Обзор рынка недвижимости в ОАЭ

Объединенные Арабские Эмираты входят в число 50 самых спокойных стран мира и в тройку наиболее развитых стран Персидского залива,по данным Global Peace Index...

Наибольший поток прямых иностранных инвестиций наблюдается из европейских стран, вслед за которыми ряд арабских стран, Россия и Австралия. Об экономическом развитии страны свидетельствует также резкое увеличение доходов от туризма – ежегодно страну посещают около 6 миллионов человек, вследствие чего 5-звездочные отели заполнены на 90%, общее число отелей превышает 300.
Приобретать объекты недвижимости в ОАЭ (а именно в эмирате Дубай) инвесторам из неарабских стран впервые разрешили в 2002 году.
В 2006 году вышел Закон о недвижимости, юридически оформивший декрет Аль Мактума. До этого жилье, приобретенное иностранцами, практически не имело законного статуса, а покупка официально называлась внеплановой.
По этому закону регистрация прав собственности была возложена на департамент землепользования Дубая. Также в законе были определены правила покупки-продажи недвижимости и оформления ее в залог при ипотеке. Защиту прав инвестора гарантирует еще и новый закон № 8, вышедший летом 2007 года.
Россияне начали покупать недвижимость в Эмиратах тоже с 2002 года, но в активную фазу этот процесс вступил только на рубеже 2005–2006 годов, когда цены на недвижимость в Москве сначала сравнялись, а потом и обогнали цены на рынке жилья ОАЭ. Сегодня россияне занимают здесь 3-е место среди покупателей недвижимости, лидируют же англичане.
Целый ряд факторов обуславливает привлекательность рынка недвижимости в ОАЭ:
Стремительный рост населения, большое количество покупателей, вкладывающих наличные в долгосрочные проекты, относительно свободный рынок и невысокий процент приобретения жилья в кредит, а также перспективное направление приобретения недвижимости иностранцами, относительно свободные ниши дробного владения недвижимостью и сдача внаём на период отпусков.
Основной фактор, обеспечивающий покупку жилья – доход от аренды, который возрастает в среднем на 15% в год.
В конце 2007 – начале 2008 года цены в эмирате Дубай установились примерно на уровне трех тысяч долларов за кв. метр и продолжают расти. В элитных проектах цена квадратного метра уже вышла на уровень 10 тысяч долларов
В аренду такие квартиры можно сдавать соответственно за 1500, 2600 и 3700–3900 долларов в месяц (оплата за аренду обычно взимается вперед раз в 3, 6 или 12 месяцев). Такова местная специфика. По данным риелторских агентств, большая часть жителей ОАЭ находится в стране временно – на заработках. Многие гости предпочитают снимать жилье, поэтому оно всегда в большом дефиците
Минимальная доходность недвижимости от подорожания составляет в Дубае 15–20 % годовых, при сдаче в аренду может увеличиться до 20–30 %.0
В Эмиратах, как и в России, можно купить и строящуюся недвижимость. Покупателям предоставят беспроцентную рассрочку платежа, чаще всего на 1,5–2 года. Начальный взнос составляет, как правило, 10–15 % от полной стоимости. Инвесторы зарабатывают так: приобретают строящиеся метры на самом раннем этапе и перепродают апартаменты после начала строительства, когда цена вырастает на те же 10–15 %.0 Таким образом вложенный капитал удваивается. Эти операции тем более привлекательны, что в стране отсутствуют налоги на имущество.
Рыночная цена недвижимости вырастает по мере приближения окончания строительства и может увеличиться на 100 %.0 Срок окупаемости инвестиций составляет 1–3 года.
Следует отметить также, что каждая компания-застройщик имеет собственный стабилизационный фонд, обеспечивающий во время строительства обеспечение рисков и гарантированные компенсации покупателю в предусмотренных случаях.
Наиболее привлекательный для инвестиций в недвижимость эмират – Дубай, входящий в 50 крупнейших деловых центров мира.
Департамент недвижимости Дубая зарегистрировал по итогам первого квартала 2008 года общий объем сделок на 3, 7 миллиардов Дирхам, по сравнению с 38 миллионами Дирхам в прошлом году. 2, 8 миллиарда Дирхам – стоимость проданных квартир в 1 квартале, в то время как продажа вилл принесла доход 815 миллионов Дирхам. В 2007 году те же показатели составили 32 и 5 миллионов Дирхам соответственно.
Примерно 25% проданной недвижимости находится на территории Дубая.
В ближайшее время усилия правительства будут направлены на то, чтобы зарегистрировать уже построенную недвижимость, приобретённую девелоперами для подтверждения прав собственника. Департамент недвижимости определил период, в течение которого компании обязаны оформить регистрацию недвижимости, в противном случае девелоперы обязаны будут продавать её по среднерыночным ценам.
Общий рост продаж земель в Дубае в 2008 году составил 144 % по сравнению с тем же периодом в 2007.
После сдачи проекта в эксплуатацию, инвестор получает вид на жительство в ОАЭ сроком до трех лет с последующим продлением. Действие визы охватывает супругов и несовершеннолетних детей.
Потенциальные покупатели должны быть внимательны, так как не все проекты продаются в собственность. Тут практикуется лизинг недвижимости на 99 лет, который тоже называется покупкой, однако на самом деле таковой не является. Данный вид пользования квартирой (он называется leasehold) регулируется другими законами и не дает такой защиты, какую получают те, кто купил недвижимость на праве freehold – полного права собственности.
Для инвесторов предлагаются программы управления жилищными комплексами с обеспеченной арендной платой в течение 11 месяцев года и месяцем свободного управления хозяином недвижимости. Это позволяет наиболее эффективно использовать все возможности повышения доходности жилья с наименьшими временными затратами.
Для многих покупателей важным является тот факт, что жизнь в Эмиратах не требует больших затрат. По многим параметрам местные цены уступают европейским.
Например, в Дубае очень низкие цены как на автомобили, которые не облагаются налогом, так и на их страхование и обслуживание.
Очевидна и дешевизна рабочей силы: ежедневные услуги садовника стоят 80 долларов в месяц, а зарплата домработницы составляет 400 долларов.
Коммунальные платежи составляют не более 150-200 долларов в месяц, включая уборку мусора, содержание газонов, озёр, бассейнов, а также круглосуточную охрану территории.
Основные факторы, влияющие на рост спроса на недвижимость в Дубае в 2008 году:
- рост арендной платы, обусловленный улучшением демографической ситуации
- низкая стоимость недвижимости, по сравнению со среднеевропейскими ценами (цена 1 кв. м. в Дубае в 3 раза ниже, чем в Англии)
- улучшение условий ипотечных кредитов
- спрос, превышающий предложение
- законодательная политика, направленная на увеличение привлекательности инвестиций в недвижимость
- бурное развитие деловой активности и экономики ОАЭ
- стабильно высокий процент иностранных инвестиций
В ходе последних исследований аналитики HC Securities Brokerage пришли к выводу, что дубайская недвижимость имеет все шансы стать второй в мире по дороговизне. Продолжительная нехватка жилья и небывалый рост цен в 2008 году сделают рынок недвижимости в Дубае вторым после лондонского Вэстэнда.
Деловая активность начинает пробуждаться и в северных эмиратах, особенно в Шардже и Рас-Аль-Хейма. Ожидается, что в будущем эти эмираты станут такими же привлекательными для инвестиций, учитывая сравнительно низкую входную цену.

Евгения Мартьянова-маркетолог компании GFPI.
www.gfpi.ru