До кризиса большая часть недвижимости в Болгарии приобреталась на стадии строительства: так было выгоднее. Теперь такая покупка – достаточно рискованный шаг. Как застраховать себя от конфликтных ситуация? Имеет ли смысл покупка жилья на стадии off-plan в Болгарии сейчас?
Россияне со средним достатком давно оценили преимущества Болгарии: до кризиса недвижимость на стадии строительства была недорога, условия покупки просты, а языковая и ментальная близость порождала иллюзию, что договориться можно всегда. Но со временем стало ясно: Болгария—настоящая заграница со своими особенностями и законами. Покупка офф-план недвижимости (off plan—на стадии проектирования и строительства) всегда была выгодным, но и чрезвычайно рискованным предприятием. До 2008 г., пока болгарский рынок рос, большинство клиентов предпочитали именно такие варианты, ведь к моменту завершения строительства квадратный метр успевал вырасти в цене более чем вдвое. Такими покупками увлекались отнюдь не только россияне—напротив, их было гораздо меньше, чем англичан и ирландцев, первыми оценивших выгодность подобных вложений. За островитянами (так в Болгарии называют жителей Великобритании и Ирландии) в покупательской табели о рангах следовали поляки и лишь затем—российские клиенты. Недвижимость приобретали и для собственного проживания, и с инвестиционными целями.
В кризис этот сегмент рынка недвижимости пострадал первым—появились разорившиеся застройщики, недострои, судебные тяжбы, складчина в помощь девелоперам и даже субботники по достройке комплексов. Поэтому теперь надежность застройщика—первый и главный вопрос, интересующий потенциального клиента. Малоизвестные компании и проекты теперь не в чести, зато оставшиеся на рынке чувствуют себя относительно спокойно. «Сейчас этот рынок стал намного меньше,—подтверждает Неделчо Колев, директор компании-застройщика Harmony Estates,—и хотя около 90% квартир продается во время строительства, большинство покупателей—либо наши старые клиенты, либо приходят по рекомендации». Дать подобную рекомендацию может не только довольный клиент, но и, например, солидное риэлторское агентство или адвокатское бюро, специализирующееся на сделках с недвижимостью. Обычно и там, и там знают, как обстоят дела у разных застройщиков, и могут с большой точностью определить, какой проект достаточно надежден для покупки на ранней стадии строительства. Банальный совет «Обращайтесь к профессионалам» работает и в этом случае
Метр дешевым не бывает
Первое, что привлекает российского покупателя—это заявленная стоимость предложения. Купить жилье у моря по цене от €30 тыс. на немногочисленных «теплых» российских курортах практически нереально. Но, чтобы потом не разочаровываться, стоит знать: студио площадью 40 кв. м за €30 тыс. при ближайшем рассмотрении окажется 28-метровым, причем это общая площадь, в которую включены и кухня, и санузел и т. д. В результате жилая площадь по факту оказывается не более 10–12 кв. м: для безвыездного проживания по нескольку месяцев вариант, прямо скажем, не самый комфортный.
И дело вовсе не в том, что болгарские застройщики обманывают покупателей. Просто по существующему закону в общую площадь квартиры включается и толщина стен, и балкон или терраса, и некоторая часть общественных зон—лестниц, холлов дома и т. д. Поэтому, как справедливо замечает партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн, объявленная стоимость квадратного метра в Болгарии невысока, но если иметь в виду реально приобретенное жилое пространство, ценовая картина получается совсем иной. Компенсировать разочарование от внезапной корректировки может рост стоимости, который все-таки наблюдается при переходе от одной строительной стадии к другой. К примеру, по данным Invest BG Realty Group, строящей недвижимость в Варне, в 2009–2010 гг. на объектах компании каждая последующая стадия прибавляла 20% к предыдущей цене, а в первые месяцы 2011 г. наблюдается рост в 30–35%.0
И все же, считают специалисты, главное преимущество покупки офф-план—не низкая цена, а наличие широкого выбора площадей, планировок, этажей, открывающихся из окон видов и т. д. Кстати, оценка видовых характеристик—одна из причин, заставляющих потенциальных покупателей лично приезжать на стройку. «Хотя даже если вы выбрали шикарный вид на море, никто не гарантирует, что он таким и останется: увы, часты случаи, когда застройщик в погоне за выгодой спокойно решает построить прямо перед вашими окнами еще один дом»,—напоминает Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland.
