Черное море "по-болгарски"

Болгария - красивая европейская страна, с удивительно мягким климатом и побережьем, сохранившим уникальную чистоту. Гостеприимный народ, легкий в освоении для русского человека язык, богатая история и невысокие цены – все это делает пребывание в здесь более чем приятным. Неудивительно, что черноморские курорты страны с каждым годом становятся все более популярными среди россиян.

Все, кто бывал в Болгарии раньше, и те, кто посетил ее в последние год-два, отмечают колоссальную разницу между страной в эпоху социализма, и той, что существует ныне. Влияние Западной Европы с ее стремлением к упорядоченности и комфорту очевидно. Вместе с тем болгары бережно хранят и свои собственные традиции, словно бы действуя сообразно рекомендациям Владимира Маяковского:
Смотрите на жизнь без очков и шор,
Глазами жадными цапайте
Все то, что у нашей земли хорошо,
И что хорошо на Западе…
Вступление государства в Евросоюз в 2007 г. способствовало развитию местной инфраструктуры и сервиса, бурному строительству, а также, на радость инвесторам, общему росту цен на недвижимость. Точка зрения Жанны Нихаенко, ведущего специалиста департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость», совпадает с мнением большинства людей, хорошо знающих болгарский риэлторский рынок: «На сегодняшний день рынок недвижимости в Болгарии - один из самых доходных и перспективных в Европе. За последние два года цены на жилье выросли приблизительно на 80% и ожидается их устойчивый дальнейший рост».
Несмотря на то, что Болгария уже пережила несколько скачков цен, один из которых произошел буквально этой весной, инвестировать в страну с целью получение прибыли еще не поздно - стоимость квадратного метра здесь пока еще низкая. Но даже если человек не является предпринимателем, а всего лишь купил апартаменты для отдыха, он «обречен» получить прибыль от своей покупки. «Когда-нибудь цены на недвижимость в Болгарии сравняются с московскими, то есть вырастут в 3-4 раза. Пока же квадрат в большинстве курортных городов на побережье стоит от 750 до 1,8 тыс. евро. Поэтому приобретение здесь жилья в любом случае предполагает, что его владелец одновременно и отдыхает, и зарабатывает на недвижимости» - говорит Светлана Кащеева, генеральный директор АН «Авента».
Плюс инвесторской активности россиян в Болгарии по сравнению с аналогичной деятельностью в России состоит в том, что как член ЕС, страна дает инвесторам выход на рынки Евросоюза и балканских стран.
Если же человек не добывает средства на жизнь инвестициями в недвижимость, то он, чаще всего, приезжает в Болгарию как турист – отдохнуть, загореть, побродить по историческим местам и попробовать вкусную, разнообразную и очень недорогую болгарскую еду. Покоренные красотой побережья и общим духом гостеприимства в стране, отдыхающие часто приезжают сюда повторно уже как покупатели. Поэтому вполне понятна тенденция последнего времени среди агентств недвижимости - совмещать в себе функции риэлтера и туроператора. Часто встречающаяся услуга – ознакомительный тур, когда клиенту, в случае покупки им жилья, компания возвращает деньги, уплаченные за поездку.

