Иначе никак
Чаще всего покупка недвижимости на юридическое лицо осуществляется в тех странах, где физическому лицу — иностранцу это запрещено. С помощью фирмы, зарегистрированной на территории государства, где приобретается недвижимость, можно обойти существующие законодательные барьеры.
В ряде случаев создаваемые компании могут быть зарегистрированы только на резидентов или же резиденты должны обладать в них существенными долями или занимать руководящие должности. «Например, подобное предусмотрено в Таиланде, где иностранцы могут купить землю или частный дом, лишь зарегистрировав компанию, в которой им принадлежит не более 49% капитала, — рассказывает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. — А 51% долей в данном случае должен принадлежать резидентам страны. При этом квартиры в Таиланде иностранцы могут покупать в статусе физических лиц».
Такая же ситуация наблюдается и в Камбодже, где покупка недвижимости на первых этажах зданий запрещена иностранным физлицам, но разрешена юрлицам, зарегистрированным на местных граждан и имеющим учредителей-нерезидентов. Подобная практика действует и на острове Бали. Там землю можно приобрести лишь на местную компанию, открытую на резидента, жилье иностранцам доступно.
Ограничения действуют и в странах Европы. Как отмечает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, в Австрии покупка недвижимости нерезидентами ЕС возможна только на юридическое лицо. Чтобы стать собственником австрийской недвижимости, следует открыть фирму или филиал уже существующей фирмы на территории Австрии.
Целесообразно использовать юрлицо и в ряде штатов США, например в Оклахоме, где физлица-нерезиденты не могут приобретать недвижимость и землю, а также в Болгарии при покупке сельскохозяйственной земли и участков под застройку, в Черногории — при покупке дома с участком или участка площадью больше 5 тыс. кв. м.
Вместе с тем существуют страны, где приобрести землю или недвижимость иностранцы не могут даже посредством специально открытых фирм. Например, сельхозугодья в Хорватии запрещено покупать даже местным компаниям с участием иностранного капитала.
Существуют и частичные ограничения: так, на Кипре физлицо-нерезидент не может иметь в собственности более одного объекта недвижимости. Для устранения этого препятствия открывается кипрская компания.
«В целом же все развитые международные рынки недвижимости допускают приобретение недвижимости и земли под застройку физическими лицами — нерезидентами. Действующие в них немногие ограничения в основном касаются приграничных районов или же сельскохозяйственных земель, — говорит С. Зингель. — Число же стран, где действуют ограничения на покупку недвижимости физлицами, постоянно сокращается. Это связано как с общей либерализацией их законодательства, так и с неэффективностью ограничения свободы приобретения недвижимости». Например, в Чехии, где действовали такие запреты, скупка активов длительное время велась через подставных лиц и специально открытые чешские компании. В результате после долгих лет запретов чехи «с удивлением» обнаружили, что более половины зданий в районе Вацлавской площади в центре Праги принадлежит чешским компаниям, которые контролируют иностранцы.
Средняя стоимость открытия и содержания компаний в ряде стран (долл. США)
Страна Cтоимость компании Ежегодное содержание
Панама 1750 1400
Новая Зеландия 1900 1600
Великобритания 1950 1500
Кипр 2800 1600
Гонконг 2800 1900
ОАЭ 3950 2950
Сингапур 4900 2200
Дания 8530 6700
Источник: Gordon Rock
Необязательно, но целесообразно
Часто недвижимость на компанию приобретают не из-за запретов, а по другим причинам, в числе которых налоговые преимущества, дополнительная юридическая защита и конфиденциальность, а также — в некоторых странах — упрощенная процедура получения иммиграционной визы. Для россиян, заинтересованных в получении статуса иммигранта, покупка недвижимости на компанию будет хорошим решением вопроса в Италии, Испании, Чехии и некоторых других странах, позволяющих декларировать предпринимательскую деятельность на их территории.
«Несмотря на то что с недавних пор в Чехии возможно приобретение недвижимости на частное лицо, многие нерезиденты предпочитают регистрировать компанию и осуществлять покупку на нее, поскольку это в дальнейшем помогает при получении иммиграционных документов, — констатирует А. Левитова. — В Австрии для получения иммиграционной визы необходимо выполнение нескольких взаимосвязанных условий, таких как наличие в собственности или в долгосрочной аренде жилья, ведение бизнеса на территории страны (или официальное трудоустройство в местной компании), а также медицинская страховка. В Италии для получения иммиграционного статуса достаточно иметь компанию, занимающуюся любой операционной деятельностью». В Словакии ВНЖ могут получить иностранцы, являющиеся учредителями и одновременно директорами учрежденной фирмы. При этом в стране не существует каких-либо жестких требований к объему хозяйственной деятельности юрлица и минимуму отчисляемых налогов. К тому же при открытии компании не нужно вносить в нее уставной капитал.
Созданная компания, помимо прочего, еще и место занятости для иммигранта, а в большинстве стран Европы наличие работы является аргументом в пользу получения вида на жительство, напоминает Юлия Титова, директор Rentsale.
Получение ВНЖ особенно актуально для руководителя компании, когда открытая фирма реально осуществляет какую-либо деятельность на территории страны. «С учетом бизнес-возможностей, которые предоставляет натурализация, конечная выгода от использования юрлица за рубежом может оказаться значительно выше, чем экономия на сопутствующих расходах, обычно не превышающих 20% от стоимости приобретаемой недвижимости», — делает вывод С. Зингель. При этом сам факт наличия недвижимости в той или иной стране в большинстве случаев не дает каких-либо преференций при прохождении процедуры натурализации.
