Инвестирование в недвижимость – «вечнозеленая» тема!

От хрусталя к квадратным метрам
О том, как вкладывали деньги в прежние времена в других странах, узнать можно много где. Перечитав недавно Теодора Драйзера, автор поразился: это же готовое руководство по инвестированию! В наших палестинах эта тема не поощрялась, и если и возникала, то в явно негативном свете. Например, в «Старике Хоттабыче» имеется персонаж Хапугин (желавший иметь 10 больших дач под Москвой, чтобы сдавать их дачникам на лето) – одной такой фамилии достаточно, чтобы понять, сколь темными красками нарисован этот человек.

Граждане, между тем, хотели сберечь деньги уже и в те времена. Среди заботливых мамочек, пытавшихся в 60-70-х годах создать детям «приданое», особой популярностью пользовались хрусталь, ковры и золото (не в слитках, конечно, а в виде ювелирных изделий).

Перенесемся в 90-е годы. Жить стало тяжелее, многие люди обнищали настолько, что ни о каком инвестировании и речи не было – выжить бы. Зато для тех, у кого было что вкладывать, обнаружилось гораздо больше возможностей. Появился всеобщий народный любимец последнего десятилетия прошлого века – зелёный американский доллар. Чтобы ни происходило в стране и в мире, «американец» по отношению к рублю дорожал. Сбережения в «баксах» и под матрацем – народный хит тех времён.

Выкристаллизовались и более доходные варианты. Доллары можно было положить в банк – в этом случае к росту доллара добавлялись ещё и проценты. Или недвижимость. В самом начале 90-х типовая однокомнатная квартира в Москве стоила $6000, т.е. примерно по $200 за кв. м. К середине десятилетия цена достигла $1000 за «квадрат». Но тут проявились проблемы. Добравшись до указанного уровня, цены на московскую недвижимость остановились – начиная примерно с 1995 года инвестировать сюда стало не так уж и выгодно. А во-вторых, цена «входного билета» все-таки была высоковата: $25-30 тысяч по тем временам – огромные деньги. Казалось бы, частным лицам прямая дорога осваивать банковские вклады, акции и ПИФы… Но тут произошло непредвиденное.

Жестокий учитель Дефолт...
Об августе 1998 года и последовавших за ним событиях написано уже тысячи раз. Поэтому изложим только те итоги, которые имеют отношение к нашей теме:

- курс рубля в относительно доллара за полгода упал в четыре раза – с 6 с небольшим рублей за один «зелёный» до 25;
- валютные вклады в банках сильно пострадали. Часть из них пропала, другая была возвращена после, но с «сюрпризом»: возвращали по 9 рублей за доллар во время, когда курс уже превышал 21;
- недвижимость в долларах подешевела примерно на 40%.0

Остановка и снижение цен на real estate действительно приключились, однако реально эти процессы проявились только к началу 1999 года. Всю осень 98-го цены стояли на уровне лета, и те, кто хотел выскочить из этих инвестиций, сумели сделать это.

Однако квартиры в Москве продолжали неплохо сдаваться в аренду – примерно по $140-150 в месяц (по тем временам немало) за типовую «двушку» на окраине. Для многих людей, попавших в тяжёлое положение, инвестиционная квартирка в «панельке» вдруг стала основным кормильцем.

Основным уроком, который вынесли наши люди из событий 10-летней давности, стало то, что лучшим средством инвестирования являются наличные доллары. И квартиры в Москве.

Ситуация развивалась более менее стабильно до весны 2003 года. Доллар рос, московские квартиры тоже прибавляли в цене (причём в долларовой, т.е. они росли быстрее «американца»), так что те, кто имел такую возможность, покупали и квартиры.

Однако в марте 2003-го, забравшись на высоту почти в 32 рубля, «бакс» вдруг начал слабеть. Конечно, локальные откаты случались на валютной бирже и ранее, однако здесь явно была налицо долгосрочная тенденция. К октябрю того же года курс подобрался к отметке 30 рублей за доллар. Становилось ясно, что это – всерьёз и надолго.

Что дальше?
Теперь посмотрим кратенько, с чем мы подошли к нынешним временам. Доллар? Замечательно, но он дешевеет уже более пяти лет. С минувшего лета, правда, ситуация развернулась, но всем понятно, что это – следствие всемирного кризиса. Причём главной жертвой его на этот раз является Америка, что не может не сказаться на её валюте. В общем, доллару ещё предстоит проделать большой и славный путь, чтобы вернуть доверие россиян.

