Арифметика успеха
Конкурентные преимущества Черногории, в общем-то, хорошо известны. Директор по международным связям компании Adriatic Style Group Наталья Колесникова справедливо делит их на три группы. Первая—географическая: мягкий климат, чистейшая Адриатика, потрясающей красоты первозданная природа (по этой части у Черногории и правда немного конкурентов), транспортная доступность. И хорошая экология, которая стала одним из главных брендов страны, где много национальных парков и мало национальных производств.
Группа вторая по очереди, но не по значимости—экономическая: безвизовый въезд для российских граждан, перспектива вхождения в ЕС, порядок цен (еще недавно он выходил за рамки разумного, но кризис всех быстро привел в чувство). Добавим к этому легкость и относительную простоту сделок с недвижимостью, а также низкие налоговые ставки: налог на покупку недвижимости—3%, налог на прибыль—9%, НДС—17%.0
Для преимуществ третьей категории трудно подобрать название—здесь и религиозное единство, и культурно-ментальная близость россиян и черногорцев, и минимальный языковой барьер, и общий доброжелательный настрой местного населения. А еще—единое социалистическое прошлое, делающее устройство окружающей жизни почти понятным, взаимопонимание почти полным, а адаптацию почти легкой.
Кто на поле?
По этим же трем направлениям идет в Черногории борьба со странами-конкурентами. Менеджер по работе с клиентами компании Adrionika Елена Невская отмечает: «Болгария имеет возможность конкурировать с Черногорией за счет уровня цен (они здесь в 2 раза ниже), широкого распространения клубных комплексов с инфраструктурой и более низкой стоимости жизни: если в Болгарии в месяц достаточно 300–400 евро, в Черногории нужно вдвое больше. К конкурирующим рынкам можно отнести и некоторые районы Испании—например, регион Аликанте с его резким демпингом цен и возможностями ипотечного кредитования до 80% от стоимости покупки под 2–2,5% годовых». Часть профессиональных участников рынка, в том числе генеральный директор компании Red Feniks Елена Ждан, считает: «Если под конкурентными особенностями иметь в виду сочетание таких параметров, как близость к России, стоимость недвижимости, культура и религия, климат, то еще две страны могут выступать «конкурентами» Черногории—Хорватия и Кипр».
А вот руководитель департамента зарубежной недвижимости (GDNproperty) Анастасия Рыбочкина считает неактуальным сравнение Черногории с Испанией и Болгарией. По ее мнению, эти рынки слишком сильно просели во время кризиса, и продажи там упали. В список стран-соперниц она добавляет Грецию и Турцию с их внятной ценовой политикой и ипотечными возможностями.
Итак, в чем-то очевидно проигрывая конкурентам, а в чем-то заметно выигрывая у них, первая и на сегодня ведущая «тяни-толкайская голова» Черногории уверенно идет вперед под девизом «Montenegro—страна массового спроса». Козыри объявлены, акценты расставлены, рынок выстроен, партнеры приучены—а главное, ясны и понятны запросы целевой аудитории.
Картина маслом
Кто он, среднестатистический покупатель черногорской недвижимости? Портреты, нарисованные разными компаниями, похожи—как похожи копии, сделанные разными художниками с одного оригинала. Все сходятся во мнении, что Черногория настолько разнообразна, что годится буквально всем социальным и возрастным группам, а рынок недвижимости страны предлагает выбор на любой вкус и кошелек. Среди «буквально всех» большинство составляют семьи с детьми и любители нетронутой природы, достигшие зрелых лет, хотя молодежь и люди среднего возраста здесь тоже частые гости (правда, приезжают они скорее в качестве туристов, чем покупателей жилья). Главное назначение русской недвижимости в Черногории—служить летней дачей у моря, а главная причина, по которой люди останавливают выбор на этой стране—любовь: чувство, плохо поддающееся статистическому анализу. Елена Ждан рассуждает так: «Черногория может привлекать людей, которые устали от шума и суеты, хотят насладиться сельской идиллией и неторопливым образом жизни». Директор по развитию группы компаний «Клифф» Инга Скворцова настаивает: «Черногория больше подходит тем, кто не любит шумные тусовки, ценит тишину и природную красоту и готов не обращать внимания на мелкие неудобства». Финальный штрих к портрету добавляет директор по развитию бизнеса компании «Алтегра» Алексей Колобанов: «Черногория нравится людям, которые готовы постоянно открывать новое и радоваться естественной красоте мира, любят все чистое и натуральное—от красот пейзажей и вкуса продуктов до человеческих отношений, ценят многообразие занятий—от пляжного отдыха и рыбалки до горных лыж».
