Как и где выгодно сдать зарубежную недвижимость.

В первую очередь, нужно определиться для себя, что вы хотите от покупки? Пару раз в год на время отпусков и праздничных дней приезжать на отдых в свою квартиру у моря или шенгенскую визу продленного действия? Но если вы покупаете иностранные квадратные метры, в первую очередь, с целью получения прибыли, то эта статья - для вас. В ней мы расскажем о нюансах сдачи жилья в аренду.

Сдавать недвижимость собственными силами

Как и кому сдать недвижимость? Для этого есть несколько вариантов. Первый - заняться решением этой проблемы самому. Многие именно с этого начинают и вскоре понимают, что на самом деле это не такое уж и выгодное дело - продают свое жилье, осознав, что провести две-четыре недели отпуска в году намного выгоднее в гостинице. Однако не всегда все развивается по этому сценарию.

Как правило, большинство людей, не имеющих опыта сдачи зарубежной недвижимости в аренду, предлагают ее своим друзья и знакомым. Но это вариант, не сулящий постоянной прибыли. Друзья могут арендовать помещение на время короткого отпуска, все остальное время квартира будет простаивать.

Уже имеющие небольшой опыт арендаторы начинают размещать объявления о сдаче недвижимости в аренду на форумах, специальных ресурсах или даже открывают свой сайт. На первый взгляд, все это сделать довольно просто. Однако и такие схемы поиска «клиентов» имеют множество нюансов.

Например, размещение объявлений на специализированных порталах или уж тем более форумах не дает гарантии шквала заявок на аренду. Это происходит, поскольку люди не склонны доверять свои деньги «частникам» из интернета, если те не имеют каких-либо рекомендаций. К тому же, конкуренция довольно высокая, и не факт, что арендаторы предпочтут вашему объявлению соседнее.

К минусам этого способа можно отнести то, что, находясь в другой стране, вам будет крайне сложно вести дела даже при условии, что все вышеописанные схемы у вас работают слаженно и обеспечивают вас арендаторами на весь сезон.

Только представьте, вам нужно будет делать капитальную уборку после проживания постояльцев, менять постельное белье, каким-то образом передавать им ключи от квартиры и, конечно же, брать арендную плату. Без своего человека в этом доме, который мог бы полностью контролировать ситуацию, не обойтись. А его услуги, в свою очередь, тоже стоят денег.

Кроме того, вашим жильцам наверняка по прибытии в страну понадобятся ваши консультации относительного того, как лучше добраться до места временного проживания, где лежит утюг или что делать, если вдруг сломался холодильник.

Доверить вопросы аренды специалистам

Второй, более цивилизованный способ сдавать зарубежное жилье. Он предполагает передачу полномочий по управлению недвижимостью в ваше отсутствие специализированным компаниям. Часто такие услуги предлагают сами агентства недвижимости или крупные застройщики, в которых есть свое подразделение по постпродажному обслуживанию. То есть изначально вы можете выбирать компанию, которая не только подберет для вас недвижимость, поможет оформить сделку, но и впоследствии возьмет на себя обязанности по поиску арендаторов, уходу за вашей квартирой, поддержанию сада и чистоты бассейна, оплате счетов за коммунальное обслуживание, при необходимости проведению ремонтных работ, а также переводу денег на ваш счет.

Стоимость работы такой компании будет зависеть от набора предоставляемых ею услуг. Самый же распространенный вариант - это полное обслуживание, когда за вас выполняют все работы, а вам остается только платить налоги. Как правило, агентства берут за такую работу фиксированный процент дохода от аренды. Он может составлять от 10 до 30 %.0 Правда, и этот вариант не сможет гарантировать «полной загрузки» в течение сезона или целого года.

Этот вариант может не так эффективно работать, если ваша недвижимость находится в экзотических странах: Доминикане, Тайланде, Бали и других. Там услуги постпродажного сервиса пока не настолько развиты. Нередки случаи, когда управляющая компания не полностью выполняет возложенные на нее обязательства и для качественной организации бизнес-процессов вам потребуется больше личного участия.

Где купить недвижимость, чтобы выгодно сдать?

