Коротко о главном
Когда оказываешься во Вьетнаме, невозможно не заметить дух молодости, который царит на улицах его городов и курортов. Атмосфера оптимизма и стремительного развития пронизывает все вокруг. Именно такой является и главная характеристика местного рынка недвижимости: он очень динамичен, с преобладанием «первичного» предложения и очень активным спросом покупателей.
Эксперты отмечают, что строительство во Вьетнаме ведется настолько стремительными темпами, что сложно назвать средние цены за квадратный метр жилья: они увеличиваются в геометрической прогрессии не только в зависимости от расположения нового объекта, но также и на основе завершения этапов возведения здания. Так, в момент офф-план цена будет одна, по мере постройки этажей — другая, в момент сдачи дома в эксплуатацию третья, а после того, когда статус здания перейдет в «жилое» — четвертая. И разница в стоимости для покупки квартиры между этапом котлована или уже заселенным зданием может составлять 100% и выше.
Также заметно сказывается на стоимости новых апартаментов и статус здания, то есть его «звездность». Застройщики предлагают покупателям жилье эконом-класса, среднеценовой сегмент и элитную недвижимость с дорогой отделкой от ведущих брендов. В «пятизвездочном» жилом комплексе, находящемся в удалении от берега моря, стоимость квартиры может быть на порядок выше, чем для жилья с аналогичным метражом в комплексе среднеценового сегмента, расположенного на первой линии.
Характерной особенностью вьетнамского рынка недвижимости также является и то, что сами граждане страны являются очень активными покупателями. Законы государства не позволяют им «выводить» средства за границу, в связи с чем местные жители с охотой инвестируют их в недвижимость. 95% рынка во Вьетнаме приходится именно на вьетнамцев. Для инвесторов это хороший показатель: они могут быть уверены, что правильно выбранная недвижимость всегда будет пользоваться спросом и, в случае необходимости, может быть быстро и выгодно продана как гражданину Вьетнама, так и иностранцу.
Почему Вьетнам?
- Вьетнам — удивительно живописное государство Индокитая с богатой природой, прозрачным морем и солнечной погодой;
- У него интересная география: в рамках одной страны есть и заливы, охраняющиеся ЮНЕСКО, и тропические леса, и песчаные дюны, и фантастические морские бухты;
- Здесь развитая современная инфраструктура жизни и отдыха, включая семейный;
- В стране множество достопримечательностей — как исторических (храмы, гробницы императоров, памятники Вьетнамской войны), природных (заповедники, природные запасники, туры по дельте Меконга и т.д) и городских (старинные улочки с «историей», музеи, колониальные строения);
- Продукты питания, фрукты, овощи и морепродукты — высочайшего качества. Здешняя диета способствует быстрому оздоровлению организма;
- Местные жители прекрасно относятся к россиянам и к иностранцам в целом;
- Во Вьетнаме жить легко и спокойно, нет давления со стороны государства и его постоянного контроля;
- Туристический сезон длится без малого 12 месяцев в году. Летом здесь отдыхают азиаты, зимой — европейцы;
- Можно удачно совмещать отдых с инвестициями — приезжать в приобретенную недвижимость на каникулы два раза в год, в остальное время выгодно сдавая ее в аренду;
- Отличные возможности для «быстрой прибыли»: купленную квартиру в новостройке всегда можно выгодно перепродать дороже;
- Во Вьетнаме по-прежнему невысокие цены. В том числе это касается недвижимости. Но стоит иметь в виду, что жилье постоянно дорожает;
- На первой береговой линии во Вьетнаме — по-прежнему самые невысокие цены на недвижимость в сравнении с другими популярными государствами Азии;
- Во Вьетнам очень удобно добираться из России: существует несколько прямых комфортабельных рейсов, а в сезон летает много чартеров;
- Для россиян действует упрощенный визовый режим, а оформление ВНЖ не составляет проблем.
Особенности национального спроса
Вьетнамцы, безусловно, активно приобретают все объекты, представленные на рынке, но вьетнамские семьи преимущественно ориентированы на покупку домов. Однако такая недвижимость не совсем подходит для иностранцев. Во-первых, ввиду небольшой площади страны земля здесь стоит очень дорого. Во-вторых, по этой же причине, дома здесь возводятся на крошечных участках земли. Узкие, вытянутые вверх «башни», — не совсем привычное жилье для западного человека.
Также стоит иметь в виду, что мечта иностранца о собственном доме на море во Вьетнаме может быть сложно осуществима, или на ее воплощение придется потратить внушительный бюджет совсем не «азиатского» масштаба. Дом, построенный с учетом вышесказанных особенностей, вблизи от пляжа, может стоить от $500 000. И в случае такой покупки земля будет стоить дороже, чем само строение на ней. Для примера, небольшой участок площадью 1000 кв. м на второй береговой линии в Нячанге продается сегодня за $8-10 млн. В связи с этим иностранные инвесторы, желающие открыть здесь свой отельный бизнес, выкупают целые этажи в кондоминиумах, превращая их в мини-отели.