Идиллия? Послушаем Елену Невскую: «Черногория подходит почти всем, за исключением тех, кто любит уединение вдали от соотечественников. Если вы хотите отдохнуть от русской речи, вам явно не следует ехать в Черногорию. Уже не следует». Справедливое замечание: российское присутствие на популярных курортах Черногории настолько подавляюще, что в некоторых местах, особенно летом, русские превращаются едва ли не в титульную нацию, а русский—в основной язык общения. С инвестиционной точки зрения сегодняшняя Черногория не очень интересна нашим соотечественникам: все понимают, что отыгрывать кризисное падение местный рынок будет долго, поэтому жилье покупают «для себя». И выдвигают зачастую противоречивые требования. «Запрос может звучать так: дом или апартаменты на первой линии с частным выходом к пляжу, рядом с интересным старым городом и многочисленными магазинчиками, чтобы можно было проживать там круглогодично и не было много туристов летом…—рассказывает Елена Невская.—Но найти «десять в одном» практически нереально». Покупатели отчаянно торгуются, не всегда понимая, что потенциальная скидка уже заложена в стартовую цену. Иногда ведут себя бесцеремонно, а порой пытаются жульничать: по полной пользуются предпродажными услугами риэлтора, а затем тайком бегут к продавцу и вступают в прямые переговоры—в надежде скинуть пару-тройку тысяч с оговоренной цены. Кстати, о цене: по наблюдениям директора компании Montenegro Sun Realty Евгения Мирошкина, запросы большинства россиян скромны. «От 30 до 50% посетителей выставок недвижимости спрашивают жилье в пешей доступности от моря за 40–60 тыс. евро (хотя до самой Черногории из них добирается в лучшем случае половина). Для таких покупателей сумма 60 тысяч евро—предельная. Поэтому разница в 10 тысяч евро для них критична. Вот и бегают они от одного точечного объекта к другому, закрывая глаза на недостатки и покупая там, где цена не так пугает. Меньшинство составляют люди, готовые тратить на покупку 150–300 тысяч евро, а порой и 400 тысяч. Деньги у них не последние, доходы понятные и прогнозируемые, и им важнее не цена, а чтобы объект понравился или чтобы им грамотно объяснили, почему объект должен нравиться».
Остается понять, кому же Черногория категорически не подходит. В этот момент вторая «голова», до сих пор мирно дремавшая, фыркает, отряхивается—и включается в разговор.
О прелестях преодоления потолков
Итак, есть «типовая» Черногория—массовая, недорогая, уютная, родственная, до боли похожая на вдоль и поперек изученный Крым. Именно эти прекрасные качества отпугивают тех, кому, по образному выражению руководителя отдела стратегических проектов компании «Алтегра» Алексея Мартыненко, «необходимо иметь 10 ресторанов с мишленовскими звездами в радиусе километра от дома» и для кого «статус важнее смысла». «Черногория не подходит для VIP-класса. Жители Рублевки скорее выберут любой объект в районе Марбельи, чем даже самый элитный в Черногории»,—дополняет Елена Невская. «Люди в возрасте, ориентированные на европейский комфорт и развитую инфраструктуру, предпочитают покупать недвижимость в Испании: сейчас там для этого очень благоприятная ситуация, особенно по ценам»,—подводит черту Инга Скворцова. И хотя в Черногории купили недвижимость многие звезды мирового кино- и шоу-бизнеса, бизнесмены и политики, в общей картине это ничего не меняет: выпрыгнуть из «массовых» штанов и нарядиться в «статусные» Черногории, по мнению экспертов, не удастся, ее потолок—бизнес-класс.
