И как должны выглядеть документы, подтверждающие окончательное право на собственность? Разумеется, единообразия в этой сфере нет, и в разных государствах дело обстоит по-разному. Попробуем разобраться в особенностях некоторых стран, популярных среди российских покупателей недвижимости.
Болгария. Статистика знает все
Нет, мы не будем водить читателя по лабиринтам юридических процедур и не станем утомлять сухими перечнями необходимых бумаг. Разберемся во всем на реальных примерах.
Когда Олег Левяков, профессор Международной академии бизнеса, решил приобрести апартаменты в Болгарии, то не стал доверяться иллюстрированным каталогам недвижимости, а сам объездил болгарские курорты вдоль и поперек. Можно представить себе, сколько разнообразной недвижимости «на продажу» встретилось на его пути, и сколько вариантов сделок на болгарском Черноморье предложили ему местные риэлторы. Но он предпочел далекий от моря SPA-курорт среди горных пейзажей западной Болгарии. Впрочем, для нашей темы это не имеет значения.
Главное, что недвижимость—трехкомнатные апартаменты в новом жилом комплексе с инфраструктурой—была, наконец, выбрана. Теперь ее надо было оплатить и правильно оформить в собственность. «Документов для этого потребовалось совсем немного,—рассказывает профессор.—И первое, чем было подкреплено мое намерение купить данную недвижимость и готовность застройщика мне ее продать—это наши с ним подписи на предварительном договоре, предусматривающем, в том числе, перечисление аванса. На подготовку основного договора купли-продажи, включающего в себя акт о передаче права собственности, ушло около двух недель. Подписание договора купли-продажи происходило в присутствии сертифицированного нотариуса, который и зарегистрировал документ. На основании этого договора было оформлено и зарегистрировано государством «Свидетельство о праве собственности». И уже на основании зарегистрированного свидетельства я получил карточку Булстата». Это пластиковая карта, где указаны имя, дата рождения собственника, его идентификационный номер, а также адрес самой недвижимости. Карточка Булстата подтверждает статус налогоплательщика и необходима для уплаты ежегодного налога на недвижимость.
Олег Левяков отметил, что если на момент нотариальной регистрации сделки от покупателя требуется только паспорт (и готовность платить, разумеется), то продавец должен представить правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, если продавцом выступает застройщик, то от него потребуется разрешение на строительство, лицензия застройщика и акт приемки дома госкомиссией. При оформлении сделки на вторичном рынке продавец предоставляет документ, подтверждающий право на владение данной недвижимостью. Правильность оформления и подлинность документов продавца проверяет нотариус. Кстати, от покупателя, состоящего в браке, нотариус обязательно потребует письменное согласие супруги (супруга) на покупку недвижимости, и без этого документа сделка зарегистрирована не будет.
Кипр и Турция.
Государство начеку
Процедуру покупки недвижимости на Кипре отличает не столько наличие труднопреодолимых для покупателей препон, сколько повышенные требования к формальностям разного рода. Так, сделку купли-продажи придется согласовывать в кипрском Кабинете Министров, причем дважды: предварительно (после подписания договора купли-продажи) и окончательно (по завершении всех расчетов и уплаты так называемого гербового сбора). «Согласовывать», конечно, громко сказано—министерская немилость грозит разве что лицам, числящимся в международном розыске.
На пути к получению главного и окончательного правоустанавливающего документа на кипрскую недвижимость, именуемого индивидуальным «Титулом собственности», покупателю придется заглянуть еще в пару инстанций. А именно: в Департамент регистрации земельных владений за подтверждением предварительного разрешения Кабинета Министров и в региональную Земельную комиссию для регистрации договора купли-продажи. Кстати, штамп Земельной комиссии на договоре станет гарантией собственности покупателя до момента получения Титула.
Турция не менее популярна у российских покупателей «зарубежки», и там в процедуре покупки активно участвует военное ведомство в Измире, которое призвано обстоятельно разобраться, не находится ли приглянувшийся покупателю объект в военной зоне. Лишь после одобрения военными сделку купли-продажи можно регистрировать. Вот тут, по турецким законам, не обойтись без официального переводчика (еще его называют присяжным переводчиком)—его подпись придает договору юридическую силу. А итоговый документ, удостоверяющий право владения объектом недвижимости, называется ТАПУ, и ждать его регистрации в Кадастровом управлении придется 3–4 месяца.