Не только выбор страны, но и региона и города напрямую повлияют на доход от аренды. Чтобы выгодно сдавать квартиры, люди обычно покупают недвижимость либо на курортах, либо в столице и других крупных городах страны. Рассмотрим преимущества и недостатки обоих вариантов.

Курортная аренда в большинстве случаев предполагает сезонность (особенно, если вы владеете недвижимостью в Европе, а не в экзотических странах). Следовательно, это означает, что рассчитывать на стабильный доход можно только определенное количество времени. Если речь идет о тех же европейских государствах, то найти жильцов вы сможете с апреля по октябрь (если речь идет о морских курортах). Двери горнолыжных курортов распахнуты для любителей снежных склонов с конца ноября по февраль-март. Дополнительным преимуществом будет, если ваш домик в горах расположен рядом с термальными источниками - в этом случае можно рассчитывать на отдыхающих, которые захотят провести в горах и летние месяцы. В остальные же месяцы ваша квартира почти обречена на простой. Так что, рассчитывая будущую рентную прибыль, не забудьте вычесть как минимум шесть месяцев.

Недвижимость Кипра всю можно назвать курортной. Однако вы почувствуете разницу, купив для аренды апартаменты в Айя-Напе и Лимассоле. Первый курортный городок обладает большей туристической привлекательностью - здесь белый песок, целая улица клубов, множество превосходных ресторанов с прекрасной средиземноморской кухней. В сезон здесь кипит жизнь круглые сутки. Однако город небольшой, и вся его инфраструктура рассчитана на туристов. С октября улицы города постепенно замирают и впадают в зимнюю спячку до начала нового сезона. Зимой в местных отелях можно встретить лишь немногочисленных туристов, которые приехали для катания на горных склонах острова.

Лимассол же полная противоположность: большинство иностранцев сюда приезжают не только для отдыха, но часто остаются на ПМЖ. Здесь круглогодично бурлит жизнь местного населения и приезжих, поскольку они живут и работают в этом городе. Кроме того, здесь проживает одна из самых больших русских диаспор. Поэтому, купив недвижимость в Лимассоле (как впрочем, и в Пафосе, и в Ларнаке), вы всегда сможете найти постояльца если не среди приезжих, то среди местных жителей.

Аренда в столицах и крупных городах - это беспроигрышный вариант для тех, кто рассчитывает на получение стабильного дохода от недвижимости. Ведь в крупных городах вы можете рассчитывать на долгосрочную аренду. Вашими постояльцами могут быть как иностранцы, приехавшие сюда для работы или учебы, так и местные жители - студенты или семейные пары. Долгосрочные арендные отношения позволят вам на длительный период забыть о такой проблеме, как поиск квартиросъемщика, поддержание квартиры в должном состоянии (ведь теперь это забота нового жильца). Часто на него же ложиться ответственность по оплате счетов за обслуживание. Перевод же денег жилец может осуществлять посредством банковской карты или других систем онлайн-оплаты.

К плюсам аренды в столицах можно отнести еще и стабильный спрос на жилье, который не зависит от сезона, а также более высокие цены на аренду.

Например, Берлин занимает второе в место в Германии по количеству арендованного жилья. По данным социологов, лишь 12 % жителей этого города проживают в собственном жилье. Остальные 88 % снимают столичное жилье (в них входят коренные жители страны, экспаты, а также приехавшие по рабочей визе и туристы).

Спрос на аренду жилья в Берлине всегда был и остается очень высоким. И если долгое время стоимость съемной недвижимости была стабильной, то за последние несколько лет арендные ставки стремительно растут вверх. В 2011 году стоимость съемного квадратного метра составляла около 6,30 евро в месяц. Правда, в зависимости от района, цена может быть меньше или больше. Так в Марцан-Хеллендсдорф цена квадратного метра равнялась 4,69 евро. Аренда аналогичного квадрата в Хакишер Маркт (без учета коммунальных платежей) составила 11 евро. В элитном арендном секторе Берлина стоимость «квадрата» может достигать 14,5 евро в месяц.

Удорожание престижных объектов тянет за собой и стоимость аренды обычных апартаментов, расположенных в том же квартале. Коренные жители столицы Германии крайне недовольны сложившейся ситуацией. В сентябре 2011 года берлинцы вышли на улицы района Кройцберг в знак протеста против роста арендной платы.

