Студенческая недвижимость — пока еще малоизвестный российским инвесторам актив. Между тем, это один из немногих видов недвижимости, который ежегодно демонстрирует стабильную доходность, и стоимость которого не снизилась во время кризиса.
Под «студенческой» обычно понимается несколько типов жилой недвижимости. Во-первых, традиционные общежития для студентов и жилые университетские городки массовой застройки с типовыми зданиями, управляемые самим университетом. Во-вторых, отдельные жилые дома — они сдаются группам студентов, и стоимость их аренды выше, чем стоимость общежитий. И, наконец, отдельные квартиры в готовых жилых комплексах — самые высокие по стоимости. Их в основном снимают преподаватели или студенты аспирантуры.
Хорошим объектом для инвестиций студенческую недвижимость делает традиционная привлекательность европейского и американского образования — финансовые колебания практически не влияют на количество студентов, желающих учиться в Великобритании или США. Более того, европейцы и американцы воспринимают образование для детей как инвестицию, призванную уберечь семью от будущих финансовых потрясений, что увеличивает востребованность студенческого жилья в настоящем.
Где же стоит покупать студенческую недвижимость? Казалось бы, всемирно признанные университеты есть во всех крупных городах. Однако мест, где это можно делать, на самом деле не так уж много.
Как рассказывает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, два самых популярных рынка – это Великобритания и Германия. Доходность такого рода вложений значительно отличается в зависимости от страны и региона, но не опускается ниже 5%.0 Самую высокую доходность демонстрирует рынок Великобритании — до 15%.0 В тройку лидеров входят также Германия и США — доходность вложений в студенческую недвижимость там составляет 6-10%.0 Также к привлекательным рынкам эксперт относит Францию, с некоторыми оговорками Италию. Рынки Швейцарии, Австрии и Испании, по словам Индриксонса, для частного инвестора практически закрыты. В этих странах подобным бизнесом занимаются корпоративные инвесторы: компании приобретают целые здания и сдают их в аренду студентам.
Игорь Индриксонс отмечает, что хорошим подспорьем для инвестора является анализ образовательной сферы страны: «С инвестициями в студенческую недвижимость главный фокус в том, чтобы вычислить город, где университет открывает новый факультет или бизнес-школу, поскольку в Оксфорде или Кембридже вам придется конкурировать с уже имеющимися общежитиями».
Порог входа на рынок также разнится: стоимость небольшой квартиры в студенческом городке Германии составляет от 10-12 тысяч евро, в Великобритании минимальная сумма, которую придётся вложить инвестору, — от 20-30 тысяч фунтов в регионах до 120-150 тысяч в Лондоне. Рентабельность в столице Великобритании при этом довольно невелика, около 5%.0 Это объясняется тем, что, несмотря на большое количество высших учебных заведений (более 40), новые студенческие общежития в городе не строятся — там почти не осталось свободных участков для застройки, также высока конкуренция со стороны частных арендодателей.
Для частных инвестиций сфера студенческой недвижимости предлагает несколько стратегий. Наиболее выгодным называют покупку жилья в коммерческих студенческих общежитиях. Доходность в этом случае может достигать 15%, но вход на рынок значительно затруднён — обычно сегмент уже контролируется крупными компаниями. Другой способ — покупка отдельных объектов недвижимости и их последующая сдача в аренду студентам — такая стратегия проста, но требует серьёзного вовлечения и даёт нестабильный доход. Самое выгодное для инвестора — покупка пая в компании, которая занимается студенческой недвижимостью, — в Великобритании это может принести доход в 10-12%.0
Рынки стран, где имеется студенческая недвижимость, довольно развитые и зрелые, поэтому у инвестора не возникнет проблемы с поиском управляющей компании, которая будет искать арендаторов, присматривать за ними, взимать арендную плату. Стоимость услуг составит порядка 10% от дохода. Главной головной болью инвестора является быстрый физический износ актива. Может статься, что в первые годы объект будет приносить 8-10%, а потом потребуется серьезный ремонт и от дохода останется едва ли половина.
Prian.ru
