Бейкер-стрит начинает проигрывать Челси

По данным за 2006 год, количество россиян, предпочитающих отдыхать в Европе, увеличилось на 17,5 процента. Эксперты Knight Frank отмечают, что наряду с привычными курортами Франции, Италии и Испании наши сограждане обращают все более пристальное внимание на страны Восточной Европы.
Общепринятой классификации «по классам» в сегменте зарубежной недвижимости нет: обычно идет разделение на «городскую», «загородную» и «рекреационную на берегу моря или в горах». Наиболее типичной для рынка зарубежной недвижимости является классификация зарубежных объектов по целям приобретения – для собственного проживания или инвестиционное приобретение.
Для собственного проживания обычно приобретается рекреационная недвижимость, как правило, на берегу моря или в горах, в странах классических направлений средиземноморского региона – Франция, Испания, Кипр и др. Хотя и в этих странах при благоприятном стечении обстоятельств не исключается возможность получения арендного дохода. Абсолютным лидером по числу проживающих собственников является Италия: она занимает особое место среди всех стран Средиземноморья.
Англия
Англия бьет все рекорды популярности по запросам в сегменте «премиум». На 10 запросов по зарубежной недвижимости, поступающих в московский офис Knight Frank, 5 приходятся на Великобританию. По данным Knight Frank, такой ажиотаж со стороны, конечно же, не только русских, но и самих англичан, привел к небывалому увеличению цен на лондонскую недвижимость: годовой прирост составил 34,5%, что является максимальной величиной за последние 28 лет. Только за июнь 2007 года цены на жилые дома в Лондоне выросли на 3,1%.0 Основную долю прироста составили дома стоимостью более 4 млн фунтов стерлингов в элитных кварталах центрального Лондона.
Привлекательность страны, прежде всего, заключается в ее так называемой diversity, то есть разнородности, многообразии. В Англии человек любой национальности, конфессии, социального слоя, уровня благосостояния, культуры и образования может чувствовать себя комфортно. Если он при этом владеет английским языком, то он почти как дома.
Русские покупатели недвижимости, как правило, стараются покупать квартиры в самом центре Лондона. В силу малоэтажной застройки центр Лондона занимает очень большую площадь, однако, учитывая огромный международный спрос, в нем, как и в любой другой столице, уже не так много «лакомых кусочков» для богатого покупателя. В итоге очень часто за одну и ту же квартиру начинаются настоящие финансовые торги.
Первые покупатели недвижимости в Лондоне предпочитали селиться в районе Бейкер-стрит. Вторая волна покупателей жила только в районе Кенсингтон. Сейчас особым спросом пользуются квартиры в Мэйфер, Белгравии, районе Слоун-сквер и дома в Челси. Классическими и востребованными направлениями всегда являлись улицы, прилегающие к основным городским паркам – Гайд-парку, Риджентс-парку, Холланд-парку и Хампстеду.
Очень популярно у состоятельных россиян также приобретение загородных домов в закрытых коттеджных поселках.
Франция и Италия
Вторым по популярности направлением у покупателей элитной недвижимости является Лазурный Берег Франции. Из объективных привлекательных факторов можно отметить прекрасный климат, удобную транспортную доступность (аэропорт Ниццы и развитая сеть авто- и железных дорог), а также пресловутую французскую «радость жизни», которую испытывает каждый путешественник, попадающий в эту страну.
Наиболее востребованным направлением являются Канн и небольшие поселки, расположенные над городом, мыс Антиб и все следующие за ним населенные пункты вплоть до границы с Италией. Особняком стоит Кап Ферра и Монте-Карло, где сосредоточена вся роскошь – цены на недвижимость здесь взлетают до небес. Но несмотря на это, спрос на эти два анклава остается стабильно высоким.
Особым спросом у россиян пользуются поселки Форте-Дей-Марми и Марина-де-Пьетрасанта на так называемом Версильском побережье, которое расположено между побережьем Лигурии и Тосканы. Они характеризуются ровным и спокойным рельефом и песчаными пляжами и прекрасно подходят для семейного отдыха, а также гламурного времяпрепровождения и захватывающего шопинга. В последнее время наметилась тенденция выбора недвижимости в глубине страны, от моря, в регионе Кьянти.