Банки, ПИФы и далее через запятую? Во-первых, мы научены дефолтом. Во-вторых, большинство наших граждан в отличие от профессиональных игроков рынка традиционно не доверяет вариантам, где деньги приходится отдавать в чужие руки. В-третьих, люди не могут не видеть, что нынешний кризис глобален. Уже есть упавшие среди российских банков, наши «голубые фишки» потеряли в цене с начала лета до 70% стоимости.

Приобретение недвижимости за рубежом - довольно приятная перспектива. Воображение рисует морской берег и уютный небольшой дом неподалёку от пляжа. Действительно, в таком месте хорошо отдыхать, а в зрелом возрасте благотворный курортный климат станет приятной прибавкой к пенсии. Однако многие рассматривают покупку жилья за границей с совершенно иных точек зрения…

Что такое недвижимость? Это, в первую очередь, материальная ценность. Соответственно, нужно использовать её так, чтобы получить доход или хотя бы сохранить уже вложенные в неё средства. Довольно часто сегодня говорят об инвестировании в зарубежную недвижимость, о высокой доходности и стабильности такого вложения.

Вложить, чтобы нажить
Высокий доход можно получить, вовремя купив недвижимость и затем продав её значительно дороже. А можно иметь стабильный пожизненный доход от аренды. Второй вариант инвестиций более «щадящий», и в силу универсальности он подойдет практически всем. Особенно в ситуации нестабильных валют и постоянно меняющихся цен на фондовых биржах: люди, имеющие накопления, ломают голову: как не потерять то, что нажито непосильным трудом.

Многие считают, что их выручат вложения средств либо на депозит в наиболее известных банках, либо простой перевод наличности в другую валюту. Увы и ах, подобные «телодвижения» вряд ли помогут – доходы по банковским вкладам с учётом инфляции нынче не растут, да и валютные операции невыгодны. На этом фоне вложения в недвижимость могут оказаться гораздо интереснее. Жилье по-прежнему остается стабильным видом инвестирования, приносящим доход каждый день. Причём имеется в виду не только покупка квартиры с целью её сдачи в аренду, но и многие другие варианты, о которых речь пойдет ниже.

Вкладывать деньги в недвижимость можно по-разному, но есть два основных подхода, два типа капиталовложений:

1. Покупка объекта недвижимости. Цель – дальнейшая перепродажа или сдача в аренду. В этом случае в собственности гражданина остается, например, дом (квартира, комната и т.д.). И новоиспеченный собственник может совершать любые действия (конечно, с определёнными оговорками) с принадлежащими ему квадратными метрами: продавать, сдавать. Чаще к такому типу инвестиций относится приобретение недвижимости за собственные средства единоразовым платежом, либо в рассрочку, либо в кредит (ипотека или иные варианты кредитования).

2. Инвестиция в проект. Гражданин инвестирует в строительный проект и участвует в прибыли от него. Но в итоге не является владельцем конкретной недвижимости, а только получает доход от своих вложений. Он не сможет сдать свою недвижимость в аренду по собственному усмотрению, а также продать её. Но может выйти из проекта, получив долю прибыли. Его участие в проекте не будет означать, однако, что у него в собственности, например, половина квартиры № 35 на третьем этаже строящегося комплекса. Это обезличенная доля участия в проекте. Участвовать в проекте можно по-разному: инвестировать в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы), либо напрямую вкладывать средства в конкретный проект по недвижимости.

Рассмотрим первый вариант – приобретение конкретного объекта. Это может быть квартира, коттедж, гараж, коммерческая недвижимость, причём как в России, так и за рубежом.

Объект можно приобрести следующими способами:
Единовременно и полностью оплатить его из своих средств.
Использовать рассрочку. Например, можно заплатить 30% стоимости объекта сразу, 20% через квартал, потом ещё 20% и т.д. Чаще эта схема используется при покупке строящегося объекта, и очередной платёж бывает привязан к завершению какого-либо этапа строительства. Например, вы заплатили 30% стоимости объекта, далее, когда уже есть фундамент, платите еще 20%, затем, когда есть стены, – еще 20%, потом – еще 20%, когда сделана крыша. Такой тип покупки характерен для варианта вложений в зарубежную недвижимость.