Летом прошедшего года в Германии арендные ставки повысили не только собственники квартир, но и государственные компании, предоставляющие недвижимость по договору социального найма. Увеличение цен в этом сегменте коснулось как минимум 17 000 жителей Берлина. Одно из крупнейших агентств недвижимости GSW разослало своим клиентам 15 000 уведомлений о повышении стоимости аренды. Частные фирмы и сами владельцы повысили цену съемного жилья еще раньше.

В связи с тотальным удорожанием съемного жилья в Берлине стали пустеть целые кварталы - в поисках более доступных цен на квартиры немцы переселяются на окраины столицы. Правда, на их место вскоре приходят другие - всегда находятся те, готов платить заявленную цену.

О чем нужно знать будущему арендодателю

Во-первых, о том, что в Европе аренда (особенно долгосрочная) оформляется легально. То есть вы заключаете с арендатором договор, впоследствии придется заплатить налог на прибыль. Налоговые ставки в странах Европы значительно отличаются: например, в Болгарии с вас возьмут налог на прибыль в размере 10 % от дохода, в Германии - 25 %, в Финляндии и подавно - 28 %.0 Рекордсменом же по налогам является Италия - здесь вам придется расстаться с 40 % от полученной прибыли. В Египте средний налог на доходы от аренды - 20 %.0 А вот в Турции владельцы квартир освобождены от уплаты подобного налога, правда, при условии, что сдается только одна квартира.

В заключении договора аренды заинтересованы обе стороны: и собственник квартиры, и арендатор. Ведь этот документ поможет отстоять и доказать свои права в суде в случае возникновения различных инцидентов. С европейцами, в отличие от русских, бесполезно договариваться об аренде «на честном» слове. Они знают, что в итоге подобные ухищрения могут обойтись дороже.

Скрыть факт аренды квартиры от налоговой службы - тоже довольно рискованное дело. Ведь после того, как вы оплатите налог на покупку недвижимости, этот государственный орган поставит вас на учет, и - не сомневайтесь - сможет проследить дальнейшую судьбу вашей квартиры. К примеру, при обнаружении факта уклонения от уплаты налогов вам выпишут штраф. В Испании он составляет ни много ни мало 30 тысяч евро.

Арендодателем, имеющих недвижимость на курортах, стоит помнить о русской пословице «готовь сани летом, а телегу зимой». То есть поиск квартиросъемщиков на летний сезон нужно начинать искать еще зимой. Ведь большинство европейцев да и наших соотечественников при бронировании квартир предпочитают это делать заблаговременно.

Нехитрые расчеты

Попробуем привести нехитрые подсчеты, которые помогут составить представление, сколько способна принести аренда квартиры, расположенная на курорте. Допустим, вы приобрели апартаменты за 100 тысяч евро в Черногории. На протяжении сезона, длящегося с мая по октябрь, вам удалось сдавать апартаменты 90 дней. Сутки проживания вам приносили 50 евро. За этот период вы получили 4500 евро. Из них около 400 евро вы заплатили за обслуживание дома и прилегающей территории. Заплатили налог в размере 15 % от полученного дохода - 675 евро. Итого чистая прибыль составила 3425 евро. Согласитесь не так уж и много, если поделить на пять месяцев? К тому же приведено «идеальное» количество дней и стоимость аренды одного дня. В реальности же приведенные цифры могут быть значительно ниже.

Например, купив жилье для его сдачи в аренду в Болгарии, вы рискуете вовсе остаться без постояльцев большую часть курортного сезона, поскольку в этой сфере сегодня царит довольно высокая конкуренция. И даже в высокий сезон и апартаменты и гостиницы бывают заполнены только частично.

Сдача в аренду квартир в столицах и других некурортных мегаполисах способна приносить более стабильную ежемесячную прибыль.

Рейтинг городов с самой высокой арендой в элитном секторе жилья

(по данным портала ibtimes.com. В рейтинге указана стоимость апартаментов площадью 120 кв. м, расположенных в престижных районах)

Юлия Елисеева, специально для портала JJC.RU