Латвийские претенденты на ипотечные кредиты снова выбирают евро. Средний размер займов, которые получают в Латвии россияне и жители СНГ, в пять раз превышает суммы, запрашиваемые местными жителями. Но при этом латвийцы остаются приоритетными клиентами. Почему?
Об этом, а также о том, на каких условиях банк SEB выдает латвийцам, россиянам и жителям других стран СНГ ипотечные кредиты на приобретение латвийской недвижимости, журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал руководитель кредитного управления банка SEB Марис Ларионов.
- Учитывая уровень благосостояния латвийцев, возможность получения ипотечных займов играет ключевую роль в активности местного рынка недвижимости. В момент падения цен на латвийское жилье - в 2008-2009 годах - объемы ипотечного кредитования резко сократились. Многие банки вообще перестали выдавать займы на покупку и ремонт жилья. Однако уже больше года как ипотечное кредитование снова набирает обороты. И банк SEB среди лидеров этого процесса. Насколько активно население брало у вас ипотечные займы в 2011 году?
- Если рассматривать период с момента максимального падения рынка, то 2011 год был для нас лучшим. В среднем выдавали по 100 кредитов на приобретение жилья в месяц. Таким образом, их общее количество за год достигло почти 1 200. И это именно ипотечные займы для покупки или ремонта квартир или домов. В прошлом году на ремонт и покупку жилья банк SEB выдал 27 млн латов, что на 81% больше, чем в 2010 году. Но почивать на лаврах не приходится: до показателей 2005-2006 годов нам и всему рынку еще очень и очень далеко. Да и достигнем ли тех показателей, с учетом состояния экономики и сокращения численности населения?! В былые годы доля всех кредитов (не только ипотечных), взятых частными лицами, составляла 30-40% нашего портфеля. Остальные 60-70% приходились на юридических лиц, то есть на предприятия и предпринимателей. Сейчас же бизнес-структуры - это 85% выдаваемых нами кредитов, на частные лица приходится 15%.0 Банк SEB, будучи универсальным банком, разумеется, хотел бы, чтобы доля частных лиц была больше. Только наши жители к этому сами пока не готовы. Люди смотрят на негативную информацию, которая идет из Европы, и боятся. Они думают о том, что будет. О том, будет у них работа или нет. Нет уверенности в будущем. А поэтому любой три раза подумает, брать кредит или нет? Именно такие настроения доминируют пока в латвийском обществе. И такой взвешенный и продуманный подход, на наш взгляд, правильный. При этом сама стоимость кредитных ресурсов сейчас довольно привлекательна.
Спасибо молодым семьям
- И это чувствует часть жителей нашей страны: сама общая динамика выдачи SEB новых ипотечных кредитов - положительная. Кто он, современный местный заемщик?
- Перед каждым новым поколением по мере его вхождения во взрослую жизнь и расставания с родительским гнездом встает вопрос о приобретении собственного жилья. Поэтому большая часть получателей ипотечных кредитов в банке SEB - это молодежь. Разумеется, это не 18-20-летние люди. Это более зрелые клиенты - те, кому около 30 лет или чуть больше. Это те жители нашей страны, которые уверенно чувствуют себя на собственном рабочем месте и видят карьерные перспективы.
Если говорить об отраслях, в которых работает большинство оформлявших кредиты в 2011 году, то это прежде всего представители информационных технологий, сотрудники портовых компаний, представители предприятий, так или иначе связанных с экспортным производством... Они видят потенциал своего бизнеса. И после удовлетворения повседневных нужд у них остаются свободные деньги. Они их копят. А накопив на первый взнос, привлекают финансы банка и покупают свое первое жилье. Тем более что общая ценовая ситуация на рынке к этому располагает.
- Находит ли какое-то отражение в вашей статистике довольно массовый отъезд латвийцев на заработки в страны Европы?
- Да. Растет число латвийцев, которые гасят ипотечные займы путем банковского перевода из-за границы. И это хорошие клиенты. По латвийским меркам у них высокий и стабильный заработок. Кто-то берет кредит на себя, чтобы купить жилье, в которое он в будущем вернется. Кто-то обслуживает старые кредитные обязательства, взятые в 2006-2008 годах. Кто-то помогает справиться с платежами или обеспечивает крышей над головой своих самых близких родственников.