Использовать для покупки кредит.
Кредит можно применить и в варианте единоразовой оплаты за объект, и при покупке в рассрочку. В зависимости от нужной суммы, от имеющегося дохода, от срока можно использовать ипотеку или потребительский кредит. Чаще выбирают именно ипотеку, которая позволяет растянуть платежи до 25 и более лет. В результате ежемесячно надо вносить гораздо меньший взнос, чем в случае потребительского кредита на ту же сумму.
Откуда берутся доходы? За счёт чего инвестор получает доход от подобных инвестиций?

Во-первых, за счёт роста цен на приобретённый объект. Этот рост может происходить в силу рыночных факторов (превышение спроса над предложением) либо дополнительно из-за улучшения качества объекта. Например, изменения статуса земельного участка, ремонта квартиры или коттеджа и т.д. Такой вариант инвестиций обычно выбирают те, кто хочет быстро получить существенный доход от перепродажи недвижимости.

Во-вторых, доход может быть получен за счёт сдачи объекта недвижимости в аренду. Этот вариант подходит тем, кто хочет обеспечить себе регулярный доход в течение длительного времени. Доходность вложений будет включать и аренду, и рост цен. Иногда недвижимость приобретается исключительно с целью перепродажи, тогда в расчёт принимается только рост цен на объект, доход от аренды не учитывается.

Итак, насколько выгоден каждый из рассмотренных вариантов покупки объекта недвижимости?

При одномоментной оплате доходность от инвестиций посчитать просто. Предположим, вы купили квартиру за $100 000, а через год её цена выросла до $120 000, и вы её продали. За вычетом налога 13% (если квартира находилась в собственности менее трёх лет), получается примерно так.

$120 000 – $100 000 = $20 000

$20 000 – ($20 000 х 13%) = $17 400

Иными словами, доходность такой сделки на вложенные $100 000 составит 17,4% годовых.

Если же, купив квартиру за $100 000, вы стали её сдавать, например, за $600 в месяц, то в год, за вычетом налога в 13%, будете иметь $6264. Это составит порядка 6% годовых. Плюс прибавляйте ежегодный рост стоимости такой квартиры. Допустим, за год она выросла в цене до $120 000. Плюс к этому вы получили ещё $6264 от сдачи её в аренду. Тогда за год прибыльность вложения в эту квартиру составит примерно 26% годовых. При оплате в рассрочку доходность инвестиций рассчитывается аналогично.

При введении кредитной схемы доходность будет вычисляться так. Допустим, куплена квартира за $100 000 по ипотеке без первоначального взноса под 12% годовых на десять лет. Тогда в месяц придётся платить около $1440, плюс примерно $880 в год за страховку. Итого, ежегодные расходы по кредиту составят:

$1440 х 12+$880 = $18 160.

Предположим, квартира за год возросла в цене до $120 000, и вы сдавали её в аренду за $600 в месяц. Тогда доход от аренды, за вычетом налогов, составит $6264 за год. Прибавка квартиры в стоимости на $20 000 плюс $6 264 наличности за аренду, минус $18 160 за кредит. И в итоге, доходность от подобной операции составит 8% годовых. Это сопоставимо с доходом по депозиту, который можно получить, потратив гораздо меньше сил и средств. Поэтому кредитная схема здесь вряд ли подойдет. В данном случае проще было инвестировать в другой инструмент.

Плюсы и минусы
При одномоментной оплате вы не переплачиваете за кредит, зато сразу лишаетесь существенной суммы, которая может вдруг понадобиться. Недвижимость не реализуется за один день, её непросто в короткие сроки превратить в наличность. Для этого понадобится время. Поэтому, инвестируя солидную сумму за один раз, нужно быть уверенным, что завтра или послезавтра она не понадобится, и не придётся брать кредит.

При оплате в рассрочку вы тоже, как правило, не переплачиваете за объект (по крайней мере, столько, сколько при ипотечной схеме). Но рассрочки на 15-30 лет не бывает. Поэтому, даже разбив сумму на несколько частей, все равно придётся в течение полугода-двух лет отщипывать их из семейного бюджета. Да, это проще, чем отдать все деньги сразу, но сложнее, чем платить за объект в течение 20-30 лет по ипотеке, пусть и с переплатой.

