По экспертным оценкам, в прошлом году российские граждане вложили в покупку жилья за рубежом порядка 5–6 млрд долларов. В 2006–2007 годах объемы продаж заграничных домов и апартаментов были в полтора-два раза выше. Рынок плавно восстанавливается, однако пока его операторы не рассчитывают на повторение докризисного бума. В том числе потому, что за последние три года сдвиги произошли не только в структуре спроса и предложения недвижимости, но и в сознании российских покупателей.
Придирчивы и агрессивны
«До кризиса многие российские агентства зарубежной недвижимости не стеснялись торговать неликвидом, за реализацию которого зарубежные партнеры платили баснословные комиссии: до 20 процентов при средних ставках комиссионных в Европе порядка 4 процентов. Однако в кризис этот бизнес сдулся», — рассказывает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость Игорь Индриксонс.
Из-за финансовых катаклизмов и оттока спроса наиболее популярные среди россиян рынки недвижимости Болгарии, Черногории и Испании обвалились. Если до 2007 года цены в этих странах росли более чем на 10% в год, то в кризис с такой же скоростью начали падать. Пузырь лопнул, и многие собственники недвижимости, инвестировавшие в покупку домов и апартаментов ради выгодной перепродажи, лишились такой возможности. Более того, в некоторых случаях они потеряли и стабильный рентный доход, который перестал покрывать даже расходы на обслуживание недвижимости, не говоря уже о погашении кредитов, взятых на ее приобретение.
Новая, посткризисная, волна спроса на зарубежную недвижимость стала набирать силу с конца прошлого года. «Сейчас, после небольшого всплеска в начале 2011 года, рынок стабилизировался. Но в целом спрос превышает прошлогодние показатели», — говорит гендиректор компании Pleiada International Вадим Оришак. В отличие от докризисного инвестиционного бума сегодня недвижимость чаще приобретают для собственных нужд. Ушла в прошлое расточительность российских клиентов: теперь они придирчивы и настроены на агрессивный торг. «Многие требуют скидок в 30–50 процентов даже на объекты, которые и так выставлены на продажу по демпинговым ценам», — негодует один из агентов по недвижимости. Спросом пользуется преимущественно готовое жилье, хотя и такие сделки проходят непросто.
География спроса по сравнению с докризисной расширилась: по словам риэлтеров, много запросов стало поступать на недвижимость в Италии, Чехии, Франции, Австрии, Германии, Венгрии, Финляндии. «Стабильным спросом пользуется жилье в Турции и на Кипре — эти страны дают собственникам недвижимости вид на жительство и не обязывают выезжать на 180 дней, тогда как в большинстве европейских государств действует такое ограничение», — добавляет гендиректор компании Rentsale Юлия Титова.
По экспертным оценкам, до 50% сделок с жильем совершается по цене до 100 тыс. евро, еще около 40% — в диапазоне от 100 до 250 тыс. евро. И лишь порядка 10% приходится на покупки стоимостью более 500 тыс. евро.
Прагматизм вместо спонтанности
Риэлтеры отмечают, что после кризиса спрос россиян на зарубежную недвижимость стал более осмысленным. «Многие потенциальные покупатели стали оценивать долгосрочные перспективы и задумываться: а нужно ли им жилье на первой береговой линии в курортных странах, которым они будут пользоваться один-два раза в год? Ведь зачастую такая недвижимость превращается в пассив, который простаивает, высасывает деньги на содержание и не ликвиден. Это относится не только к квартиркам в Болгарии, но и к роскошным виллам на Лазурном Берегу», — говорит один из наших собеседников.
Было бы несправедливо говорить, что инвестиционные сделки ушли в прошлое (более того, по некоторым оценкам, на них приходится около трети продаж), однако сегодня покупатели совершают их куда более продуманно. «Инвесторов интересует стабильный рентный доход и возможность пассивного управления. Какой-нибудь сказочно красивый таунхаус с садиком может приносить около двух процентов годовых от аренды, а с виду непритязательная, но высоколиквидная студия в Лондоне — до 17 процентов годовых», — замечает Игорь Индриксонс из IntermarkSavills.
Большинство частных инвесторов предпочитают не виллы на далеких курортах, а доходные форматы в относительно стабильных странах (Великобритании, Австрии, Швейцарии) и уже не рассчитывают на сверхприбыли. «Сейчас приходит меньше запросов на экзотические страны, а также на страны с нестабильной экономической или политической ситуацией. Покупатели стали более осторожными и не хотят рисковать», — констатирует Вадим Оришак из Pleiada International.
У крупных инвесторов повышенным спросом пользуются гостиничные апартаменты в Лондоне и Австрии. Их доходность может составлять от 10–12 до 22% на инвестированный капитал (в зависимости от местоположения, качества объекта и схемы финансирования покупки). Классическая жилая недвижимость там же, как правило, приносит около 3–4% годовых.
Затоваренные провинции, дефицитные столицы
Во многих странах (даже в тех, которые принято считать «стабильными») в последнее время наметилась w-образная траектория цен на недвижимость. Едва отыграв падение, некоторые рынки вновь входят в фазу очередного спада после непродолжительного подъема. По мнению ряда экспертов, такое развитие событий может объясняться сокращением госпрограмм стимулирования спроса на жилье.
Усугубляет ситуацию накопившийся в кризис избыток предложения жилья. Например, в США на вторичном рынке выставлено на продажу 8–9 млн единиц жилья (из которых 40% приходится на отчужденную у ипотечных заемщиков дефолтную недвижимость), что в три раза выше среднестатистических показателей. Не удивительно, что средние цены на вторичном рынке США падают.
В Испании пустует, по разным оценкам, от 700 тыс. до 1,5 млн квартир в курортных регионах. Отчаявшись продать жилье в розницу, испанские банки при поддержке правительства пытаются заманить на рынок недвижимости крупных институциональных инвесторов — Goldman Sachs, Morgan Stanley и GE Real Estate. Действительно, распродать такие объемы в розницу крайне затруднительно. За последние три года цены в Испании упали на 20–50% в зависимости от региона.
Относительная стабильность сохраняется разве что в крупных европейских городах. Например, несмотря на масштабный кризис продаж недвижимости в Испании, жилье в Барселоне и Мадриде пользуется спросом и даже периодически дорожает. На лондонском рынке элитного жилья царит ажиотаж, тогда как большинство региональных рынков в Великобритании стагнирует. В Париже недвижимость подорожала на 17,5%, при том что средние темпы роста цен в целом по стране не превысили 2%.0
Илья Ступин