И все-таки серийные квартиры
- Какой первый взнос требуется от претендентов на получение кредитов?
- По Закону «О защите прав потребителей» доля участия банка в покупке жилья латвийцами не должна превышать 90%.0 Некоторые наши коллеги из других банков придерживаются этой цифры. Мы в SEB установили максимальную планку для покупателей квартир в новых проектах на уровне 85%.0 Если претендент на заем собирается приобрести серийную квартиру, то банк, в зависимости от качества типового проекта, его месторасположения, того, на сколько лет берется кредит, и состоятельности претендента, готов финансировать до 80% от стоимости покупки на срок до 25 лет. Отмечу, что данное предложение по серийным квартирам является привлекательным на местном рынке. Но это только одна часть вопроса. Напомню, что при получении займа необходимо предоставить справку из Службы госдоходов о зарплате претендента, если сумма кредита превышает 20 000 латов. И соблюсти условие, что ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 35-40% от официальных доходов семьи.
- Маклеры говорят об оживлении в сегменте торговли новыми квартирами. Для приобретения какой недвижимости чаще всего берут деньги латвийские заемщики?
- По-разному. Но чаще покупают серийки. Здесь достаточно посмотреть среднюю сумму займов, которые были выданы в прошлом году. В банке SEB это примерно 23 000 латов. После ознакомления с этой цифрой становится понятно, для чего берут! Это в лучшем случае 2-комнатная квартира в типовых домах столичных микрорайонов.
Правда, стоит учитывать, что ипотечные займы интересны не только нашим столичным клиентам. У нас сейчас много кредитов оформляется в регионах: там цены на недвижимость гораздо ниже. Вокруг Риги сравнительно высокая активность фиксируется в городах, которые находятся на удалении не более 50-60 километров от столицы. Это Огре, Елгава, Саласпилс, Сигулда - те населенные пункты, жители которых работают или ведут бизнес в Риге.
Еще два города Латвии, где с прошлого года серьезно повысился уровень интереса к ипотечным продуктам, - Лиепая и Вентспилс. В них развивается и показывает хорошие результаты портовый бизнес. Имеются другие успешно работающие производственные предприятия. Значительное количество ипотечных кредитов оформлялось в Земгале, что связано с высоким уровнем развития здесь сельского хозяйства и наличием большого количества крепких крестьянских хозяйств. В общем, там, где люди чувствуют себя более уверенными с экономической точки зрения, там и интерес к кредитам растет.
Евро возвратился в фавориты
- Насколько дороги сейчас заемные деньги? И в какой валюте предпочитают занимать латвийцы?
- Ставки для каждого клиента устанавливаются индивидуально и только после оценки его финансового состояния и всех рисков. В целом наши стандартные ставки для резидентов начинаются с 2% плюс EURIBOR 3-, 6- или 12-месячный. Сейчас, люди чаще выбирают 3-месячный EURIBOR, который в конце января находился ниже 1,2%.0 Тому, что фаворитом нынче является 3-месячный EURIBOR, есть историческое объяснение. В 2005-2006 годах многие клиенты фиксировали пятилетнюю ставку и очень сильно на этом обожглись: тогда они оформляли под суммарные 6-7%, то есть почти вдвое дороже, чем сейчас.
Что касается валютных предпочтений заемщиков, то ситуация постоянно меняется. Со вступлением Латвии в Европейский Союз долгое время доминировал евро. Однако в 2011 году благодаря низким ставкам RIGIBOR (межбанковская ставка на латы. - m2), многие резиденты начали отдавать предпочтение латвийской валюте. И во второй половине лета прошлого года кредиты в латах запрашивала почти половина наших клиентов. Но стоило RIGIBOR подорожать - и клиенты стали значительно больше просить займы в евро. По прогнозам экспертов, нынешний низкий уровень ставок на европейскую валюту может как минимум сохраниться в ближайший год-полтора.
Латвийская ипотека для россиян
- В последние полтора года в отдельных сегментах рынка недвижимости Латвии огромную роль играют иностранные покупатели, которые приобретают квартиры и дома с прицелом на получение вида на жительство. За ипотечными кредитами россияне к вам обращаются? И готов ли банк SEB давать им деньги?
