Рынок, крытый красной черепицей - покупка недвижимости в Хорватии

Рассматривая вопрос покупки зарубежной недвижимости «у моря» (с целью вложения капитала или регулярного отдыха), вряд ли можно обойти стороной Хорватию - страну невероятной природной красоты. Наиболее интенсивные процессы на рынке недвижимости Хорватии происходят, конечно, на побережье. Если дома, расположенные на 4-5-й линии от моря, дорожают на 10-15% в год, то жилье, имеющее кусочек собственного пляжа или причал, может увеличиваться в цене в несколько раз. Вторичный рынок в Хорватии дешевле первичного, если только речь идет о старинной или, наоборот, суперсовременной вилле.

Хорватия сильно ориентирована на австрийскую и итальянскую топонимику и архитектуру. Исторические здания в прибрежной зоне напоминают старую итальянскую застройку. Стоят дорого 5000-6000 евро за кв. м Можно купить половину дома. Если он позиционируется как вилла, то будет стоит несколько сотен тысяч евро, если как просто дом — дешевле. Едва ли не самая дорогая недвижимость предлагается в Опатии: дом в 100 кв.м. стоит от 250 тыс. евро. Если к такому дому прилагается терраса, его цена возрастает тысяч на сто евро. Большинство отдельно стоящих домов построены (или строятся) из кирпича и покрыты красной черепицей. Нередко на продажу выставляются мини-отели (это двух - трехэтажные дома, в которых первый этаж предназначен для хозяев, а остальные помещения обычно шесть-восемь номеров) сдаются постояльцам. На цену влияет не только близость к морю, но и то, насколько хорошо оно видно из окна. Например, необходимость добираться до моря на автомобиле и одновременно морской пейзаж окном обойдутся в 60-70 тыс. евро.

Самая дешевая недвижимость сегодня в горах, особенно на границе Венгрией. Климат там благоприятный, но курортов практически нет. Добротный дом площадью 200 кв. м с земельным участком можно приобрести за 70 тыс. евро. Несложно купить даже целый хутор пять-шесть домов (в Хорватии это называется поселком): сегодня в горах встречаются такие заброшенные селения. Их скупают иностранцы и обустраивают там фермы для туристов: в Хорватии набирает силу так называемый аграрный туризм, от которого немцы, например, в полном восторге.

Со времен Австро-Венгрии На вторичном рынке самая доступная по стоимости недвижимость - квартиры (апартаменты). Однако и их цена заметно варьируется - от 500 до 2500 евро за кв. м. Обычные площади квартир - 40-150 кв. м. Минимальные цены предложений сегодня - 45 тыс. евро, максимальные - 250 тыс. евро. На цену влияет множество факторов. Первый и главный - местоположение, точнее, его престижность. При этом экология, количество зеленых насаждений, наличие инфраструктуры или климатические нюансы оказываются на втором плане. На первый выступают известность места, наличие вблизи пятизвездных отелей и исторических вилл, цитируемость в туристических буклетах, возможность встретить на пляже звезд шоу-бизнеса и т.п.

Недвижимость старых фешенебельных курортов (Опатия, Ловран, Ичичи) дорогая: цены на обычные отдельно стоящие дома площадью около 100 кв. м начинаются от 250 тыс. евро и доходят до 900 тыс. евро. Дорогостоящая недвижимость и в Дубровнике (в центре города – 10 тыс евро за м.кв.), Пуле и Медулине (средняя цена - примерно 2 тыс. евро за кв. м). Пока не успели вырасти цены в районе Задара, где недавно начала действовать автомобильная трасса Загреб - Сплит. Небольшие (до 100 кв. м) и недорогие индивидуальные дома по цене до 100 тыс. евро можно найти в маленьких городках на побережье: Лижнян, Шикичи, Фажана, Премантура. Обычно к индивидуальному дому прилагается земельный участок. Чаще всего — небольшой, иногда всего полсотки.

Стандартный вариант — три-восемь соток. На участке обычно есть место для стоянки автомобиля (открытый или закрытый паркинг), зона барбекю, газон или цветник. На участке12-15 соток может быть даже бассейн. Однако часто земля занята огородом или садом. Неравномерное строительство Предложения первичного рынка составляют не более 15% от общего объема. Строительство на побережье идет неравномерно. Наиболее активно застраиваются районы Пореча (Истрия), Шибеника, Трогира. В Ровини новостройки составляют всего 5% в объеме предложений. Очень редко предложения первичного рынка появляются в Дубровнике.