Болгария
Рынок жилой недвижимости Восточной Европы переживает сегодня стремительный рост, а рынок
Болгарии является самым привлекательным в Европе для россиян. Его развитие происходит на фоне высокого объема предложения недорогой недвижимости и увеличения предложения недвижимости элитного класса. Покупатели из России составляют 80 процентов от общего количества покупателей недвижимости в Болгарии.
В первом полугодии 2007 года объем прямых иностранных инвестиций в недвижимость Болгарии достиг отметки 729,3 млн евро, что составляет 34% от общего числа инвестиций в экономику этой страны. Число иностранных туристов увеличивается приблизительно на 25% каждый год, что формирует рост спроса на качественную жилую и гостиничную недвижимость. Рост цен на недвижимость в Болгарии в 2006 году составил более 20%, причем средний уровень цен продолжает оставаться сенсационно ниже среднеевропейского. Аналитический отдел Knight Frank прогнозирует рост цен на недвижимость в Болгарии на уровне не менее 15–20% в год.
Причины возросшего интереса к недвижимости в этой стране вполне объяснимы: цены здесь еще не достигли среднеевропейского уровня. Между тем климат в стране отлично подходит как для отдыха, так и для постоянного проживания. Для людей, которые хотели бы купить зарубежную недвижимость по бюджетным ценам, Болгария представляет наилучший вариант.
На данный момент наиболее популярно предложение жилой недвижимости на побережье. Это связано в том числе и с появлением интересных объектов. Самым ярким примером последнего времени можно считать совместный проект дизайнерской группы Yoo, архитектурного бюро Diamond + Schmitt (эксклюзивный дизайн Филиппа Старка) и английского девелопера Unique Developments. Концепция этого объекта на Черноморском побережье предполагает создание элитного жилого комплекса с развитой инфраструктурой на первой береговой линии. Причем 40% апартаментов первой очереди здесь уже проданы, поскольку цены на квартиры значительно ниже средних цен на европейские жилье такого класса (в подобных комплексах они начинаются от 70 тыс. евро). Россияне уже разобрались, что недвижимость в Болгарии на данный момент является отличным инвестиционным проектом.

Кипр
Популярность острова Кипр среди покупателей недвижимости вызвана многими факторами, среди которых хорошее земельное законодательство, сравнительно низкая стоимость жизни на острове при ее высоких стандартах, привлекательный климат и чувство безопасности.
В последнее время все больше иностранных инвесторов обращают свое внимание на Кипр, где в скором времени ожидается увеличение стоимости недвижимости из-за вступления страны в Евросоюз и Шенгенскую зону. Количество частных владений, зарегистрированных на Кипре, в 2006 году, возросло на 40% по сравнению с 2005 годом и на 240% – по сравнению с 2004-м.
Кипр является, пожалуй, единственным исключением из всех других островов, где около 50% иностранных собственников жилья – россияне. Рост спроса объясняется невысокими налогами на собственность и низкими рыночными рисками.
Стоит учесть, что разброс цен на этом острове очень велик: апартаменты в зависимости от уровня дома и престижности района могут стоить 50–800 тыс. евро. Банковский кредит на покупку дома составляет 3–4 % годовых, первоначальный взнос – 30% от стоимости недвижимости. Для многих россиян этот фактор, а также то, что покупка дома упрощает получение долгосрочной визы на проживание, являются привлекательными факторами.
Впрочем, немалая часть россиян предпочитает не покупать, а арендовать недвижимость на курортный сезон. В среднем аренда виллы возле моря может составить от 180 до 300 евро в сутки и до 900 евро в сутки – за более роскошные варианты.
Помимо традиционных факторов, влияющих на цену,– расположения, престижности курорта, качества самого дома и отделки, можно отметить и транспортную доступность. По этой причине жилье на островах часто бывает дешевле недвижимости на материке. Главным требованием россиян при покупке курортной недвижимости является близость к морю, а на островах домов со своим пляжем гораздо больше, чем на материке. В результате за меньшие деньги можно получить более выгодное расположение.

