В Германии правильно рассчитать налоги может только специалист.
Налог на покупку жилья в Германии небольшой, однако довольно высока ставка налога на доход от перепродажи недвижимости, которая не использовалось для личного проживания: он может достигать почти 50% от дохода. Между Россией и Германией подписано соглашение об избежании двойного налогообложения. Сумма налога, уплаченного резидентом России в Германии, вычитается из налога, взимаемого в Российской Федерации.
Покупка
Покупатель недвижимости в Германии оплачивает налог на приобретение недвижимости. И хотя он называется налогом на приоберетение земли (Grunderwerbsteuer), его платят при покупке как домов, так и апартаментов. Ставка налога колеблется от 3,5% до 5% от стоимости объекта в зависимости от того, в какой федеральной земле он находится.
В течение последних одного-двух лет разные земли повышают ставку этого налога. Так, в конце 2011-го - начале 2012 г. Grunderwerbsteuer поднимется до 5% в землях Северный Рейн – Вестфалия, Шлезвиг-Гольштейн и Рейнланд-Пфальц.
Cо следующего года почти повсеместно повысится налог на приобретение недвижимости на 1,5% -это на общем фоне существенно увеличит затраты на регистрацию недвижимости в собственность.
Владение
Базовая федеральная ставка ежегодного налога на недвижимость (Grundsteuer) в Германии – 0,35% от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта. Однако существует муниципальный коэффициент, и в итоге владельцы платят от 0,98% до 2,84% от оценочной стоимости недвижимости в год.
На практике налог на апартаменты с одной спальней в Берлине составляет около 200 евро в год.
В Германии действует схема списания налога на основании износа здания (в случае если зданию более 40-50 лет). Для старых домов, построенных в 1925 г. и позже, ежегодно списываются налоги на 2% от оценочной стоимости объекта, для домов старше 1924 г. – 2,5% от оценочной стоимости.
Сдача в аренду
Доходы от сдачи недвижимости в аренду в Германии облагаются налогом по той же ставке, как и другие доходы. Налог прогрессивный и рассчитывается следующим образом:
- годовой доход до 8 004 евро: 0% ;
- доход от 8 005 до 13 469 евро: 14% -23,97%;
- доход от 13 470 до 52 881 евро: 23,97%;
- доход от 52 882 до 250 730 евро: 42%;
- доход более 250 730 евро: 45%.0
Для супругов используются более низкие ставки, чем для людей, не состоящих в браке.
Кроме того, существует налог «на солидарность» (налог был введен после объединения Германии и идет на развитие восточных «новых» земель Германии) - 5,5% от вычисленной суммы подоходного налога.
Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на содержание и обновление жилья и амортизационные отчисления. Доходы от сдачи в аренду освобождены от НДС.
Если при покупке жилья привлекается банковское финансирование, во время выплаты кредита налоговое бремя существенно сокращается.
Ежегодный налог на прибыль корпораций составляет 15% плюс «надбавка на солидарность», итого 15,825% от прибыли. Промысловый налог (если компания занимается исключительно управлением собственного имущества, налог не начисляется) – около 15% в зависимости от федеральной земли.
Указанные величины налогов могут рассматриваться, как ориентировочные, так как в Германии правильно рассчитать налоги может только специалист – налоговый советник, который несет ответственность за правильность расчетов и работает в тесном контакте с клиентами.
Продажа, наследство и дарение
Налог на прирост капитала (так называемый спекулятивный налог Spekulationssteuer) при продаже недвижимости не начисляется, если она принадлежала владельцу в течение последних десяти лет или в течение последних двух лет служили местом постоянного проживания владельца. В ином случае налог на доход с перепродажи начисляется по ставкам подоходного налога.
Передача прав собственности на основании наследства облагается налогом от 7% до 50% в зависимости от степени родства. При этом их налогооблагаемой базы вычитается определенная сумма.
При первой степени родства (супруги, дети, внуки, родители, бабушки и дедушки) ставка – от 7% до 30%, не облагаются налогом первые 100 000 - 500 000 евро. При второй степени родства ставка – от 15% до 43%, не облагаются налогом первые 20 000 евро. При третьей степени родства ставка – от 30% до 50%, не облагаются налогом 20 000 евро.