Вдоль побережья
Черноморское побережье Болгарии, по сути, представляет собой единое ожерелье золотых пляжей, перемежающихся широко известными курортными городами. Самый север береговой линии пока еще не столь активно освоен – здесь доминируют «дикие» пляжи. «Цивилизация», то бишь пляжи с развитой туристической инфраструктурой, начинаются с городка Каварна и его окрестностей. Следующая, пользующаяся популярностью, географическая точка – город Балчик, одно из древнейших поселений на болгарском побережье Черного моря. Город славится своей уникальной атмосферой и красивейшим ботаническим садом.
В Албене, следующем крупном пункте по пути с севера на юг, совсем иная атмосфера: здесь чувствуется элитарность. Город расположен на длинной косе в открытой северной части Варненского залива. Курорт был построен в 1969 г. в архитектурном стиле, напоминающем урбанистические модели Вальтера Гропиуса и времена баухауза.
Золотые пески - самый фешенебельный курорт страны. Он расположен на территории одноименного национального парка и в настоящее время очень густо заселен.
Крупнейший город на берегу Черного моря – Варна, летняя столица Болгарии. Здесь есть на что взглянуть - великолепные пляжи, современный международный аэропорт, самый большой морской порт в стране, яхт-клуб, теплые минеральные источники Варненского региона, и, конечно же, исторические памятники.
Один из наиболее популярных курортов страны Солнечный Берег (Слънчев Бряг). Он расположен в широком u-образном заливе в южной части черноморской Ривьеры. Курорт состоит из более чем 120 современных отелей и предлагает широкий выбор развлечений. Эксклюзивная примета города - мини-поезд, идущий из одного конца восьмикилометрового пляжа в другой.
Древний Несебр словно бы составляет контраст Солнечному берегу: здесь тихо и невероятно спокойно. В этом «городе-музее под открытым небом» любят селиться поклонники спокойного отдыха.
Люди с проблемным здоровьем несомненно выберут Поморие – город, где еще в III - IV веках до Р.Х. было обнаружено озеро с лечебными грязями. В 1902 г. здесь была построена первая грязелечебница, и сегодня курорт буквально ставит на ноги болящих.
Бургас – город оживленный, в нем почти 200 тыс. жителей. Местный аэропорт – один из лучших в стране. Здесь очень чистый воздух (сказывается отсутствие промышленности), великолепный парк, которому отдано все побережье, а бургасскими минеральными банями пользовались еще древние римляне.
Окрестности города невероятно живописны. Между Бургасом и городом Царево лежат едва ли не самые красивые пляжи страны – по крайней мере, вокруг Созополя – еще одного древнего и живописного города - они именно такие. Дюны напоминают прибалтийскую Юрмалу, воздух чистейший, солнце мягкое – чего еще желать? Однако те, кто любит полное уединение и тишину устремляются в самую южную точку побережья – в небольшое село Синеморец, совсем недавно утратившего статус закрытой приграничной зоны (до Турции всего 12 км). Синеморец расположен в непосредственной близости к заповеднику. Здесь начали строить комплексы совсем недавно, и это спасло местность от хаотичной и непродуманной застройки.

Предпочтения россиян
Спрос на рынке недвижимости со стороны иностранцев и самих жителей Болгарии неоднороден. Марина Луганская из агентства недвижимости «Valenсia» комментирует это следующим образом: «Интересная «деталь» болгарского рынка недвижимости: иностранных инвесторов привлекают преимущественно объекты на Черноморском побережье и в горных курортах, а болгар - новые апартаменты и бизнес-офисы в Софии, вопреки растущим ценам». Россияне, даже если они не особенно богаты (так называемый средний класс, все чаще покупающий жилье в Болгарии), предпочитают селиться в апартаментах, расположенных в первой линии от моря. Морской пейзаж в окне существенно влияет на цену. По всему побережью (Варна, Солнечный Берег, Золотые пески, Несебр, Поморие, Созополь, Синеморец и др.) построено и продолжает строиться более 50 курортных комплексов с апартаментами высочайшего качества и уровня. Как правило, они сдаются с полной внутренней отделкой и даже меблировкой. Впрочем, купив квартиру на стадии строительства можно и деньги сэкономить, и повлиять на планировку (выбрать свободную) и отделку.
Помимо вида из окна на цены влияет эксклюзивность архитектуры комплекса, качество строительства, экологическая ситуация в данном городке, развитость инфраструктуры. «Судя по взятому темпу, Болгария будет строиться в ближайшие годы очень интенсивно, - говорит Александр Поправко, представитель болгарской компании OOD Sinemorets Bulgarstroi.- Наиболее интересна, на мой взгляд, та часть побережья, что расположена южнее Бургаса: здесь максимально продуманно подходят к качеству строительства и архитектурному решению пространства, тогда как в Солнечном Береге или Варне из-за слишком бурного строительства есть много не вполне удачных построек, нарушен общий градостроительный контекст. Кроме того, на юге более теплый климат и невероятно красивая природа».
«Активнее всего дорожает элитная недвижимость - говорит Марина Луганская. - В начале года клиенты все еще воздерживались от объявления своего имущества на продажу. В будущем предложение будет опережать спрос, и все больше качество строительства будет основным фактором при выборе имущества. Кроме этого, будет увеличиваться и интерес к бизнес- и индустриальной недвижимости. Она будет привлекательна для международных партнеров. Важным фактором в определении цены по данному сегменту будет прилегающая инфраструктура, которая все еще плохо развита. Среди недвижимости, пользующейся спросом в этом году, стоит отметить также качественные торговые и офисные объекты, отвечающие высоким требованиям иностранных инвесторов. Кроме этого, возможно, что многие болгарские фирмы сориентируются на бизнес-здания и освободят квартиры, которые не брали в наем. Привлекательными для предпринимателей будут и районы с бальнеологией, которые до сего момента не пользовались особым спросом».