При выборе кредитной схемы, которая чаще всего оказывается ипотечной, вы должны будете взвесить ставку по кредиту и предполагаемую доходность от инвестиций (с учётом роста цен на недвижимость, дохода от сдачи её в аренду, инфляции). Важно учитывать все расходы по кредиту, такие, как комиссии, оплата услуг оценщика и т.д., а также регулярные ежегодные взносы по ипотечному страхованию.
Кому какой вариант?

Единовременные инвестиции собственных средств подойдут инвесторам, у которых накопился значительный капитал, часть которого вложена в другие инструменты (депозиты, инвестиционные фонды и т.д.).

Покупка в рассрочку интересна средним инвесторам. У них нет на руках всей суммы, но есть стабильные доходы, которые смогут обеспечить накопление нужных средств в нужные сроки. Такой вариант интересен также крупным инвесторам, желающим инвестировать одновременно в несколько объектов, но не имеющим возможности полностью оплатить все разом.

Покупка по ипотеке подходит инвесторам со стабильными высокими доходами. Им понадобится выбрать объект, который сможет принести прибыль выше, чем по депозиту, даже после всех выплат по кредиту. Но какой бы вариант приобретения ни был выбран, в итоге покупатель получает реальный актив в виде собственной квартиры или дома. Этот объект не испарится в случае дефолта, и гражданин сможет всецело им распоряжаться.

Правда, теперь ему придётся самостоятельно им управлять, сдавать в аренду, обслуживать... А если ещё квартира находится в другом городе или вообще за рубежом? Хотя за рубежом эта проблема решаема: там есть специальные управляющие компании, которые занимаются обслуживанием объектов недвижимости и поиском арендаторов за определённую плату от имени владельцев недвижимости. Но в России эта практика пока не распространена. Чтобы обезопасить себя, рекомендуем приобретённый объект застраховать. А ещё надо помнить, что при покупке недвижимости существует риск выбрать объект, который не оправдает ваших ожиданий в плане доходности.

Сейчас, с точки зрения инвестиций, интересны объекты недвижимости в Восточной Европе, Египте, некоторых районах ОАЭ.

Какой же вариант инвестиций в недвижимость предпочесть? Чтобы определить это, воспользуйтесь следующим алгоритмом.

1. Проанализируйте – готовы ли вы рискнуть своими накоплениями? Если вы не сторонник рисков, лучше выбирать инвестиции в недвижимость с целью аренды, либо рентные закрытые ПИФы, которые получают доход от сдачи объектов в аренду.

Если же вы готовы рисковать, подойдут и все остальные варианты. В том числе инвестиции в проекты, либо в перспективные объекты, которые, как вы считаете, будут расти в цене, и вы сможете их потом перепродать гораздо дороже.

2. Проанализируйте срок инвестиций.

Если вы инвестируете надолго (больше, чем на 10 лет), можно выбирать, в принципе, любой вариант из рассмотренных выше. Если хотите вложиться в недвижимость на более короткий срок, подойдет лишь покупка объектов недвижимости за свой счёт. Другой вариант – инвестиции в закрытые ПИФы, в некоторые среднесрочные проекты. Ипотечные схемы в большинстве случаев быстро не окупаются.

3. Проанализируйте, какую сумму готовы инвестировать.

Ясно, что при скромной сумме накоплений (до $20 000) больше подходит вариант с закрытыми ПИФами, либо покупка объекта по ипотеке с минимальным первоначальным взносом. За редким исключением можно пробовать искать вариант с рассрочкой.

Если сумма существенная ($100 000 –200 000 и больше), подходят все варианты. Оптимальныма будет даже совмещение нескольких сразу – чтобы диверсифицировать риски вложений в один объект. Главное – грамотно подобрать объект инвестиций, а также выбрать подходящий вариант вложений (покупка конкретной недвижимости или инвестиции в проект).

4. Проанализируйте ваш уровень подготовки в плане инвестиций в недвижимость, наличие времени на изучение аналитики по рынку недвижимости.

По сути, можно осуществить подбор вариантов для инвестиций самостоятельно, изучив всю необходимую информацию, а можно воспользоваться услугами профессионалов в этой области.

В любом случае окончательный выбор наиболее подходящего варианта инвестиций целесообразно делать после составления личного финансового плана, когда будет понятна динамика ваших доходов и расходов, активов (имущества и накоплений) и пассивов (собственных средств и долгов). Когда будут учтены все ваши финансовые цели и возможности как инвестора.

Результат от таких спланированных инвестиций в недвижимость будет гораздо выше, чем от вложений, сделанных «на глазок».