Статистика цен на недвижимость в Крыму за 2009 год. Прогнозы на 2010 год.

Изменятся ли цены на недвижимость?
Кризис обманул надежды крымчан, ожидавших падения цен на недвижимость чуть ли не до уровня 1998 года, когда однокомнатную квартиру в Симферополе можно было купить всего за $4 — 5 тысяч. Но рынок в 2009 году лишь подкорректировал стоимость квадратных метров исходя из нового курса доллара по отношению к гривне, а под занавес года цены и вовсе начали медленно ползти вверх. Продолжения этой тенденции эксперты ожидают и в 2010-м.

Cтатистика

Если оглянуться назад, в кризисный 2009 год, становится понятно, что самое благоприятное время для покупки недвижимости было весной, когда ошарашенные кризисом продавцы не знали, смогут ли вообще продать свой недвижимый товар, поэтому готовы были делать покупателям солидные скидки. Правда, желающих обзавестись недвижимостью с необходимой суммой наличными в то время было совсем мало: свернутое ипотечное кредитование лишило их заемных средств, а те, кто рассчитывал на собственные сбережения, не могли снять их с замороженных депозитных счетов.

И рынок замер. Хотя и ненадолго. Как только банки начали возвращать вклады, сделки возобновились, пусть не в том количестве, что были до кризиса, да и не по тем ценам. Впрочем, и не по тем, которые прогнозировали некоторые эксперты, полагая, что рынок недвижимости обвалится и цены на жилье станут копеечными. На поверку все оказалось иначе, по крайней мере, в Крыму.

— Но, помимо платежеспособности, на цены влияют еще много факторов. Например, курсовые колебания: если делать прогноз исходя из курса доллара, то, действительно, в 2009 году имело место падение цен на квадратные метры, причем серьезное — процентов на 40. Но поскольку подавляющее большинство людей получают зарплату в гривне, а не в долларах, то их обмен на американские дензнаки подорожал почти на те же 40% из-за роста курса с 5 грн./1$ до 8 грн./1$. То есть в гривне средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке, например, Симферополя как была до кризиса 7300 грн., так и осталась».

Еще один фактор, влияющий на цену, — неоднородность понятия недвижимости. «Невозможно давать единый прогноз по всей недвижимости, ведь есть социальное жилье, которое люди покупают по необходимости, чтобы в нем жить, а не инвестировать в него средства или спекулировать им, — говорит эксперт. — А есть жилье, которое хоть и 1-, 2-, 3-комнатное, но в иных домах — новостройках премиум-класса или элитных, повышенной комфортности. Его не покупают по необходимости, потому что негде жить, оно служит для улучшения жилищных условий, то есть, по сути, является предметом роскоши. Также домовладения можно разделить на массовые — для покупателей со средним достатком и элитные — для обеспеченных людей.

И для каждой категории недвижимости цена формируется и меняется по-своему». Например, элитная и престижная недвижимость, как показал 2009 г., не то что не упала в цене, а даже не подешевела, потому что владельцы ее, особенно в курортных регионах, — это люди обеспеченные, и торопиться избавляться от недвижимости за бесценок им нет смысла. Да и покупатели элитных квадратных метров не самые бедные граждане и в большинстве случаев уже имеют недвижимость, то есть у них нет нужды в условиях кризиса срочно менять ее на что-то современное и престижное.

Поэтому спрос на элитную недвижимость хоть и упал, но цены остались прежними. И такая тенденция имеет шанс сохраниться на вторичном рынке Крыма и в 2010 г. «Стать дешевой недвижимость на первой линии застройки в курортном регионе не может вообще, — утверждает эксперт. — Вторая и третья линии могут в 2010 г. подкорректировать цены, особенно на недостроенные особняки и коттеджи. Хотя, скорее всего, в продажу будут поступать проблемные объекты, в том смысле, что хозяин не рассчитал свои доходы и вынужден продать недвижимость».

А вот малогабаритное жилье, которое в большинстве крымских городов вроде бы старое и давно непрестижное, тем не менее продолжает оставаться самым востребованным. Тем же хрущевкам или однокомнатным квартирам в домах массовых серий вроде бы пора начинать падать в цене, но, поскольку благосостояние населения не позволяет ему покупать квартиры в новостройках, спрос на них не иссякает. Еще бы, ведь двухкомнатную хрущевку площадью примерно 42 кв. м реально купить за $50 тыс., а «двушка» в новостройке обойдется в $70 — 75 тыс., разница получается ощутимая. Плюс продажа квартир в новостройках, как правило, ведется на этапе фундамента, то есть деньги отдай сегодня, а квартиру получишь потом.