Нюансы оформления
Один из наиболее важных критериев при приобретении недвижимости за границей – лояльность законодательства по отношению к иностранным гражданам. Болгария в этом отношении не чинит препятствий иностранцам. «Законодательство страны разрешает приобретение квартиры на иностранное физическое лицо», - говорит Жанна Нихаенко. – «В некоторых случаях возможно получение рассрочки оплаты платежа на 5-7-10 лет, не только на строящиеся, но даже на готовые объекты».
В Болгарии существует практика регистрации фирм, если речь идет о покупке дома с прилегающим к нему участком или земельного участка под строительство. Далее недвижимость оформляется на болгарское юридическое лицо, представляемое российским директором. Альтернативный вариант – оформление земли в аренду.
При покупке квартиры обычно заключается предварительный договор. Окончательный договор заключают в нотариальной конторе в присутствии переводчика или с предоставлением всех документов с переводом на русский язык лицензированного переводчика. Нотариус не имеет права заключить сделку, не удостоверившись, что покупатель все понимает. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии «тяжестей» объекта, т.е. о его «чистоте». В удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу.
Подписанный окончательный договор, который является нотариальным актом, регистрируется в суде и является документом, удостоверяющим владение. Далее для регистрации сделки в суде необходимо оплатить налог на приобретение имущества. Расходы по оформлению вместе с налогом составит около 3 % стоимости имущества по налоговой оценке. После занесения факта купли-продажи в судебный регистр, что занимает не более двух недель, покупатель становится полноправным владельцем недвижимости с подтверждающим это нотариальным актом на руках.
Риэлтерские услуги по купле-продаже земельных участков составляют от 1,5% до 5%.0 Услуга по покупке курортных апартаментов очень часто бесплатна для покупателя, так как ее оплачивает девелопер.

Расходы на содержание
Владелец недвижимости обязан ежегодно платить налог на недвижимое имущество и таксу на бытовые отходы. Размер налога не зависит от статуса владельца и одинаков и для физических, и для юридических лиц.
Коммунальные услуги в Болгарии с точки зрения россиян достаточно дешевы. Это связано с невысоким уровнем средней заработной платы в стране. Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где проведено центральное отопление). Цены на сегодняшний день заметно ниже, чем в России, хотя, конечно, они не всегда будут такими. Оплата телефонных разговоров повременная, включая и внутригородские. Квартплаты не существует.

Знакомьтесь - управляющие компании
Сдавать в аренду приобретенное в качестве «второго дома» курортное жилье считается хорошим тоном среди европейцев. И действительно: зачем апартаментам стоять пустыми, ожидая визита занятого делами владельца, если они могут приносить доход? «По ряду объектов возможно оформление договора гарантированной аренды. Средний доход от сдачи, как минимум, позволяет покрыть расходы на содержание объекта» - считает Жанна Нихаенко.
Поиск арендаторов – часть комплекса мероприятий, именуемых property management. При заключении собственником договора на подобное обслуживание управляющая компания может осуществлять сдачу апартаментов в аренду. Все необходимые процедуры (поиск арендаторов, уборка апартаментов и пр.) компания, как правило, берет на себя, взимая за свои услуги 15-30% от прибыли. Доход от сдачи апартаментов в аренду составляет порядка 7% годовых.
Несмотря на рациональность аренды, не все россияне прибегают к ней. Тем не менее, в отношения с управляющей компанией они все равно вступают, с тем, чтобы жилье было присмотрено. Стоимость обслуживания составляет примерно 150-350 евро в год (цена зависит от уровня комплекса и габаритов самой квартиры). Сюда, как правило, входит освещение, уборка и поддержание чистоты, как общей территории комплекса, так и непосредственно апартаментов, сохранность вещей, оплата текущих счетов. Перечень услуг варьирует как у различных компаний, так и в зависимости от категории приобретенного пакета обслуживания.



Наталья Иванова, журнал "Мир и Дом"