8 правил аренды в Турции.

Правило №1

Верно выбрать регион для туристической / долгосрочной аренды

Согласно единодушному мнению экспертов турецкого рынка недвижимости, сегодня в приоритете как для будущих собственников, так и для отдыхающих в плане туристической аренды — регион Алания. Здесь долгий туристический сезон, благоприятный климат, отличные пляжи, развитая инфраструктура и хороший выбор объектов разной ценовой категории. Удобное авиасообщение с Россией: в аэропорт Gazipaşa еженедельно прилетает четыре прямых московских рейса и множество чартеров.

Что касается аренды долгосрочной, то специалисты рекомендуют обратить внимание на Анталию. Это оживленный круглогодичный курорт со всей необходимой инфраструктурой для постоянного проживания, популярный не только у иностранцев, но и у местных жителей, которые охотно арендуют здесь недвижимость.

Правило №2

Определиться с размером и характеристиками недвижимости

Рынок туристической аренды в Турции представлен апартаментами 1+1 (одна спальня и гостиная, зачастую совмещенная с кухней), 2+1, 3+1. Для успешной сдачи в аренду необходимо выбирать жилые комплексы, в том числе и отельного типа, расположенные на первой береговой линии, максимум в 500 метрах от пляжа. Именно такие объекты можно сдать максимально выгодно.

Сам комплекс должен быть ухожен и иметь развитую внутреннюю инфраструктуру: зоны общего пользования, бассейн, детскую площадку, фитнес-центр и т.д. Перед покупкой также стоит учитывать проходимость комплекса — количество туристов как на его территории, так и прогуливающихся мимо. Обязательно наличие внешней инфраструктуры: магазинов, супермаркетов, аптек, ресторанов, баров, банков, и т.д.

Меньшим спросом у туристов (но он все же есть) в Турции пользуются виллы — их предложение преимущественно сосредоточено в районе Кемера. Вилла должна также находиться в непосредственной близости от пляжа и быть достаточно вместительной и хорошо оборудованной для отдыха семьей.

Правило №3

Понять, как будет осуществляться управление недвижимостью

Управление недвижимостью, сдаваемой в аренду, — это работа, требующая определенных временных и ресурсных затрат. Как и везде в мире, в Турции большую доходность будет приносить аренда при самостоятельном менеджменте объекта. При этом эксперты отмечают, что такой вариант в меньшей степени подходит для туристической аренды, хотя исключением являются случаи, когда собственник проживает «на месте» и имеет достаточное количество времени для того, чтобы заниматься поиском и заселением гостей, а также всеми сопутствующими этому процессами. Так что если вы отсутствуете в Турции большую часть года, то лучше эти заботы поручить надежному агентству недвижимости.

При долгосрочной аренде, где «текучка» постояльцев фактически отсутствует, собственник может осуществлять ее самостоятельно, получая, таким образом, и больший доход.

Правило №4

Четко понимать перспективы своих будущих доходов

На каждом рынке аренды существуют свои средние показатели доходности, которые рассчитываются на основе стоимости объекта, полученной прибыли и затрат, которые несет собственник на содержание и управление недвижимостью.

Сегодня средние показатели годовой доходности для туристических объектов в Турции достигают 5-10%, где нижний показатель — управление недвижимостью при помощи агентства, а верхний — при самостоятельном менеджменте. Для долгосрочной аренды эти цифры находятся на уровне 4-5% годовых.

Что касается конкретных цифр, то они будут сильно зависеть от местоположения туристической недвижимости и ее характеристик и могут колебаться от €700 до €3000 в месяц за весь объект (а не за каждого постояльца). «Семейным» туристам это выгоднее, чем аренда отеля. В среднем в этом сезоне квартиры 1+1 сдаются от €17 в сутки, 2+1 — от €30-35, 3+1 — от €45-50, а виллы — от €100. Для эксклюзивных объектов эти суммы будут составлять: для квартир 1+1 — от €55 в сутки в элитном комплексе, 2+1 — от €70, 3+1 — от €100, виллы — от €250.

В долгосрочную аренду в Турции квартиры сдаются по средней цене €150-300 в месяц в зависимости от возраста комплекса, наличия инфраструктуры, размера айдата (таксы на обслуживание комплекса). 