Заметим, что отнюдь не все квартиры можно купить на этапе офф-план—самые привлекательные варианты продавцы могут оставить «на сладкое». «Обычно в начале продаж опытный покупатель торопится выкупить наиболее удачно расположенные квартиры. Но как раз их продавцы часто придерживают, справедливо полагая, что в дальнейшем такие объекты спокойно уйдут за куда большие деньги. И впоследствии цены на готовые предложения очень сильно зависят от того, как именно шли продажи во время строительства»,—объясняет позицию застройщиков Ангел Радославов, представитель агентства недвижимости «Мирела».
Документальные основы
Покупателю строящейся болгарской недвижимости придется столкнуться с рядом особенностей, характерных для подобных сделок. С клиентом заключается предварительный договор купли-продажи—хозяйственный договор двух сторон без государственной регистрации, описывающий предмет договора, порядок и сроки его выполнения, взаимные обязательства. Данный договор защищает интересы обеих сторон, участвующих в сделке, и должен содержать максимально полную информацию о конкретном объекте: его площадь, границы участка, строительная стадия на момент подписания договора, инфраструктура здания, сроки завершения строительства и т. д.
Важное замечание: договор заключается на двух языках, болгарском и русском. Однако, предупреждает Вячеслав Подопригора, исполнительный директор в РФ Ассоциации российских граждан, владеющих недвижимостью в Болгарии, эти языки имеют не одинаковую юридическую силу. В случае возникновения спорных ситуаций и обращения одной из сторон в суд там будет рассматриваться только болгарский вариант. Поэтому российскому покупателю, по-хорошему, не мешает получить на руки два договора на двух языках и еще внимательно проследить, чтобы в них было написано одно и то же, причем дословно.
Еще одна болгарская особенность заключается в том, что степень завершенности строительства в этой стране определяется тремя актами—под номерами 14, 15 и 16. «Акт 14» констатирует окончание строительно-монтажных работ на объекте, «Акт 15»—окончание всех отделочных работ и работ по благоустройству территории, «Акт 16»—это документ государственного образца, подтверждающий сдачу дома в эксплуатацию. Акты 14 и 15 подтверждают права покупателя на недвижимость. Но только после того, как объект получил «Акт 16», а окончательный договор купли-продажи подписан в присутствии нотариуса и зарегистрирован в соответствующих органах, покупатель считается полноправным владельцем недвижимости и получает право распоряжаться им.
Не менее важно и то, что стадии готовности объекта напрямую связаны с визовыми правами россиян. До оформления недвижимости в полную собственность ее будущему владельцу придется получать обычную туристическую визу. Зато потом, после стадии «Акта 16», россияне получают возможность претендовать на оформление годичной мультивизы, дающей право на пребывание в стране до 180 дней в году. После истечения срока действия этой визы можно получить двухгодичную мультивизу с правом пребыванием в стране до 360 дней, а через 5 лет можно подавать документы на получение вида на жительство.
