Италия. Процедура покупки.

Процедура покупки:

Законодательство Италии позволяет иностранцам, которые являются гражданами стран, не относимых Италией к числу нежелательных (Россия к таким не относится), осуществлять инвестиции и капиталовложения в бизнес, недвижимость, ценные бумаги, относимые к юрисдикции Италии, так же, как и итальянским гражданам. Однако существуют определенные необходимости, в частности: 1 оплата приобретений должна быть осуществлена строго определенным образом; 2 приобретатель должен быть идентифицирован, то есть невозможно анонимное лицо, он должен легально находиться в Италии; 3 приобретатель должен иметь итальянский налоговый код; 4 сделки должны быть зарегистрированы в специальных государственных реестрах и только с момента их регистрации приобретают юридическую силу, а также нотариально удостоверены; 5 и многое другое. Процедура покупки включает в себя три стадии: 1. Предложение о покупке (Proposta d' acquisto): после принятия решения покупателем о покупке недвижимости, итальянское агентство составляет документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен внести сумму задатка, которая составляет обычно 5% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (Продавца). Деньги пока еще не переводятся на счет продавца. Чек является подтверждением намерений. Агентство предлагает на рассмотрение продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агентство передает продавцу чек. В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость, деньги ему не возвращаются. 2. Предварительный контракт (Preliminare di compravendita): обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 10-20% от стоимости продажи. Также оплачиваются услуги агентства. С этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. За этот период времени клиент переводит (аккумулирует) оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов на оформление недвижимости в собственность (налоги) на свой персональный счет в итальянском банке. 3. Заключительный контракт (Atto notarile di compravendita): после времени необходимого для оценки и подготовки документов (обычно 30-45 дней) стороны с участием агентства встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке (Atto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель оплачивает чеком оставшуюся сумму продавцу. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Дополнительные расходы:

Нотариус: Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita) обязательно подписывается в присутствии Нотариуса, стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %).В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет не больше 2,5% (от недвижимости, указанной в договоре). Налоговые платежи при оформлении недвижимости в собственность В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает 1. НДС = 10% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. 2. фиксированный ипотечный налог 168| (за перезапись имущества в Регистре) 3. фиксированный кадастровый налог168| 4. гербовый сбор 168| Итого: 10% от цены продажи + 500 | В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает: 1. гербовый сбор - 7% 2. ипотечный налог - 2% (за перезапись имущества в Регистре) 3. кадастровый налог - 1% Итого: 10% от регистрационной стоимости недвижимости (которая на 50-70% ниже рыночной) Всего дополнительных платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (с первичного или вторичного рынка) с учетом услуг нотариуса: 12-13% от кадастровой стоимости + комиссия агентства недвижимости. Каждый год: Должен быть уплачен муниципальный налог на имущество I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili) соответствующий 0,4-0,7% от кадастровой стоимости имущества. В случае если имущество сдается в аренду уплачивается налог IRPEF, равный 30% годового дохода от аренды.

Расходы на содержание недвижимости:

Стоимость услуг по содержанию дома, виллы, квартиры. Платятся круглый год (вне зависимости живет кто-нибудь в доме или нет). 1) электричество 15 евро /месяц (если никто не живет) + расход по счетчику (если живут в доме) 2) вода-190 евро в год; 3) вывоз мусора –100 евро в год.