Россияне активно заселяют самые разные уголки земного шара, и одним из самых любимых по ряду причин стал Кипр. Недвижимость здесь покупают как для проживания, так и для инвестиций. Но поскольку предложения очень различаются и по качеству, и по ожидаемой доходности, подходить к выбору нужно внимательно и осторожно.
Критерий — надежность
Этот небольшой остров привлекает простотой получения визы, перспективой получения постоянного вида на жительство при покупке недвижимости, наличием большого русскоговорящего сообщества, качественной инфраструктурой и широкими возможностями финансирования приобретения жилья. Помимо традиционных «курортных» покупателей к потенциальным владельцам жилья относятся те, кто ведет бизнес с этой страной, а также родители, желающие обеспечить детям качественное европейское образование на английском языке, однако предпочитающие теплый солнечный климат пасмурной погоде Туманного Альбиона. О том, что Кипр стал одним из немногих государств Евросоюза, где экономика сохранила стабильность даже во время мирового кризиса, написано уже достаточно. Кроме того, тамошние девелоперы — не чета российским. Их хоть и немного, но все они имеют солидную историю и безупречную репутацию, входят в состав крупных холдингов и совершенно прозрачны. Местные банки охотно их кредитуют. Так что случаи недостроя единичны, а качество строительства славится далеко за пределами острова. Все это делает покупку очень привлекательной. Тем более что цены во время кризиса снизились по сравнению с другими странами Евросоюза незначительно. Сейчас, по данным Knight Frank, средняя стоимость апартаментов и домов составляет в Никосии 170 и 510 тыс. евро соответственно, в Лимасоле — 175 и 492 тыс., в Ларнаке — 180 и 409 тыс., в Пафосе — 151 и 460 тыс. Но в последние годы стал развиваться и премиальный сегмент, о котором, пожалуй, стоит сказать особо.
Прорыв
Сегодня Кипр входит в топ-5 премиальных курортных предпочтений состоятельных, и для этого есть объективные причины. Не последнюю роль сыграл кризис, снизивший позиции других стран. «В 2009 году мировой рынок курортной недвижимости заметно пострадал — сокращение цен составило почти 14%, по данным «Отчета о богатстве 2010», — говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. — Инвесторы разделились на две основные категории. Наиболее крупные, с бюджетами от $10 млн, получили возможность покупать на традиционных курортных направлениях (Кап-Ферра, Сен-Тропе) с существенным дисконтом. Инвесторы с суммой до $10 млн искали оптимальное соотношение качества и стоимости». Именно они составили основную массу покупателей элитки острова. В итоге Кипр наряду с Францией, Италией и Испанией, согласно рейтингу Knight Frank, вошел в пятерку наиболее популярных направлений среди российских покупателей премиальной курортной недвижимости. Как известно, клиент с хорошим бюджетом ищет не просто качественное здание, но определенный набор опций, обеспечивающий комфорт проживания (пешая доступность благоустроенного пляжа, ресторанов и магазинов, охрана и консьерж-сервис, возможность передать объект управляющей компании и получать стабильный доход от сдачи в аренду). Таких комплексов на Кипре немного.
Как это делается
По мнению экспертов, на Кипре наиболее надежны и выгодны вложения в дорогую недвижимость: она и самая востребованная в силу ограниченности предложения, и в цене будет расти. Однако следует помнить: бешеные прибыли уже в прошлом. «При обещании доходности более 10% годовых должна срабатывать «сигнализация», — предупреждает Андреас, глава представительства крупного застройщика в Москве. Например, сдача квартиры в аренду сама по себе не вернет цену быстро — для Кипра этот срок составляет около 18 лет. Но сочетание некоторых фактов способно изменить результат. Например, управление объектом берет на себя специализированная компания и сдает его в аренду. Ежегодно клиент получает 5% от стоимости в качестве гарантированного дохода. К концу срока (скажем, через пять лет) объект подорожает, и после его продажи владелец получит прибыль. В покупку можно вложить 100% собственных денег или 20-30%, а остальное получить в банке под 4-5% годовых. В последнем случае возврат будет выше. Инвестирование будет особенно выгодным, если покупать на начальной стадии строительства. При правильном подходе можно «поднять» за два года около 20% от стоимости. Еще один вариант — соинвестирование. Впрочем, многие инвесторы имели в этом случае отрицательный опыт по разным причинам. Тем не менее, правильно выбрав партнера, продукт, маркетинговую политику и механизм сбыта, можно рассчитывать на хорошую прибыль. Но трудность заключается в том, что серьезным игрокам инвесторы не очень-то и нужны, ведь местные банки предоставляют кредиты под низкий процент. Исключением может стать случай, когда проект требует больших финансовых ресурсов — к примеру, от 150 млн евро. Тому, кто намерен впоследствии получать прибыль и от аренды, при осмотре объекта следует обратить внимание на инфраструктуру, состояние общих территорий, наличие бассейна и лежаков, состояние объекта, укомплектованность его для сдачи, уют, наличие кондиционеров, расстояние от моря и источников шума, уровень приватности, виды. Также необходимо уточнить, есть ли управляющая компания и как она справляется с обязанностями.
Процесс покупки
Нерезиденты ЕС имеют право на приобретение и владение недвижимостью на Кипре с определенными ограничениями. Общая площадь объекта (квартиры, дома, строительной площадки или земли) не должна превышать 4 014 кв. м. Для осуществления покупки требуется одобрение совета министров Кипра. Налог на недвижимость исчисляется в зависимости от стоимости: до 170 680 евро он не взимается, при цене 170 681 — 427 150 евро составляет 2,5%, при 427 151 — 854 300 евро — 3,5%, от 854 301 — 4%.0 Вот основные пункты договора купли-продажи, на которые следует обратить внимание. Правильно должны быть проставлены паспортные данные покупателя, точное наименование объекта купли-продажи с указанием местоположения и площадей. Должны присутствовать следующие параграфы: статус права собственности, в которое вступает покупатель; обременения (если есть); упоминание о праве перепродажи; пункт о переходе титула собственности от продавца к покупателю; график платежей; штрафные санкции при задержке оплаты; штрафные санкции при задержке сдачи объекта покупателю; пункт об устранении недоделок и, соответственно, сроки их устранения при сдаче объекта.
Автор статьи: Елизавета Калитина