К тому же, оформление дома в собственность для граждан других стран возможно только на имя компании, открытой на территории Вьетнама, 100% акций которых является ее учредитель. Как и в других государствах Азии, земля при заключении такой сделки сдается в длительную аренду сроком на 50 лет. Очень редко в стране встречаются предложения от застройщиков, возводящих так называемые New Urban Areas, на территории которых можно купить виллу «напрямую», но это, скорее, серьезное исключение из правил, чем распространенная практика. Но, безусловно, при желании купить дом и обращении во вьетнамское агентство недвижимости, осуществить это можно без проблем: надежный риэлтор поможет открыть компанию и пройти все этапы оформления сделки.
Что покупают иностранцы
Иностранцы в большинстве своем приобретают во Вьетнаме квартиры в новых проектах. Это надежно, это выгодно, это по-прежнему намного более дешево, чем в соседних Таиланде, Китае и Малайзии. Такая инвестиция приносит стабильный высокий, в особенности с европейской арендой, доход в размере 8-10% годовых, обусловленный не только высоким уровнем спроса, но и фактически круглогодичной сезонностью (по факту «сезон» во Вьетнаме длится 10 месяцев в году).
Безусловно, наибольший объем сделок с недвижимостью во Вьетнаме приходится на покупателей из соседних азиатских стран — Кореи и Китая. Но на курортах россияне уверенно занимают третье место. Вместе со стремительным числом российских туристов растет и спрос на недвижимость. Так, число гостей из нашей страны на популярном вьетнамском курорте Нячанг в течение последних лет увеличивается на 40% ежегодно.
В среднем, около 80% иностранцев покупают недвижимость во Вьетнаме с целью инвестиций — и 20% для постоянного проживания. Как и в любых других странах, со стороны представителей России и стран постсоветского пространства наибольшим спросом пользуется жилье у моря — чем ближе к первой береговой линии, тем лучше. Что касается азиатов, то, помимо курортного жилья, представители бизнес-элиты активно приобретают недвижимость в двух столицах страны — северной, Ханое, и южной, Хошимине. В городах есть все необходимое для успешного ведения бизнеса, предлагается великолепная инфраструктура для постоянного проживания и интересные объекты премиального сегмента.
Региональные особенности
Вьетнам можно условно разделить на три части — северный, центральный и южный. К северу страны, прежде всего, относится столица Ханой — северный порт и политический центр страны. Россияне практически не покупают здесь недвижимость, но среди азиатской бизнес-элиты стабильным спросом пользуются квартиры в новых проектах.
Центральная часть Вьетнама — это, прежде всего, Дананг, в котором расположено генконсульство России. Это большой, развитый город, цены на недвижимость в котором начинаются от $100 000. Но при этом здесь представлен только один готовый жилой проект, остальные же находятся на стадии строительства. Историческое местечко Хойан в этом регионе, скорее, интересно только с туристической точки зрения. Если оно пришлось по душе, лучше просто арендовать здесь недвижимость.
Южный регион — это курорты Нячанг, Муйне, Вунгтау — ближайший город к Хошимину, а также культурная столица страны Хошимин (Сайгон). Наиболее популярным у россиян из всех перечисленных мест является Нячанг, где хорошее жилье можно купить от $40 000. Ежегодно сюда приезжают на отдых более 540 000 наших соотечественников, и их число постоянно растет. Эксперты отмечают, что это отличное направление для инвестиций, где можно совместить великолепный морской отдых с получением достойного отдыха от аренды.
В кайтсерферском раю Муйне, протянувшемся вдоль берега моря, где постоянно дуют ветра, цены начинаются от $80 000, но предложение готовых объектов совсем невелико, есть несколько строящихся проектов. Муйне подходит для семейного отдыха, но с точки зрения инвестиций лучше присмотреться к Нячангу. Вунгтау не так популярен среди наших соотечественников, хотя здесь есть «деревня нефтяников» — представителей нашей страны. Те из них, что хотят обзавестись здесь собственным жильем, должны рассчитывать на бюджет около $60 000.
В Хошимине рынок представлен престижным жильем, которое покупается для инвестиций, а цены начинаются от $150 000. Самая «южная» недвижимость Вьетнама расположена на острове Фукуок, где строятся интересные инвестиционные проекты. Так, апартаменты в кондотель будут стоить здесь от $200 000 и принесут 8% годовых. Согласно стандартным условиям от застройщиков, собственник-инвестор может проживать в них 15 дней в году, в остальное время сдавая недвижимость в аренду через управляющую компанию.
