Главные особенности приобретения недвижимости в Испании.

Испания уверенно занимает ведущие позиции мировых рейтингов по темпам развития рынка недвижимости, уровню жизни, чистоте экологии и многим другим показателям, которые делают покупку жилья в стране максимально привлекательной. Рассмотрим, какие главные особенности характерны для совершения сделки купли-продажи – и о чем обязательно нужно знать покупателю.

Коротко о главном

Сегодня Испания является одной из самых привлекательных стран Европы для приобретения недвижимости. Цены пока еще ниже докризисных и постоянно растут, а спрос уверенно восстанавливается – как со стороны местных жителей, так и иностранных граждан. На островах и в ключевых городах существует дефицит предложения, туристические апартаменты востребованы, cтоимость аренды демонстрируют хорошую динамику роста. Рынок строительства находится на подъеме.

Ключевой особенностью приобретения недвижимости в Испании является то, что иностранцы имеют те же права, что и граждане страны, а жилье или коммерческие объекты могут приобретаться как на физическое, так и на юридическое лицо без каких-либо ограничений. Покупка недвижимости в Испании прозрачна, безопасна и надежна с точки зрения юридической регистрации. Все сделки регистрируются нотариусом

Главный совет, который дают эксперты будущим покупателям – при поиске и для осуществления сделки обращаться исключительно к профессиональному агентству недвижимости. Сотрудничество с проверенной компанией – это не только гарантия того, что выбранный дом, апартаменты или коммерческий объект будет максимально соответствовать целям покупателя, но и то, что сделка будет совершена легально, прозрачно, и в будущем не возникнут спорные моменты, на решение которых придется потратить много времени и средств. К тому же, профессиональные агентства недвижимости в Испании предоставляют очень удобную услугу постпродажного обслуживания сделки. Это сопровождение покупателя и всех действий, которые ему придется совершить для «ввода недвижимости в эксплуатацию» в течение двух-трех месяцев после получения ключей на руки. К списку услуг относится помощь с уплатой коммунальных платежей и налогов, подключение необходимых коммуникаций, решение бытовых вопросов и многое другое.

Визы и ВНЖ для покупателей испанской недвижимости

При покупке любой недвижимости в Испании нерезидент, а также члены его семьи, имеют право на получение шенгенской мультивизы сроком действия пять лет с возможностью дальнейшего продления. Пребывать в стране по такой визе можно 180 дней в году. А в случае приобретения недвижимости стоимостью от €500 000, иностранцы могут претендовать на получение вида на жительство страны. Испанский ВНЖ дает возможность перемещаться без виз по странам Европы и пользоваться множеством преимуществ статуса «европеец». Для Испании характерна гибкая политика миграционных властей, позволяющая сравнительно легко получить ВНЖ при подтверждении финансовой состоятельности соискателя. 

Получение ипотеки

Покупка недвижимости в Испании становится еще более привлекательной для иностранцев ввиду возможности получения ипотечного кредита на покупку жилья или коммерческих объектов без каких-либо преград. Это заметный бонус к сделке, поскольку многие европейские страны отказывают иностранцам в кредитовании. Если нерезидент запрашивает ипотечный кредит, то банк ставит перед собой только два вопроса: получены ли средства, которые покупатель планирует потратить в Испании, легальным путем, а также – имеет ли иностранец достаточный доход в своей стране для того, чтобы обеспечить своевременные платежи по погашению ипотечного кредита. Для этого заявителю необходимо предоставить в испанский банк все документы, подтверждающие суммы ежемесячного дохода, а также легальность его получения. К ним относятся справки по форме 2 НДФЛ, сертификаты о получении дивидендов в акционерной компании, выписки с банковских счетов в России.

Что касается ставок по ипотечным кредитам в Испании, то они несколько отличаются для местных жителей и для иностранцев. Так, если граждане страны с легкостью могут получить ипотеку на 70-80% суммы покупки сроком на 30-40 лет под 1-2% годовых, то для иностранцев реальнее финансирование 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых.

