Покупка «дальней дачи» на недорогом европейском курорте может обернуться потерей недвижимости.

Покупка "дальней дачи" на недорогом европейском курорте может обернуться не только долгими судебными разбирательствами, но и потерей самой недвижимости. Наиболее рискованными в этом отношении считаются Болгария и Черногория. Впрочем, если не разобраться детально в условиях сделки, с неприятным сюрпризом можно столкнуться даже в Великобритании и Швейцарии.



Один мой знакомый решил купить квартиру или домик где-нибудь за границей. Выбор пал на Черногорию. Плюсы покупки недвижимости в этой стране были очевидны: близко лететь, туристический сезон дольше, чем, например, в Болгарии. Море, солнце, а Адриатическое побережье славится своими пляжами с песком и очень мелкой галькой. Практически вся территория страны находится под защитой ЮНЕСКО. Что может быть лучше! Да и стоимость объектов, по сравнению с другими европейскими странами, вполне привлекательная.



Интересный вариант был достаточно быстро найден. В четырехэтажном доме (на каждом этаже по двое апартаментов) на первой линии у моря была выбрана квартира на третьем этаже. Когда подошло время сделки, оказалось, что по документам он почти купил квартиру не на третьем этаже, как думал, а на втором. Причем соответствующая квартира уже была продана другому владельцу. Хозяина дома этот момент ничуть не смутил: квартира есть, жить в ней можно — значит, все в порядке. Он объяснил, что та квартира, которая продана, она на "первом" втором этаже, а ему он продает квартиру на "втором" втором этаже. Хозяин здания пристроил этаж к зданию не сверху, а в середине. Таким образом, он получил на треть больше площади и по документам не нарушил разрешенную этажность. В результате пришлось отказаться от такого выгодного предложения.



Собственно говоря, в Черногории такие истории происходят на каждом шагу. И способов увеличения площади объекта предприимчивые владельцы придумали множество. Как правило, в какой-то момент потенциальный покупатель выясняет, что приглянувшаяся ему квартира фактически продается без документов. Конечно, эта проблема может быть решена, и нельзя исключать, что узаконить несуществующую на бумаге постройку удастся. Однако заниматься этим придется самому покупателю.



По количеству проблем с оформлением прав собственности на первом месте у наших соотечественников находятся Черногория и Болгария. По словам экспертов, сложности с получением документов в этих странах связаны с отсутствием централизованного реестра объектов недвижимости. "Если в Западной Европе можно получить планы муниципалитета по развитию района и выписку из земельной книги, в Болгарии и Черногории это затруднительно. Поэтому может получиться, что вы купили дом на второй линии моря, а там через пять лет должна пройти дорога. Вам этого никто не скажет, но право собственности вы впоследствии не получите. Или вы покупаете дом и не можете поставить забор, потому что там должна проезжать машина для сбора мусора".



Еще одна причина частых покупок "кота в мешке" заключается в том, что, несмотря на настойчивые рекомендации риэлторов все сделки совершать только с юристом, наши сограждане экономят на этой статье расходов. "К сожалению, в большинстве случаев россияне не обращаются к юристам при покупке недвижимости как в Болгарии, так и в Черногории. В Болгарии до сих пор нередко можно встретить большие скидки на объекты, доходящие до 20% от первоначальной стоимости, а владельцы, чтобы побыстрее продать объект, "заворачивают" его "в красивую упаковку", которая зачастую скрывает неприятные сюрпризы. Наши соотечественники, покупая объект за €50 тыс., не хотят тратить дополнительные суммы на услуги юриста",.



Однако беспечность не единственная причина неправильного оформления права собственности. Как рассказывают эксперты, схемы работы застройщиков в этих странах довольно специфичны. "В Болгарии у застройщика в контракте прописаны обязательства по предоставлению строительных работ на возведение объекта. То есть покупатель подписывает контракт не на получение самого объекта, а на строительные работы по его возведению. Только после этого можно получить кадастровый план на право собственности. Но зачастую болгарские застройщики покупают участок земли, закладывают его в банк и на эти деньги строят дом. При этом застройщик свои обязательства перед покупателем выполнил — дом он построил. А дальше стандартная ситуация — застройщик признает себя банкротом и уезжает отдыхать на Багамы. Покупателю, чтобы получить законное право собственности, придется провести не один год в суде В Черногории ситуация с застройщиками несколько иная, однако итог аналогичный. "Здесь застройщик сначала получает право на планирование земли, и только потом право на строительство. При этом получить право на планирование легко, а на строительство — сложно. А распродавать непостроенные объекты застройщик может уже на этапе планирования. Так, покупатель может остаться и без денег, и без квартиры",— предостерегает Игорь Индриксонс.



Помимо этого застройщики при возведении объекта не всегда в точности соблюдают строительные нормы для конкретного региона. В результате возникают проблемы, которые также ведут к отказу в получении права собственности. "Еще довольно сложно получить право на эксплуатацию объекта. В Черногории, поскольку дома строятся на возвышенности или близко к ней, есть определенные условия. Если застройщик возвел дом на два метра выше или ниже положенного уровня, он не получит право эксплуатации. Покупатель, в свою очередь, может жить в таком доме, но не получит права собственности",— говорит Игорь Индриксонс.



Впрочем, чтобы столкнуться с проблемами при оформлении недвижимости в собственность, не обязательно выезжать в страны бывшего соцлагеря. В Крыму, излюбленном месте отдыха россиян, ситуация с оформлением земли тоже далеко не простая. По украинскому законодательству нерезиденты могут приобретать право собственности на приватизированные земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а за их границами — только земельные участки, на которых расположены дома, которые им принадлежат. Теоретически, нельзя приобретать земли садоводческих кооперативов, которых, кстати, большинство и которые предназначены для садоводческой деятельности. Однако в этом случае более значимы "местные законы", которые устанавливает председатель кооператива. Купить такую землю можно, но право собственности на нее будет весьма условным, не закрепленным никакими официальными бумагами. А вот покупка квартиры в Крыму — вполне надежный вариант. В этом случае покупатель получит зарегистрированный договор купли-продажи, и право собственности будет бесспорным.



Но и в самом дальнем зарубежье вы не застрахованы от сложностей с оформлением недвижимости. "Проблемы с получением права собственности на жилой объект могут возникнуть в тех странах, где невозможно оформить право собственности на землю. В частности, в так называемых банановых республиках — Тунисе, Таиланде, Египте. Например, вы покупаете квартиру в жилом комплексе у застройщика. Земля взята в аренду, условия аренды могут измениться. А вам принадлежит только квартира, поэтому через некоторое время вам могут сказать: забирайте свои кирпичи. Гарантий на владение квартирой в этом случае нет никаких",— резюмирует Игорь Индриксонс.



По мнению экспертов, наиболее надежные рынки с точки зрения оформления прав собственности на объекты недвижимости — это Англия, Германия, Израиль, Швейцария и США. "Например, в США есть специализированные тайтл-компании, которые тщательно проверяют все обременения приобретаемой недвижимости, выясняют, кто был предыдущим владельцем и т. д. Преимущество в том, что тайтл-компания несет ответственность за свою работу и ее ответственность застрахована. То есть если из-за ошибки тайтл-компании клиент лишился своего объекта недвижимости, то страховая компания компенсирует ему понесенные убытки. Однако при покупке недвижимости в европейских странах стоит иметь хотя бы минимальные представления о местных особенностях законодательства. Например, в Англии очень непростая система земельного кодекса. Землю там можно приобрести по схеме