Цены
Стоимость недвижимости во Вьетнаме характеризуется общей стремительной динамикой рынка: они постоянно растут. Если говорить конкретнее, то, как уже упоминалось выше, все зависит от стадии постройки, «статусности» жилого комплекса и его расположения. «Стартовой» стоимостью считается сумма $40 000 для объектов «среднего» звена на стадии проекта или новых квартир в бюджетных жилых комплексах. На более низкие суммы, вопреки ожиданиям многих иностранцев, рассчитывать во Вьетнаме нельзя.
Для примера рассмотрим цены на жилье на популярном курорте Нячанг. Готовая квартира стандартной планировки, с тремя спальнями, площадью 58 кв. м от «бюджетного» застройщика на первой береговой линии обойдется в $75 000 с мебелью $65 000 без мебели. На стадии офф-план эта же квартира продавалась за $37 000, через год ее цена выросла до $50 000 и после сдачи проекта составила $65 000 без мебели. Квартира с аналогичными параметрами в пятизвездочном комплексе, не обязательно расположенном у моря, будет стоить от $130 000.
Аренда
Аренда во Вьетнаме очень востребована, и предложение жилья фактически не удовлетворяет колоссальный спрос, наблюдающийся на популярных курортах. Инвесторам стоит иметь в виду, что недвижимость будет приносить здесь доход минимум 10 месяцев в году. Среднегодовая доходность от аренды составляет 8-10% годовых, вне зависимости от характеристик объекта. Такие показатели характерны и для бюджетного, и для премиального жилья.
Что касается способов управления арендными объектами, то это может быть управляющая компания при кондоминиуме с гарантированной ставкой и фиксированным сроком пребывания собственника в своем жилье, который, как правило, составляет две недели в году. А также — «свободная» аренда, которая осуществляется при помощи агентства недвижимости.
Особенности заключения сделки
Напомним, что до июля 2015 иностранцы не имели права на покупку недвижимости во Вьетнаме. Но с 2015 года власти страны предоставили им такую возможность на следующих условиях. Как в новых, так и в жилых зданиях вторичного рынка, граждане других стран имеют право приобретать на свое имя в 30% квартир в здании. Если речь идет о коттеджном поселке — то это должно быть не более 250 домов проекта. Эксперты отмечают, что квота в 30% редко заполняется до конца, особенно когда речь касается зданий на этапе строительства.
.jpg)
Сделка купли-продажи оформляется за один день. После заключения договора покупатель вносит задаток — и должен оплатить полную сумму договора в срок, который в большинстве случаев составляет одну-две недели. Размер депозита зависит от характеристик объекта и в среднем для бюджетной квартиры может составлять $3000, для средеценового жилья $5000, для элитного — $15 000. Стоит отметить, что внесение залога необходимо не только для покупателя, но и для продавца, в том числе и потому, что цена на объект может заметно вырасти всего в рамках одного месяца. Если продавец вдруг решает не продавать свой объект, то он обязан выплатить покупателю сумму депозита в двойном размере. А если покупатель расторгает договор в одностороннем порядке, то сумма депозита является невозвратной.
Дополнительные затраты
Во Вьетнаме не существует налога на недвижимость — ни при покупке жилья, ни впоследствии. При получении свидетельства о собственности покупатель единожды оплачивает регистрационный сбор в размере 0,5% от стоимости объекта, сумма которого составляет $200-1000 и рассчитывается на основании цены купленной недвижимости. Для новостроек также оплачивается 2% от стоимости квартиры на коммунальный ремонт — как правило, этот взнос уже включен в заявленную цену.
Что касается ЖКХ, то суммы затрат здесь совсем небольшие: лифт, вывоз мусора, охрана, парковка обходятся собственникам примерно в $15-25 ежемесячно. А электричество и вода по-счетчикам. Вода недорогая $5 в месяц. Cамый дорогой — свет по счетчикам. Минимальная сумма зимой, без использования кондиционеров, составит $30 — и повысится до $50 летом, когда активно используются кондиционеры.
ВНЖ
Россияне могут отдыхать во Вьетнаме без визы 15 дней по штампу, который ставится по приезде. При необходимости туристические или агентства недвижимости могут оформить приглашение сроком действия от месяца до года, стоимость которого составит от $15 до $350.
ВНЖ во Вьетнаме также оформляется при помощи риэлторского агентства на основании открытия юридического лица. Это может быть как уже существующая компания, где иностранец владеет 1% акций, либо новая фирма со 100% пакетом акций в том случае, если гражданин страны имеет планы на ведения бизнеса в стране.
Стоит иметь в виду, что такой «схемы» проживания по ВНЖ, как в Европе, во Вьетнаме нет, и получение вида на жительство не является основанием для получения статуса резидента страны. Также, Вьетнам не поддерживает двойное гражданство. Поэтому его получение не является оправданным для россиян, которым нужно посещать родину.
Пять советов эксперта всем, кто подумывает о покупке жилья во Вьетнам:
HomesOverseas.ru