К слову, в некоторых случаях и в Турции не обойтись без визы местного Совета Министров. Но это уже не формальность, а юридическая норма. Дело в том, что в Турции иностранцам разрешено покупать недвижимость вне населенных пунктов, а также земельные участки площадью более 30 га только с согласия Совмина.
Черногория. Все в суд
Черногория привлекла Леонида Милованова, аналитика агентства телекоммуникаций, тишиной и живописностью. Просторные апартаменты в обжитом жилом комплексе, подобранные на вторичном рынке, хотя и находились в километре от моря, зато имели все плюсы курортной недвижимости, в том числе превосходный вид из панорамных окон.
«Оформление покупки много времени не потребовало,—рассказывает Леонид.—В принципе, можно было перепоручить формальности доверенному лицу, но это мой первый опыт покупки недвижимости за рубежом, и я решил сам пройти этот путь. Итак, для подписания договора купли-продажи, которое происходило в суде (в Черногории суд выполняет обязанности европейских нотариусов), от меня потребовался загранпаспорт и 10-процентный аванс, а от продавца—выписка из реестра, подтверждающая его право на недвижимость и отсутствие каких-либо обременений». К слову, если речь идет о покупке новостройки, продавец предоставляет выписку из кадастра, позволяющую проверить законность строительства и наличие объекта на плане кадастровой съемки.
«Подписанный и зарегистрированный в суде договор купли-продажи удостоверял только так называемое первоначальное право собственности. И лишь после завершения расчетов и регистрации договора в кадастре недвижимости мне выдали «Лист непокретности»—документ, подтверждающий мое право собственности и содержащий мои данные как нового владельца»,—уточняет Леонид Милованов. По закону «Лист непокретности» должен быть готов в течение месяца, но летом, когда покупатели активизируются, процесс может растянуться и на два.
Испания и Финляндия.
Лидеры-антиподы
Две из наиболее полюбившихся российским покупателям недвижимости стран особенно выделяются сроками процедуры покупки. Это Испания, где сделки купли-продажи недвижимости при всей своей приятной простоте отличаются удивительной неспешностью, и Финляндия, которая поражает привычных к бюрократии россиян исключительной оперативностью.
В Испании после заключения так называемого частного контракта и уплаты 10-процентного аванса оставшаяся сумма выплачивается в течение двух-трех месяцев, без излишней суеты и спешки. После чего оформляется главный документ, официально именуемый «Эскритура публика», который подписывается в присутствии нотариуса. С этого момента покупатель может считать себя собственником де-факто. А вот до момента приобретения статуса де-юре придется запастись терпением еще месяца на полтора-два—столько отводится на регистрацию недвижимости в Регистре собственности. Впрочем, надо быть готовым и к тому, что ждать завершения формальностей придется все три месяца.
А тем временем в Финляндии заключаются самые высокоскоростные и максимально свободные от бюрократических формальностей сделки с недвижимостью. Приведем в пример реальную историю покупки на вторичном рынке дома с участком на берегу живописного лесного озера, километрах в двухстах к северу от Хельсинки.
«Вся сделка заняла несколько минут,—с удовольствием делится впечатлениями Алена Кузнецова, заведующая департаментом в одном из столичных банков.—Она состоялась в финском риэлторском агентстве в присутствии общественного нотариуса (он же техник-геодезист агентства) и в отсутствие продавца (от его имени действовало доверенное лицо)».
Процедура купли-продажи ограничилась подписанием «Купчей», которая содержала данные нового владельца и исчерпывающую информацию о недвижимости (перечень строений, площадь и генплан участка), а также о сумме сделки. Заметим, что расчеты на момент подписания купчей были завершены.
«Как только нотариус заверил купчую своей подписью и печатью, появился руководитель агентства, поздравил меня и передал ключи от моего нового дома»,—рассказывает Алена Кузнецова.
Во всех описанных нами примерах покупатели недвижимости за рубежом действовали во многом самостоятельно, лишь при необходимости прибегая к помощи агентов-риэлторов на местах. Если же покупателя заранее вгоняет в тоску бумажно-бюрократическая волокита, перспектива походов в болгарский Булстат или черногорский суд, ожидание «военной» почты из Измира или «отмашки» кипрского Кабинета Министров, все это с успехом можно перепоручить риэлторской компании. Вопрос лишь в цене.
Алена Журавская Homes Collection