Правило №5

Следовать закону

Согласно законодательству Турции, все постояльцы — как «сезонного», так и «круглогодичного» жилья — должны быть зарегистрированы в полиции. Для того чтобы это сделать, необходимо получить специальный код в местном отделении полиции и зарегистрировать свой IP-адрес в телекоммуникационной компании. Именно с него, по полученному в полиции коду, будет осуществляться регистрация гостей. Стоит иметь в виду, что сделать это можно исключительно с этого IP. Так, если компьютер с «туристическим», к примеру, находится у вас в офисе, вы не сможете зарегистрировать гостей из дома: это уже не будет считаться законной регистрацией.

Также, как и везде в мире, владельцу недвижимости, сдаваемой в аренду, необходимо зарегистрироваться в местной налоговой для своевременной оплаты всех налогов. Именно ввиду этих процессов многие собственники предпочитают обращаться в агентство недвижимости / управляющую компанию и заключить договор на менеджмент квартиры.

Правило №6

Заранее рассчитать «затратную часть»

Все собственники недвижимости обязаны уплачивать налог на прибыль с аренды в размере 15%. При уплате из налогооблагаемой суммы вычитаются 15% — затраты на амортизацию (расходы на содержание и ремонт). Вместо нее могут быть предоставлены официальные квитанции по затратам на ремонт, но это не очень удобно, поэтому введен такой «усредненный» показатель. К примеру, от суммы прибыли в размере €1000 вычитается 15% (€150), а из оставшихся €850 оплачивается налог 15% (€127,5). Не стоит забывать и об оплате коммунальных платежей и айдате — таксы поддержки в жилом комплексе, которые зависят от характеристик объекта.

При обращении в агентство недвижимости для управления объектом этими расчетами собственнику заниматься не придется. Заключая с ним договор, он оплачивает агентское вознаграждение, которое может быть как фиксированным, так и составлять процент от суммы прибыли. Стоимость услуг зависит от конкретно взятого агентства и может в среднем колебаться от €50 до €200 или составлять 20% от суммы прибыли. Что касается уплаты налогов, то агентство, в свою очередь, оплачивает 18% НДС.

Правило №7

Грамотно заключить договор

Если владелец недвижимости сдает свой объект в аренду самостоятельно, то он подписывает один договор аренды — с постояльцем. В случае управления объектом агентством недвижимости, он подписывает договор на обслуживание с агентством, а то, в свою очередь, заключает договор с постояльцем.

При заключении договора с агентством важно предусмотреть следующие пункты:

• Минимальный порог цены, за которую собственник готов сдавать свое жилье;
• Условия пользования квартирой самим владельцем (чтобы не оказалось так, что он хочет приехать на отдых, а жилье забронировано туристами);
• Опись имущества и ценных вещей, можно с фото; у
• Перечисление всех пунктов ответственности агентства при управлении объектом;
• Указание того, кто несет расходы за коммунальные платежи — арендатор или арендодатель;
• Перечисление того, что собственник категорично не разрешает делать в квартире (курить, останавливаться с детьми определенного возраста и т.д).
• Условия возврата залога при отмены брони. Частая практика агентств — невозварт залоговой суммы (которая в разных случаях может составлять 10-50% от стоимости аренды) в том случае, если бронь отменяется меньше, чем за три недели до даты заезда.

При заключении договора с постояльцем важно четко прописать все условия пользования объектом, суммы залога и условия возврата, штрафные санкции на случай, если сумма ущерба окажется выше суммы депозита, условия оплаты коммунальных услуг, а также сделать подробную опись состояния недвижимости и всей мебели, техники и т. д. Стоит отметить, то в Турции коммунальные платежи зачастую оплачивает арендатор. Средняя сумма при месячном проживании составит €100, около €40 из которых придется на уборку при выезде.

Правило №8

Подготовить жилье к приему гостей

Если владелец арендной недвижимости рассчитывает на длительную отдачу от бизнеса, ему стоит подойти к подговтовке жилья более основательно, сделав квартиру уютной и вложив в нее чуть больше средств на создание комфорта для будущих жильцов. Апартаменты или вилла должны быть снабжены всем самым необходимым, включая бытовую технику, фен, моющие средства, комплекты белья и т.д. Всегда приятно оставлять для гостей приветственный подарок — бутылку шампанского, фрукты и т.д.

HomesOverseas.ru