются наибольшим спросом.
Юридически упрощают, но кредиты не дают
Масштабы присутствия россиян на португальском рынке оценить сложно. Конкретные цифры из всех опрошенных нами экспертов назвал только Александр Гладкевич: по его словам, исходя из статистических данных нескольких агентств недвижимости, за 2011 год россияне совершили шесть сделок в премиум сегменте до 3 млн. евро. Около 15 сделок было совершено в классе «бизнес» (до 1 млн. евро), около 30 – в «экономе» (до 150 тыс. евро). Цифры в абсолютном выражении скромные, но – с учетом кризиса, а также того обстоятельства, что и прежде наши соотечественники особенно Португалию не выбирали, это очень неплохие показатели.
Отметили наши консультанты и легкость процедуры покупки – никакими особыми бюрократическими «рогатками» это дело не обставлено. Что, впрочем, неудивительно: в тяжелые времена все понимают, как важно подманить иностранных инвесторов, и делают все для их удобства. А вот с ипотекой тяжело: с 2007 года кредиты сложно получить даже самим португальцам. «Местные банки уменьшили количество выдаваемых кредитов и повысили процентные ставки», - отмечает Вера Рукина. - Получить ипотеку стало трудно не только для иностранцев, но и для местных жителей».
А некоторые ипотечные брокеры перешли на «замечательный» формат работы: берут за свои услуги предоплату, но не гарантируют результат…
Содержание: не очень обременительно
Что касается денег, которые придется платить за уже приобретенный объект недвижимости (налог, коммунальные платежи), то они довольно умерены. «Ежегодный налог зависит от формы собственности, налогового резидентства владельца и муниципалитета, - говорит Александр Гладкевич. – Он составляет 0,2-0,8% от кадастровой стоимости недвижимости».
Лучше всего, продолжает эксперт, пояснить расходы на примере. Одна из самых популярных у россиян покупок – апартаменты примерно в 150 кв. м в закрытом комплексе с бассейном, детской площадкой и зеленой территорией. Стоимость такого объекта – примерно 200 тыс. евро.
1) Ежегодный налог на недвижимость будет составлять примерно 0,4% от кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость составляет примерно 60-70% от рыночной стоимости - 105 000 евро. Налог на недвижимость 420 евро в год.
2) Обслуживание комплекса (бассейн, парк, уборка территории и т.п.) - 50-100 евро в месяц за апартаменты с 2-3-мя спальнями. Эта сумма также зависит размеров апартаментов, самого комплекса и наличия общественных зон отдыха.
3) Расходы по счетчикам на воду, газ, электричество примерно 100 евро в месяц.
В сумме, по оценке Игоря Индриксонса, содержание дома обходится в 1000-1200 евро в год, квартиры – 800 евро в год.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Португалия – страна в целом симпатичная, но однозначно агитировать в пользу покупки мы не будем. Кризис все-таки никуда не делся, пройдено ли его «дно» - вопрос, мягко скажем, спорный. Так что покупать рекомендуется лишь тем, кому действительно нужна квартира для собственного проживания, и вызванная ее появлением новая финансовая нагрузка не пугает. А вот желающих заработать (хоть на аренде, хоть на спекуляциях) мы бы предостерегли.
Мнение эксперта:
Португальский рынок недвижимости может подойти для опытных инвесторов, разбирающихся в тонкостях локальных инвестиционных площадок. Именно такие инвесторы могут извлечь то, ради чего действительно стоит приходить в Португалию – доход от сдачи жилья в размере 7% годовых. Столь высокий по европейским меркам показатель слабо доступен для малоопытных иностранных инвесторов, к которым можно отнести большинство россиян, поскольку нужно хорошо разбираться в местном рынке недвижимости.
К тому же не следует забывать, что Португалия продолжает оставаться в списке тех стран Евросоюза, экономики которых балансируют на грани масштабного кризиса. Поэтому можно сделать вывод, что инвестиции в недвижимость Португалии – это удел не только опытных, но и рискованных инвесторов.
Метринфо