Так что как бы ни хотелось жить в новом жилье, а приходится отдавать предпочтение старому, но дешевому. «Сегодня в Симферополе торговля устойчиво идет в диапазоне цен до $60 тыс. — это 1- и 2-комнатные квартиры, а также домики в пригороде, — говорит Валерий Шевердак. — И в ближайшее время недвижимость, которая покупается по острой необходимости, дешеветь не будет, а может только расти в цене».
А вот что точно не подорожает в 2010-м, так это офисная недвижимость.

Генеральный директор риэлтерской компании «НТН» Дмитрий Майоров говорит, что сегодня найти выгодного арендатора и тем более покупателя на большие офисные площади, построенные по европейским стандартам, практически невозможно. Причина в том, что работать и зарабатывать деньги можно не выходя из дома или кафе, имея под рукой ноутбук и Интернет. Поэтому тратить огромные деньги на аренду больших офисных площадей в кризис нецелесообразно. Хотя маленькие офисы, расположенные в удобных местах, по-прежнему востребованы.

Как и торговые площади в бойких местах: на спрос на них не повлиял даже кризис, а значит, никакого падения цен ожидать не стоит и в 2010 г., говорят риэлтеры. Будут востребованы и большие эффективные торговые площади, которых в Крыму практически нет.

Новостройки подорожают на 10 — 15%

Не намерен в 2010 году сдавать ценовые позиции и первичный рынок крымской недвижимости. Даже в кризисном 2009 году жилье в новостройках, например, Симферополя сильно в цене не потеряло.

Минимальная стоимость квадратных метров в квартирах класса «средний» и «бюджет» к концу года сложилась 5500 грн., максимальная — 7200 грн., класса «элит» минимум 7200 грн., максимум — 8050 грн. К весне 2010 года, по прогнозам ведущего специалиста по недвижимости строительной компании «СоюзСтройТехнология» Валерии Петрусевич, квадратные метры в новостройках Крыма могут подорожать еще на 10 — 15%.0 «Многое будет зависеть от курса доллара к гривне, если он останется на нынешнем уровне, то повышение цен будет минимальным, на 10 — 15%, — говорит она.

— Оживление спроса и регулярные продажи, которые сейчас можно наблюдать, позволят разморозить и достроить объекты на стадии 60% готовности. А вот с вложением денег в закладку новых объектов, что называется, с нуля стоит повременить, потому что вряд ли кто-то из строителей решится реализовать их, а если и решится, то расчет будет на максимальную продажу квартир на стадии фундамента, чтобы были деньги на проведение работ. Но если это не получится, уже вложенные деньги окажутся замороженными».

Строители ожидают, что в 2010 году сохранится спрос на небольшие по метражу 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, потому что позволить себе 150 — 200-метровые апартаменты могут немногие. «И на элитную недвижимость, которая продолжает продаваться, особенно на ЮБК, где до сих пор заключаются сделки и по $4 — 4,5 тыс. за 1 кв. м, несмотря на утверждения, что таких цен вообще нет, — говорит Валерия Петрусевич. — Правда, покупают ее теперь не с инвестиционной целью, чтобы потом перепродать, а для себя, чтобы впоследствии в ней жить. А коль продажи элитной недвижимости идут, то нет смысла снижать цены на нее».

Что интересно, разделяют мнение строителей и риэлтеров, что не стоит ждать падения цен, и чиновники. Министр строительной политики и архитекту
ры Крыма Владимир Николов еще в середине 2009 года говорил, что дальнейшего падения цен на жилую недвижимость Крыма не будет, поскольку они снизились до предельно возможного минимума. «Цена квадратного метра жилья упала настолько, что те, кто занимался перепродажей, отошли от этого дела, поскольку это стало невыгодно. И производители снизили цены до минимума, позволяющего им поддержать свою материально-техническую базу и не растерять людей».

Хотя, к сожалению, это не спасло отрасль от кризисных тенденций, из-за которых часть застройщиков в 2010 году не смогут заложить новые объекты, распродавая лишь ранее построенное. То есть предложение на рынке увеличиваться не будет, из-за чего имеющийся недвижимый товар рискует стать дефицитным, а значит, дорогим.





2010-01-22
http://1k.com.ua