- Мы не только готовы давать, но и даем ипотечные кредиты российским покупателям латвийской недвижимости. Хотя в большинстве своем они приобретают недвижимость в нашей стране без участия банков - за наличные деньги. Тем не менее на данный момент SEB выдал россиянам и жителям других стран СНГ немногим менее 50 ипотечных кредитов на покупку недвижимости в Латвии. На какие объекты? Это либо полностью реконструированные дома в Центре Риги, либо лучшие столичные и юрмальские новостройки. Остальной наш жилищный фонд иностранцам мало интересен.
- Какие условия нужно выполнить россиянам, чтобы получить кредит в Латвии?
- Минимальная планка его собственного участия в покупке недвижимости - 40%.0 На практике иностранцы обычно платят половину или чуть больше, а остальное финансирует банк. В случае с нерезидентами мы, разумеется, каждый запрос рассматриваем отдельно. Анализируем клиента. Поэтому ему предстоит предоставить нам годовые декларации своих доходов в стране проживания и выписки с банковских счетов. Мы должны понять источники его доходов и историю платежеспособности. Банк должен знать происхождение денежных средств. Если у россиянина или жителя другой страны СНГ с бумагами все в порядке, то SEB c удовольствием будет работать с таким клиентом, предоставив ему кредит и высокий уровень обслуживания, в том числе и на русском языке.
Счет сделки недвижимости, которую приобретает наш клиент, мы также открываем у себя. Это обходится в 0,5% от суммы сделки, но не более чем в 150 латов. Счет сделки позволяет гарантировать, что смена права собственности на объект будет осуществлена и все условия, оговоренные в договоре покупки-продажи, будут выполнены. Думаю, данный момент очень важен для нерезидентов, которые вряд ли посвящены во все тонкости латвийского законодательства.
- Для россиян, как, впрочем, и для других клиентов, очень важен и размер ставки, под которую они могут получить кредит.
- Для иностранцев, у которых высокая платежеспособность, ставки начинаются от 3,5-4% плюс EURIBOR. Но это для действительно хороших клиентов! Здесь опять подчеркну: вопрос ставок рассматривается в каждом случае индивидуально. Есть нерезиденты, которым мы сможем предложить только 7-8% плюс EURIBOR. И им это интересно: в самой России стоимость займов в европейской валюте чаще всего измеряется двузначной цифрой. Если же смотреть в среднем, то основная масса оформленных нерезидентами ипотечных кредитов имеет ставку в пределах 5-6% плюс EURIBOR. Ну а средний размер выданных банком SEB россиянам ипотечных займов - 150 000 евро. Сумма запрашиваемого нерезидентами ипотечного кредита редко превышает 250 000 евро. Учитывая, что обычно это половина стоимости объекта, можно сделать вывод: с привлечением кредита жителями СНГ покупаются квартиры и дома стоимостью от 200 000 до 500 000 евро.
Из других наблюдений могу поделиться еще таким: нерезиденты берут заем на более короткий срок и часто погашают его досрочно. Доля неплательщиков, особенно тех, кто берет кредиты в последние полтора года, минимальна.
- А во сколько обходится само получение кредита в SEB?
- 1,5% за оформление кредитного договора. При займе в 150 000 евро - это 2 250 евро. Плюс открытие счета сделки и покупка страхового полиса на объект недвижимости. Напомню, что кредитополучатель также должен считаться с расходами на различные госпошлины.
- При сравнении размера кредитов нерезидентов (150 000 евро) и жителей Латвии (31 000 евро) невольно напрашивается субъективный вывод: иностранцам давать кредиты в пять раз выгоднее. Берут ведь больше.
- Это слишком упрощенный вывод. Основной фокус ипотечной программы банка SEB - это жители Латвии. Плюс с точки зрения оценки финансовых рисков разумнее дать пять раз по небольшому кредиту, чем один большой. Но нам важен каждый клиент. И если раньше среди наших иностранных клиентов доминировали представители Западной и Северной Европы, то теперь - представители России и стран СНГ.
http://www.varianti.lv