О деньгах и их количестве
Конечно, самый простой способ покупки понравившейся квартиры—расчет «живыми деньгами». Оплата производится по безналичному расчету, банковским переводом. Когда требуемая сумма собрана, клиент сам приезжает в Болгарию или поручает оформление сделки либо адвокату, либо доверенному лицу. На руки покупатель получает нотариальный акт и так называемую «карточку Булстата»—документ, подтверждающий, что именно он—собственник недвижимости в Болгарии. Как уже говорилось, нотариальный акт может быть составлен «по форме 14» (оформлено разрешение на строительство, здание строится), «по форме 15» (здание построено) и «по форме 16» (здание введено в эксплуатацию). «Чтобы не запутаться,—советует Вячеслав Подопригора,– лучше всего заключить договор с агентством, представляющим ваши интересы в Болгарии. Предметом договора (на это тоже следует обратить внимание) должно быть оказание услуг по подбору недвижимости, организации смотрового тура, подготовке предварительного договора и нотариальному сопровождению сделки». Заключение такого договора происходит на коммерческой основе, но в случае возникновения проблем этот документ становится аргументом в вашу пользу при рассмотрении претензий как в досудебном, так и в судебном порядке.
Денис Евсеев напоминает, что покупка недвижимости в Болгарии облагается налогом (НДС): обычно он входит в цену продажи, но все-таки в каждом конкретном случае лучше проконсультироваться по этому вопросу. В прошлом в Болгарии были нередки случаи, когда недобросовестные продавцы (при попустительстве промежуточной стороны в лице нотариуса) указывали в документах суммы без учета НДС. И затем люди вставали перед фактом: либо их сделка недействительна, либо они обязаны доплатить сумму налога. И то, и другое становилось для них неприятным сюрпризом. Но на сегодняшний день подобная практика ушла в прошлое. Проблема может быть в другом. В предварительном договоре купли-продажи иногда указывают одну сумму, а в окончательном договоре, на основании которого оформляются все документы на собственность,—другую, куда меньшую (обычно это делается для того, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу). В этом случае, если вдруг по какой-то причине человек решит расторгнуть договор, он рискует получить вторую, «бумажную» сумму, а не первую, которую заплатил на самом деле.
Кредитные истории
Возникли за время кризиса и определенные сложности с получением ипотечного кредита. Как отмечает московский представитель «Болгарско-Русского Информационного Центра» Василий Лапига, покупку недвижимости на ранней стадии строительства банки практически не кредитуют. Зато инвесторы-застройщики, как правило, могут предоставить рассрочку оплаты покупки на срок до 5 лет, а иногда и больше—на своих условиях. На завершающей стадии строительства кредит получить легче, но все равно непросто. За последние три года ситуация трансформировалась кардинально, отмечает управляющий директор компании Lowell Finance Кирилл Долгинский: «Если до кризиса было реально получить кредит в размере до 70% от стоимости недвижимости, сроком до 15–20 лет и по ставкам от 9 до 14% годовых, то сейчас таких предложений попросту нет. К тому же раньше россияне могли получить кредит более чем в дюжине кредитных организаций Болгарии, а сейчас можно говорить не более чем о двух банках». Главная проблема—банки опасаются предлагать какие бы то ни было кредитные программы из-за невозможности оценить реальную стоимость объекта на таком нестабильном рынке. В итоге страдают не только покупатели, претендующие на ипотеку, но и девелоперы, рассчитывающие на проектное финансирование. «Правда,—отмечает Кирилл Долгинский,—для некоторых офф-план проектов ситуация не столь критична: есть девелоперы, которые получили или сохранили банковское финансирование. Другое дело, что речь в данном случае идет об очень ограниченном числе строящихся проектов».
Будущий заемщик должен лично заключить со строительной компанией договор на представление его интересов на территории Болгарии, причем с использованием доверенности по форме банка. Могут быть и другие дополнительные требования.
Ситуация непроста со всех сторон, но участники рынка не склонны унывать. В случае хороших контактов с болгарским рынком сегодня, уже завтра можно рассчитывать на «использование связей в личных целях». «Сейчас активно формируется вторичный рынок залоговой недвижимости,—комментирует ситуацию Василий Лапига.—Как и в России, в Болгарии кредиторы (в основном банки) решением судов становятся правообладателями залогов по кредитам—объектов недвижимости в разной степени готовности. Эти объекты выставляются на продажу «как есть», иногда по ценам ниже себестоимости». Любителям рискнуть и выиграть есть о чем подумать.
Оксана Самборская Homes Collection