Несогласных с этим приговором мало. Но, как говорил один умный человек, «если меня мало, это не значит, что меня нет». И факт, что периодически в черногорские компании обращаются люди с бюджетом, достаточным для покупки замка во Франции, свидетельствует: в глазах потенциальных покупателей «элитки» Черногория—не совсем пропащий вариант. Просто не сформированный, не раскрученный на внутреннем и внешнем рынке, не заставивший говорить о себе, не привлекший внимания, не поставивший мировую гламурную тусовку в зависимость от себя: «Ах, вы не были в прошлую пятницу на Свети Стефане?! Как жаль, были все, кроме Макса—он всегда в это время на показах в Париже…» Не такая уж это фантастика: тусовка любит менять место дислокации.
Пока элитный черногорский рынок, подбадриваемый второй «тяни-толкайской головой», делает первые робкие шаги. Открытие отеля Splendid, который одни называют жемчужиной побережья, другие «турецким пятизвездочником», но все гордятся, что здесь снимался один из последних фильмов бондианы—шаг. Оказавшийся пусть провальным, но заметным проект Astra Montenegro, запомнившийся сумасшедшими ценами и концертом Мадонны—шаг. Вовсю развивающийся проект Porto Montenegro, возглавляющий сегодня список самых пафосных строек Черногории и включающий яхт-марину, подобную которой в Европе еще надо поискать,—даже не шаг, а прыжок. Но здесь важнее не реалии рынка, а, скорее, государственный настрой, подхваченный бизнес-сообществом: раз уж и экология, и доступность, и горы, и море, и привлекательные налоговые ставки—то почему только для бизнес-класса, а не выше? «Вероятно, тут будет уместно сравнить премиальное Рублевское шоссе, роль которого в Европе выполняет французский Лазурный Берег, с новым подмосковным лидером недвижимости бизнес-класса—Новорижским шоссе. Роль последнего с успехом может исполнить Черногория. Во всяком случае, для российской аудитории»,—считает Алексей Колобанов.
Так ли это? Пожалуй, нет. Если бы дело обстояло так, черногорский Тяни-Толкай быстро договорился бы сам с собой. Но в глубине души Черногории очень хочется замахнуться не на новорижские, а на рублевские лавры.
Пока перспективы более-менее регулярного появления в Черногории людей, готовых тратить по $2–3 млн лично на себя, не слишком высоки. Эти люди склонны жить в окружении себе подобных, мало кто из них стремится быть первооткрывателем, и на вопрос: «Что вы предпочтете за 2 миллиона евро—фермерский домик в Тоскане или умопомрачительный вариант в Черногории? » они даже не отвечают—отмахиваются: «Ну, ты даешь! То Черногория, а то—Тоска-а-а-на». Хотя далеко не все из них хоть раз бывали в Черногории (а порой и в Тоскане тоже).
Но вторая «голова» просто так сдаваться не собирается, и это заставляет нервничать первую. Сколько могут потерять Куршевель, Сен-Жан-Кап-Ферра или Портофино, если вдруг объявят о своей готовности удовлетворять еще и спрос категории «эконом+»? А сколько может потерять Черногория, если вдруг начнет переориентироваться на премиум-сегмент? Во что вообще обходится изменение имиджа, целевой аудитории, вектора развития? И удастся ли прокормить вторую «голову», не заставив голодать первую?
Черногорский Тяни-Толкай в задумчивости. Если его головы договорятся, он подарит международному рынку недвижимости новое «место силы». Если нет, массовый спрос будет крепнуть и набирать обороты, звездные эпизоды и элитные замыслы уйдут в историю или переродятся в крепкие затеи бизнес-класса. Скорее всего, так и будет. Наверно, это будет правильно, экономически грамотно, инвестиционно взвешенно. И все же: когда-то и Куршевель был просто деревней, и Сен-Тропе—рыбацким захолустьем, и Коста Смеральда—живописной безлюдной бухтой на далеком острове.
Валерия Мозганова Homes Collection
