Израиль-уникальные условия для больших и малых инвестиций

Согласно последнему обзору издания Forbes рынок недвижимости в Израиле стоит на первом месте по привлекательности.
В ожидании отмены визового режима между Израилем и Россией резко вырос спрос на покупку квартир на Святой Земле российскими гражданами. Это объясняется в том числе удобством прямых перелётов из России. В Израиль из Москвы и Петербурга осуществляют рейсы три авиакомпании – израильская EL-AL и две российские – "Трансаэро" и "Россия". В пресс-службе "Трансаэро", что "с переходом на зимний режим количество рейсов увеличится до трех в день. Цены на авиабилет будут гибкими и доступны всем слоям общества".

Специалисты отмечают, что в последние годы израильский рынок недвижимости стал крайне популярен и среди других иностранных инвесторов, в частности жителей Франции, Бельгии, Канады и других западных стран. Однако "россияне стали активными покупателями лишь в последнее время. Россияне предпочитают жилье в относительно дешевых городах на берегу моря, где существует потенциал серьезного роста цен.

По данным федерации подрядчиков и центрального бюро статистики, количество новых квартир, проданных в 2007 году, увеличилось на 4,3%.0 Всего количество сделок в 2007 году увеличилось на 6,8% и составило порядка 93 тыс. квартир.

Нынешний рост цен большинство экспертов связывают с отменой некоторых налогов, ранее распространявшихся на иностранцев. Так, например, иностранный инвестор теперь освобожден от выплаты налога, который платят в случае получения доходов от продажи квартиры. Отмена такого налога теперь позволяет иностранцу быть реальным инвестором. И инвесторов действительно стало существенно больше. Если в 2005 году их количество от общего числа покупателей составляло 3%, то ныне достигло 4,9%.0 Правда, до уровня 1995 года, когда эта доля составляла 7,5% еще далеко.

Теперь, в соответствии с поправкой к закону о налогообложении, вступившей в силу 13 августа 2007 года, покупатель первой квартиры в Израиле освобождается и от налога на приобретение, если его квартира стоит менее 850 тыс. шекелей ($237 тыс.). А с 29 января этот порог был поднят до 925 тыс. шекелей ($259 тыс.).

Еще одним фактором, увеличившим спрос, стала отмена закона, запрещавшего незарегистрированным супружеским парам приобретение недвижимости в совместную собственность.

В среднем, квадратный метр в Израиле стоит: Хайфа - $1.070, Беэр-Шева - $1.390, Тель-Авив - $1.420, Эйлат - $1.480.
Эйлат в настоящее время переживает настоящий бум на рынке элитном недвижимости. Так например, в новом строительном проекте 2-х комнатная квартира была продана за 280 тыс. дол, 4-х комнатная квартира за 450 тыс. дол. и они относятся к категории дешевых, а дорогая была продана за миллион долларов. В этой новостройке еще до ее завершения были проданы все квартиры. Большинство покупателей – заграничные гости.

Еще один интересный проект – 28 квартир размером 170-180 кв. м. с огромными балконами и приусадебными участками и с личным бассейном в 40 м. Несмотря на резкое подорожание, новоселы готовы платить за комфорт и эйлатские пейзажи.
Эйлат в его заселении зарубежным покупателем не стал исключением среди центральных городов Иерусалима и Тель-Авива. Так и в Эйлате появились районы "призраков", где квартиры пустуют большую часть года. Такой район вилл уже появился на карте города.

Новый проект Шехмон привлекает к себе внимание всех горожан и гостей города. В его рамках строятся 1000 квартир и на этом строительство не остановится. И в этом районе уже появились зарубежные покупатели, их в основном интересуют пентхаузы в районе 3-х мил. дол. Остальные квартиры значительно дешевле и они раскупаются израильтянами. Так, например, можно приобрести 4-х комнатную квартиру за 650-800 тыс.
шек. и разница обусловлена видом на Красное море.

Покупать недвижимость в Израиле местные жители не стремятся, для них это очень дорого. Здесь принято снимать жилье. По местным ценам это намного дешевле, чем ежемесячные выплаты по ипотеке. Поэтому погоду на израильском рынке жилья делают иностранцы.

Для инвестиций разного масштаба созданы все условия -- процесс покупки квартиры или дома иностранным гражданином ничем не отличается от аналогичной операции с участием коренного жителя страны. Разрешение государства на покупку недвижимости не требуется, необходимо лишь заплатить налоги, которые в сумме могут достигать 7% стоимости объекта.

Стоит учитывать, что все официальные документы в Израиле оформляются на иврите или на английском языке, даже если и продавец, и покупатель говорят по-русски, хотя в Израиле более 1 млн русскоязычных жителей. Поэтому понадобится перевод -- во многих случаях нотариально заверенный. Переводить и заверять документы придется также за отдельную плату. Около 2-3% стоимости объекта нужно будет отдать риэлтерскому агентству. Интересно, что продавец недвижимости, как и покупатель, тоже оплачивает услуги риэлтерской конторы, но сумма в этом случае намного ниже и обычно не привязана к стоимости объекта, а зафиксирована.

В Израиле существует налог на землю, размер которого зависит от района и площади квартиры, но в среднем составляет $1-3 тыс. в год. Его обязаны платить и владельцы недвижимости, и даже арендаторы. Правда, некоторые категории имеют существенную -- около 50% -скидку на землю (пенсионеры, новые репатрианты и т. д.).

Возможно приобрести квартиру или дом и сдавать их в аренду. В Израиле очень развит туристический бизнес, а также прохождение оздоровительных курсов и лечения, поэтому жилье, сданное в аренду, будет приносить неплохой стабильный доход.
Арендная плата в Тель-Авиве держится на рекордно высоком уровне. В мае 2008 3-х комнатные квартиры в Северном Тель-Авиве сдавались за 4500 шек в месяц –1330 дол. В Южном Тель-Авиве 3-х комнатная квартира -840 дол в месяц. 2-х комнатная в Северном Тель-Авиве –1000 дол, в центре 930 дол., в Южном Тель-Авиве 700 дол.

Несмотря на то, что доллар продолжает снижать свои позиции, аренда переориентировалась на новый курс или определяется в шекелях.
Стоимость аренды в других городах:
Иерусалим . 3-х комнатная квартира в среднем 850 дол.
Модиин. 5 –ти комнатная квартира высокого стандарта качества 1270 дол. в месяц, 3-х комнатная квартира люкс 1100 дол. в месяц.
Хайфа. Коттедж из 5-ти комнат 1600 дол. Обычная 3-х комнатная квартира на Адаре 350 дол.
Акко. Очень благоустроенная 4-х квартира в новом элитном районе - 500 дол., скромная трехкомнатная квартира в центре 300 дол.

По оценкам аналитиков, современная стадия развития рынка недвижимости Израиля весьма напоминает Китай. В основном, это относится к Тель-Авиву и Иерусалиму. Иностранные владельцы постепенно изменяют традиционный облик городов. Так, в некоторых районах английский слышен чаще, чем иврит.
В связи с последними изменениями законодательства, инвестиции в рынок недвижимости Израиля становятся все более актуальными и для для россиян.

Так, по прогнозам экспертов, в 2008 году цены на недвижимость в Иерусалиме поднимутся в среднем на 20%, а в Тель-Авиве и в центральных регионах на 25%.0 Подъем цен на прибрежное имущество может достичь 30%.0

Евгения Мартьянова,
маркетолог-аналитик компании GFPI.
www.gfpi.ru