Причем, хотя стоимость объектов составляет 200-300 тыс. евро, раскупаются они в течение двух-трех дней. Редко предлагаются новые дома на Ривьере г. Омиж и на Макарской Ривьере, но там есть возможность приобрести недостроенные объекты. В строительном процессе принимают участие в числе прочих и российские инвесторы. На подрядах, однако, работают местные жители, которые строят качественно и быстро. Хотя грунт в прибрежной зоне каменистый, а значит, способен выдерживать большие нагрузки, дома там возводят максимум в четыре-пять этажей. Основной строительный материал - поризованый кирпич. Если в России такой кирпич используется только для хранения тепла, то в Хорватии он выполняет диаметрально противоположную функцию: не пускает тепло в дом. Чаще всего строятся четырехэтажные дома квартир на двадцать. Средняя площадь в большинстве случаев -40-70 кв. м, но есть предложение в диапазоне 25-150 кв. м. В моду входит сооружение жилых комплексов с благоустроенной территорией, бассейнами, гаражами. Состоят они из отдельных коттеджей или таун - хаузов. Обычно парковочное место запроектировано на каждую квартиру и входит в цену покупки, однако бывают случаи, когда за место в гараже надо платить отдельно. Стоимость квартиры в новостройке начинается с 1200 евро за кв. м. Если объект располагается не дальше 300 м от моря, она будет минимум 1500 евро за кв. м. Также на цену влияет близость к центру города, посколь¬ку социальная инфраструктура, как правило, развита лучше именно там. Кроме того, цена зависит от качества отделки, которая включена в стоимость квартиры. Стандартный набор - светильники, водонагреватель, сантехника, централизованная канализация, кондиционеры, телефонные линии (номера нет, но его можно получить по первому требованию). Если покупать жилье на начальном этапе строительства, оно обойдется на 10-15% дешевле. Некоторые застройщики предоставляют рассрочки. Впрочем, все зависит от конкретного застройщика и от того, удастся ли с ним договориться.

Также встречаются схемы поэтапного финансирования: по мере выполнения того или иного вида работ - закладки фундамента, возведения стен, подведения под крышу, внутренней отделки. Возможны договоры с индивидуальными схемами выплат. Обычный срок строительства комплекса - 8-12 месяцев. В Хорватии нет ни договоров долевого участия, ни предварительных договоров, ни других эрзацев: покупатель и застройщик сразу заключают договор купли-продажи. Земля по регламенту Приобрести в Хорватии земельный участок под самостоятельное строительство - не проблема.
Однако оно должно происходить строго по регламенту, который утверждает также назначение будущего объекта. Сегодня лучше приобретать земельные участки, регламент застройки которых утвержден после 2004 года. Тогда в Хорватии стало действовать постановление, по которому каждая община должна была принять новый план застройки территории (фактически - генплан), провести по нему общественное обсуждение и утвердить его в Загребе. Старые планы считаются недействительными, а новые пока утверждены не везде и разрешения на застройку в этих районах, соответственно, не выдаются.

Тем не менее земля в Хорватии быстро дорожает (рост цен на побережье в 2003-2004 годах составил 240 %, почти столько же - в 2005-м) и активно скупается. В том числе со спекулятивным целями. Кроме того, есть земли, на которых строительство невозможно. Это сельскохозяйственные угодья, парковые зоны и земли оборонно-стратегического назначения. Прочие участки тоже далеко не все годятся для жилищного строительства в силу отсутствия коммуникаций, нормальных дорог и иногда - невозможности или нецелесообразности их проведения.
На побережье таких районов много: острова Црес, Малый и Большой Лошинь, Брач, Хвар, Раб и Углян; полуострова Пелешац и Паг; зона парка природы Велебит и другие. Из оставшихся земель 80% участков 1-3-й линиях побережья запланированы под объекты туристического назначения. И только небольшое количество участков вблизи населенных пунктов годится под индивидуальное строительство. Средняя цена земли в Хорватии -250 евро за кв. м. Однако разброс цен очень велик. Полевые, горные, удаленные от моря, малоприспособленные или неприспособленные под жилищное строительство земли продаются по два евро за кв. м. В районах престижных курортов инженерно готовые участки стоят 800 евро за кв.м.. Сельхозземли, обеспеченные водой, - от 10 евро за кв.м, с видом на море - от 40 евро за кв.м. Минимальная цена городского участка с подведенными коммуникациями – от 50 евро за кв.м. Чем больше на участке коммунальных благ, чем лучше вид на море и чем оно ближе к нему, тем дороже земля - до 500 евро за кв. м. При покупке участка под застройку лучше выяснить, есть ли разрешение на строительство. В противном случае придется получать его самостоятельно. Поскольку наборы инженерных коммуникации везде разные, приходится быть готовым к тому, что централизованных систем отопления или канализация может не оказаться. В этом случае применяется альтернативное оборудование (мини-котельная, септик).
Кроме того, нужно будет самостоятельно решать проблемы с вывозом мусора, чисткой камина, заготовкой дров для камина и т.д. Строительство индивидуального дома занимает, как правило, один - два года. Стоимость 1кв.м. от – 700 евро. Автор: Елена Зубова, журнал "Наши деньги"