Использование юрлица может существенно снизить порог входа на рынок за счет более эффективной системы приобретения недвижимости. Так, в Таиланде это позволяет самостоятельно построить частный жилой дом или таунхаус, предварительно приобретя участок земли. С учетом рентабельности тайской стройиндустрии стоимость полученной подобным образом недвижимости будет на 25–30% меньше, чем непосредственная покупка объекта у застройщика на первичном рынке жилья.
В наиболее популярном индийском штате Гоа открытие фирмы существенно упрощает процедуру приобретения недвижимости, а в Хорватии ускоряет ее: при покупке через специально зарегистрированную компанию на оформление сделки потребуется в среднем два-три месяца, в то время как при регистрации недвижимости на физическое лицо согласование всех вопросов может занять около двух лет.
Кроме того, оформление недвижимости на юрлицо часто более выгодно с финансовой точки зрения, если покупатель планирует в дальнейшем сдавать объект в аренду. Например, в Хорватии на доходы юрлиц установлена фиксированная налоговая ставка 23%, а для физических лиц в зависимости от налогооблагаемой базы ставка налога прогрессирующая и может достигать 50%.0
В США покупка компании на местное юридическое лицо позволяет уменьшить налоговое бремя для нерезидентов и упростить процедуру продажи недвижимости в будущем. «Дополнительным преимуществом является защита владельца при судебных исках: владельцем недвижимости в случае претензии будет не фактический собственник, который может при плохом сценарии отвечать всем своим имуществом, а юридическое лицо, которое владеет только одним активом», — говорит А. Левитова.
«При оформлении на фирму можно сохранить анонимность покупки, кроме того, для друзей и родных делать приглашения, с помощью которых они будут получать визы», — добавляет Ю. Титова.
Сколько стоит юрлицо
С финансовой точки зрения приобретение недвижимости на юридическое лицо в большинстве случаев оказывается дороже, чем сделка, зарегистрированная на физическое лицо — нерезидента. Во-первых, требуются расходы на открытие компании, а во-вторых, будут дополнительные налоги. Их, например, придется заплатить в Таиланде при покупке дома на юрлицо — речь идет о налоге Withholding Tax (налог с оборота), составляющем 1% от стоимости приобретаемого земельного участка. Также юрлица при продаже недвижимости оплачивают Special Business Tax (предпринимательский налог для юридических лиц), который составляет 3,3% от оценочной стоимости недвижимости.
Как правило, для юридического лица стоимость коммунальных услуг, уплачиваемых за принадлежащую ему недвижимость, выше, чем для физического. Например, в хорватском городе Дубровнике в зависимости от времени стоимость электричества для физических лиц составляет 0,049–0,095 евро/кВт, а для юридических — в два раза дороже. На хорватском полуострове Истрия стоимость электричества колеблется в пределах 0,04–0,076 евро/кВт. В дополнение к этой сумме компании вынуждены ежемесячно платить поставщику электроэнергии абонентскую плату в размере 25 евро.
Есть и другие минусы. В ряде стран значительно труднее реализовать или подарить недвижимость, купленную иностранцем на подставную компанию. Например, в том же Таиланде иностранцы, купившие дом или землю на тайскую компанию, затем испытывают юридические трудности с ее реализацией и дарением.
Наконец, какова цена учреждения собственной фирмы на чужой территории? Как сообщает А. Левитова, в США, в штате Нью-Йорк, зарегистрировать юридическое лицо можно on-line самостоятельно, а услуги юристов за организацию компании начинаются от 500 долл. Ежегодное обслуживание может стоить 1,5 тыс. долл.
В Чехии открыть юрлицо стоит 2–2,5 тыс. евро. В Хорватии средняя стоимость открытия компании в зависимости от формы собственности составляет, по словам С. Зингеля, 1,5–2 тыс. евро. «В дополнение к этому необходимо будет внести в уставной капитал еще около 3 тыс. евро. Все это приблизительно увеличит стоимость сделки на 5 тыс. евро», — говорит эксперт.
Дешевле всего открыть фирму в Болгарии: по оценке Ю. Титовой, это обойдется в 300 евро, правда, содержание ее (то есть плата специальному наемному сотруднику, сдающему ежегодную отчетность) составит еще 150 евро в год. Средняя стоимость на Кипре и в Латвии, по ее словам, такова: регистрация — около 2,5–3 тыс. евро, годовое содержание — 1–1,5 тыс. евро.
Примерно такие же суммы озвучивает и А. Левитова: «В целом стоимость открытия юрлица в Европе обычно не превышает 5 тыс. евро, а дальнейшее содержание (бухгалтерия и т. д.) зависит от того, действующая это компания или нет. Если это имитация деятельности, то просто по договоренности оплачиваются услуги бухгалтера, который несколько раз в год готовит отчетность, — порядка 1 тыс. евро в год».
Станислав Зингель отмечает также, что самому учредителю-иностранцу, открывающему фирму лишь для покупки недвижимости и не знающему местного законодательства и языка, чрезвычайно трудно организовать даже ограниченное функционирование бизнеса. «Лучше обратиться в юридическую или консалтинговую компанию, чьей специализацией является открытие компаний за рубежом. Соответственно, стоимость открытия и содержания юридического лица во многом будет зависеть от расценок этих компаний», — уточняет эксперт.
news.ners.ru