Основные этапы при покупке недвижимости в Испании

• Выбор объекта недвижимости. Потенциальный покупатель должен обязательно посетить один из регионов Испании, чтобы выбрать объект, максимально четко соответствующий его целям. В этом ему поможет профессиональное агентство недвижимости. Во время этого визита можно подать документы для получения налогового номера иностранца (подобие ИНН) и открыть счет в отделении местного банка. 
• Подготовка документов для сделки. Осуществляется нотариусом и включает в себя проверку объекта на отсутствие легальных обременений, ипотечных платежей, задолженностей и т.д., в результате чего получаются соответствующие сертификаты.
• Составление «частного контракта договора купли-продажи», по-испански – Contrato Privado de Compraventa, в котором указываются продавец и покупатель недвижимости, вносятся их персональные данные, оговариваются права и обязанности сторон. В договоре указывается сумма, за которую объект недвижимости будет приобретен, сумма первоначального взноса (как правило, 10%), сроки окончательного расчета всей суммы и подписания нотариального акта Escritura Publica. К этому этапу нужно подойти со всей серьезностью, четко проверив все условия, указанные в договоре и сравнить их с реальными характеристиками объекта.
• Смена владельца в Регистре собственности. Происходит через два месяца после подписания договора. После этого этапа можно запрашивать выписку, которая носит название Nota Simple, для получения мультивизы. 

Особенности совершения сделки

При сделке купли-продажи недвижимости в Испании обязательно присутствие продавца и покупателя недвижимости или их поверенных представителей. Сделку проводит государственный нотариус – региональный представитель Регистрационной палаты, законный представитель власти. Все документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки, «проходят» через нотариуса, что является гарантией надежности и законности покупки недвижимости в Испании. Сертификаты об отсутствии обременений объекта, грамотное составление договора, открытие банковских счетов, переход права собственности – все эти процессы проходят при непосредственном участии нотариуса.

Дополнительно грамотные покупатели могут заручиться помощью адвоката или юриста для 100% уверенности в максимально тщательной проверке объекта на наличие ограничений. Во время подписания договора настоятельно рекомендуется участие аккредитованного переводчика, который разъяснит покупателю все особенности сделки в мельчайших деталях. Данные переводчика будут фигурировать в данных договора, как дополнительная гарантия верно переданной информации.

Налоги и сборы

• Как и в других государствах, при покупке вторичной недвижимости в Испании существуют региональные различия в суммах налога на переход права собственности, Impuesto de Transmisiones Onerosas. Сумма налога может колебаться от 7% до 11%. К примеру, при заключении сделки в Каталонии покупатель уплачивает налог на переход права собственности в размере 10%, а в Андалусии действует более гибкая шкала, сумма налога рассчитывается прогрессивно и колеблется от 8% до 10%. То есть за виллу, приобретаемую за €1 млн, первые €400 000 облагаются по ставке 8%, с €400 000 до €700 000 – 9%, и с €700 000 до €1 млн – 10%. 
• При заключении «первичной» сделки покупатель оплачивает НДС (IVA) в размере 10%, если недвижимость приобретается у застройщика, а также гербовый сбор (AJD), достигающий 1,5% от стоимости объекта.
• При покупке земельных участков сумма налога составляет 21%. При этом приобретение дома на участке земли облагается по ставке 10%.
• Продавец также уплачивает налог на изменение кадастровой стоимости Plusvalía Municipal, но его сумма незначительна, отличается от муниципалитета к муниципалитету и рассчитывается по довольно сложной прогрессивной шкале, которая зависит от времени, в котором недвижимость была в собственности.
• При продаже недвижимости в Испании иностранцы уплачивают налог на прибыль в размере 3%.

Дополнительные затраты при совершении сделки

Покупатель недвижимости в Испании всегда оплачивает затраты на ее регистрацию. Так, помимо общей суммы стоимости объекта и налоговых сборов, будущий собственник оплачивает около 1,5% на регистрацию, услуги нотариуса, составление нотариальных актов и оплату госпошлин. В случае получения ипотечного займа возникают дополнительные затраты на оформление ипотеки, которые в среднем составляют 1-2% от суммы сделки.

Пять советов эксперта всем покупателям недвижимости в Испании: 

Четко поставьте перед собой цели покупки и, в зависимости от этого, выбирайте регион. Если вы не уверены, хотите вы переезжать в страну на ПМЖ, получать доход от аренды или просто отдыхать в Испании – проконсультируйтесь с профессиональным риэлтором.

Обязательно обращайтесь за услугами в профессиональные агентства недвижимости. Они помогут найти максимально соответствующий вашим целям объект, совершить юридически грамотную сделку, а также предоставят услуги постпродажного обслуживания. 

Еще до заключения сделки оцените все суммы дополнительных затрат на налоги, коммунальные платежи и обслуживание недвижимости и поймите, точно ли вы сможете их регулярно оплачивать.

Не бойтесь приобретать недвижимость в ипотеку. Ставки по ипотечному кредитованию в Испании сейчас очень привлекательны, а условия получения займа для иностранцев выгодны и просты. 

Убедитесь в том, что объект прошел полную юридическую проверку перед тем, как заключается договор купли-продажи. На нем не должно быть никаких обременений. Если есть хотя бы один пункт, вызывающий сомнение, откажитесь от сделки.

HomesOverseas.ru