О росте цен
В Европе рост цен на жилье идет медленнее, чем в России, однако цены там более стабильны. В качестве преимущества можно также учитывать предсказуемость банковской системы.
По данным Knight Frank, самый большой рост цен на жилье показала Латвия (45,3%), Болгария (20,5%), Дания (15,4%) – это среднегодовая цифра по данным за 6 месяцев 2006 года. Самый медленный рост цен показала Сербия (5,1%),Япония (2,7%), Гонконг (2,4%). Самое большое изменение роста цен произошло в Гонконге с роста на 22,5% в середине 2005 года до 2,4% в середине 2006 года.
Недвижимость легче покупается в странах, где есть абсолютное право на недвижимость – существует кадастровая/реестровая система регистрации права собственности. Расходы на покупку недвижимости обычно составляют от 6 до 11%, включая нотариальные сборы и государственные пошлины. Привлечение ипотечного кредита обычно обходится на 1% дороже.
На Западе существуют различные ставки ипотечных кредитов в зависимости от назначения покупки (покупка для сдачи в аренду – разрешается покупка до 10 объектов по этой схеме, покупка для сдачи в аренду для проживания студентов, покупка первой в жизни недвижимости и т. д. ), от предыдущей кредитной истории (неотягощенная, среднеотягощенная и т. д. ), от выплат (выплата суммы кредита и процентов по кредиту, либо выплата только процентов по кредиту – эта интересная схема является более выгодной, чем плата аренды за ту же квартиру).
В Лондоне около 90% сделок по приобретению недвижимости заключаются с использованием ипотеки. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно составляет 5–6% годовых, что существенно ниже, чем в России. Минусом в данном случае может являться только усложненная процедура предоставления кредита. Для сбора и предоставления всех требуемых европейскими банками документов требуется помощь профессионального агента.
Воспользоваться возможностью приобретения жилья в кредит могут не только подданные Великобритании, но и граждане любой другой страны. Единственное отличие заключается в том, что размер первоначального взноса для англичан и жителей стран Евросоюза составляет 10–20%, а для всех остальных, как правило, 30% от стоимости жилья.
В большинстве стран при покупке недвижимости покупатель должен предоставить документы, подтверждающие личность, адрес проживания и письмо из банка, подтверждающее наличие и источник средств. В некоторых странах (Италия, Турция) дополнительно требуют индивидуальный номер налогоплательщика.
Для поездок на уик-энд лучше покупать недвижимость в странах с удобным и коротким транспортным сообщением. Инвестиционно привлекательной является недвижимость практически на всех курортах Восточной Европы. Промежуточное положение занимают жилые объекты, как правило, квартиры и апартаменты, в крупных мировых столицах – они также приобретаются для собственного проживания, однако при выборе объекта всегда учитывается и потенциальное удорожание квартиры в будущем, и ставка аренды.
Сегодня жилая недвижимость за рубежом – это ликвидный товар. Спрос на качественные квартиры не уменьшается, и вероятность при желании вернуть вложенные средства очень высока. Причем уникальные дорогие объекты, даже по завышенной цене, зачастую реализовать проще, чем обычные квартиры.

Дмитрий Толасов, генеральный директор компании Europe Real Estate:
«Мы работаем с крупными кипрскими девелоперами, такими как строительная компания «Альфа Панарети». На рынке строящейся недвижимости эта фирма работает с 70-х годов, объекты сдает под ключ с внутренней отделкой и послепродажным обслуживанием, имеет подразделение, занятое исключительно арендными договорами собственников квартир и апартаментов. Жилые комплексы компания строит на побережьях, вдоль склонов гор, так чтобы у каждой квартиры был панорамный вид на море, с открытыми террасами, внутренними садиками и бассейнами. Комфортная инфраструктура характерна не только для вилл, но и для жилых комплексов с одно-двухкомнатными квартирами. Своей задачей мы видим сопровождение клиента на всех этапах приобретения зарубежной недвижимости. Хорошо зарекомендовала себя такая форма работы, как ознакомительные туры, благо авиарейсы между Пафосом и Петербургом регулярные, а у нашего кипрского партнера есть своя гостиница. Понравившийся объект на побережье можно купить сразу, причем с ипотечным кредитом. Надо будет внести 20% его стоимости, а на остальные 80% мы поможем оформить ипотеку на срок до 30 лет под 3% годовых. Если вы станете инвестором проекта строящегося жилого комплекса, сумма первоначального взноса составит 15% от стоимости жилья, а 5% надо будет заплатить, когда «Альфа Панарети» сдаст комплекс. Для российских инвесторов принципиальным оказывается тот факт, что строят на Кипре под надзором «двойного ока»: за соблюдением гарантий и сроков строительства следит не только государство, но и греческий банк, на деньги которого возводят вашу будущую квартиру. При гарантированном росте цен на здешнее жилье инвестированные вами средства все-таки защищены и государством, и банковским законодательством. Сегодня многие уже оценили перспективность вложений именно в кипрскую недвижимость, тем более что с 2008 года эта республика входит в зону евро».

Иван Дерменджиев, директор «Союз-Комфорт. LTD», София:
«Сегодня покупку недвижимости в Болгарии как инвестиции в собственное будущее рассматривают не только российские граждане. В предгорьях вырастают целые «английские» и «ирландские» деревни. Англичане так часто покупают дома и виллы на Эленских Балканах, что наши агентства недвижимости в объявлениях дают сразу две цены: за кв. м и кв. фут. Эту категорию покупателей привлекает баснословно низкая цена на природу, горный и морской воздух. Дом в деревне, крытый черепицей, можно купить за 15–20 тыс. евро.
Большим спросом пользуются 1–2–3-комнатные апартаменты в строящихся комплексах. Покупать их можно прямо на месте, у болгарских агентств недвижимости или у застройщика, не прибегая к услугам посредника. При покупке строящегося жилья важно оформить отношения с фирмой юридически, заверив договор у нотариуса. Цена кв. метра, понятно, разнится, но, к примеру, квартиру на побережье можно купить до 1 тыс евро за кв. м. Это очень недорого, учитывая, что вместе с собственностью вы можете получить постоянную визу на въезд в Болгарию. Русские пока плохо осведомлены о ценах и возможностях юга. В Бургасе, допустим, лето держится на 2–3 недели дольше, чем в знакомых им Варне или Албене, расположенных на севере Болгарии».



Источник: Новые проекты