Мальта – страна странных законов

Аренда недвижимости на Мальте
Скоро правила изменятся!!!!

Мальта – страна странных законов. Здешние законы, законы крохотного островного государства, писались зачастую под влиянием сиюминутных нужд, и теперь граждане расхлебывают их последствия. Сейчас все общество и власти уперлись в проблему реформирования закона о сдаче жилья в аренду и даже проведения общенационального референдума по этому вопросу.

История проблемы такова: в начале Второй мировой войны (с июня 1940 ВВС Италии начали бомбить Мальту, которая была ключом ко всему Средиземному морю, но атаковать остров итальянцы так и не решились) правительство Мальты, тогда еще английской колонии, ввело в действие закон, согласно которому арендаторы жилья (мальтийские физические лица, фирмы и организации) имели право заморозить цену аренды, если иное не указано в договоре аренды, и, более того, их наследники и преемники имели право на аренду того же жилья по той же цене. Власти также обязали мальтийцев, чьи дома уцелели в бомбардироваках, сдавать жилье тем, кто его потерял. На примере получалось, что, если некая семья сняла дом в конце войны за 5 мальтийских фунтов в неделю, то эта же семья (дети и внуки первоначальных арендаторов) проживает в этом же доме и в наши дни, по-прежнему уплачивая владельцам пять фунтов в неделю. Расторгнуть такой договор по инициативе владельца закон не позволяет, то есть владелец дома не может ни выселить арендаторов, ни распорядиться своей недвижимостью по своему усмотрению, например, продать ее, ни даже посещать ее с инспекционными целями. В середине 90х к закону об аренде были приняты некоторые поправки, которые позволяли владельцам жилья повышать цену аренды, но они не касались нанимателей, уже снимавших жилье к моменту введения поправок, а только тех, кто впервые арендовал жилплощадь в течение последнего десятилетия. Эти поправки спровоцировали бум строительства и покупки недвижимости – мальтийцы поверили, что инвестиции в жилье могут приносить нормальный доход.

Когда закон о фиксированной цене аренды принимался, правительство стремилось защитить неимущих людей, переживших ужасы войны и потерявших свое имущество и возможность зарабатывать. В послевоенные годы, когда экономика страны была в упадке, такой закон можно было счесть гуманным. Однако в наше время исследования показывают, что из всей арендуемой на Мальте жилплощади около 18% подпадает под действие закона о послевоенной аренде, и из этих 18% только пятая часть предоставляет кров таким арендаторам, чьи доходы можно считать низкими, в то время как многие арендаторы являются преуспевающими и даже очень богатыми людьми. Неудивительно, что в такой ситуации нищают как раз владельцы такого жилья – они, не имея возможности пересдать его по рыночной цене, однако, обязанные содержать свою собственность и регулярно ремонтировать ее, несут неоправданные расходы и теряют возможный доход. Зачастую получается, что богатые снимают целые виллы у бедных за копейки, тем самым их разоряя.

Всего против отмены закона, которая им, конечно, невыгодна, могут выступать примерно 12000 "копеечных" съемщиков и несколько тысяч их потенциальных наследников. Владельцы же такой недвижимости находятся буквально в шаге от инициирования дела против правительства сначала в мальтийском суде, а потом – в Страсбургском суде по правам человека. Их поддержат те мальтийцы, которые платят по нормальным рыночным ценам за аренду своего жилья или по много лет выплачивают ипотечные кредиты – просто из чувства социальной справедливости. Существуют ситуации, когда одна компания, например, ресторан, платит за аренду действительно копейки, а ее конкурент – нормальную рыночную цену. Цена аренды, естественно, отражается на ценах в меню. Как вы думаете, какое заведение быстрее разорится? Правильно, если закон не отменят – то второе. А если отменят?

Общественность предлагает для начала хотя бы отменить наследование условий аренды потомками или правопреемниками арендатора, после смерти которого недвижимость возвратилась бы в распоряжение ее законного владельца. Такая мера могла бы постепенно привести к естественному "вымиранию" дешевых жильцов. Цинично, но, для владельцев недвижимости, хоть какой-то свет в конце тоннеля.

Нынешняя позиция правительства (да и оппозиции) двояка – с одной стороны, общество требует немедленно исправить ситуацию, восстановить справедливость и, тем самым, способствовать еще большему развитию мальтийского рынка недвижимости, с другой – многие правительственные учреждения и офисы как стоящих у руля националистов, так и оппозиционных им лейбористов находятся в помещениях, арендованных по вышеописанной схеме. Например, целый старинный дворец на улице Архиепископа в Валлетте, в котором расположены некоторые департаменты Министерства высоких технологий и инвестиций Мальты, арендуется за смешную сумму в 800 мальтийских лир в год. Поэтому партия власти, не желая потерять голоса избирателей, но и не желая переплачивать за аренду офисов, тянет резину, все обещая публике "пересмотреть возможность пересмотра" закона. Зато третья мальтийская политическая сила, самая малочисленная из партий, Альтернаттива Демократика, пару недель назад выдвинула инициативу о проведении общенационального референдума по этому вопросу и отмене скандального правового акта (оно и понятно, ибо Альтернаттива, самая молодая из политических партий, не снимает офисов, арендованных по старым законам). Для того, чтобы иметь право на проведение референдума, партия должна собрать более 30 тысяч подписей граждан.

Предполагаемая отмена закона об аренде позволит собирать больше денег в национальный бюджет, будет способствовать развитию рынка недвижимости Мальты. Поскольку пресловутая дешевая недвижимость, снятая в послевоенное время, преимущественно расположена в центральных районах "старых" городов, то ее своевременный ремонт, перестройка и сдача в аренду или продажа по адекватным рыночным ценам смогут улучшить их облик и избежать строительства "лишних" домов и вилл на окраинах. Исчезнет искусственно созднный дефицит жилплощади и спадут темпы избыточного строительства, ведь в арендованных по старой схеме огромных квартирах зачастую проживают один-два "счастливчика", в то время как те, кому "не повезло" урвать жилье по дешевке, застраивают сельскую местность.

Реформа "вбросит" на рынок недвижимости массу интересной "вторички" по самым разным ценам, возможно, такое потрясение изменит и цены на покупку первичной недвижимости. Эксперты рынка упорно считают, что цены не снизятся, но, вполне вероятно, перестанут так интенсивно расти. Однако отмена закона ударит по тем малообеспеченным слоям населения, которые до сих пор пользуются правом аренды по бросовым ценам, и которым придется платить владельцу жилья рыночную цену или переселяться в более тесные квартиры. Но таких обещает поддержать Министерство социальной политики, хотя их положение точно не улучшится.

Что касается общей цены на аренду недвижимости на Мальте, то цены, если закон об аренде не отменят, могут пойти вверх. Сейчас сдавать квартиры на Мальте даже по нормальной, рыночной цене крайне невыгодно: например, квартира стоимостью в 50000 лир может быть сдана за 150 лир в месяц, то есть 1800 лир в год, что, даже без учета налогов, составляет около 3% ее стоимости. Вместе с тем, если владельцы "послевоенной" жилплощади получат право пересдать ее по рыночным ценам, предложение может превысить спрос, и цены на аренду могут снизиться. В любом случае, если референдум состоится или правительство, наконец, начнет процесс по изменению арендного законодательства, рынок недвижимости на Мальте ожидают серьезные перемены.

по материалам www.maltavista.ru