Обзор рынка недвижимости Которской бухты (Черногория).

В городах Которской бухты практически невозможно встретить туристов в плавках и с пляжными полотенцами: здесь не найти крупной зоны для купания, а немногочисленные маленькие пляжи – длина которых порой составляет лишь несколько десятков метров – надежно прячутся в изгибах побережья. Причина проста: тысячи яхт, от крошечных до многоэтажных, покачиваются вдоль берега. Именно здесь любят отдыхать яхтенные капитаны и пассажиры международных круизных лайнеров. В бухту заходят суда из Италии, Хорватии, Греции, Испании, Турции и даже Украины.

Самым интернациональным, без сомнения, является популярнейший среди туристов город Котор – «кусочек Италии» на черногорской земле. Здесь сосредоточены шикарные отели, рыбные рестораны и итальянские бутики, изо всех витрин смотрят манекены в яхтенной форме, а из пекарен доносится запах пиццы. Не отстает от него и Тиват: этот город может похвастаться не только недавно открывшейся мариной для мегаяхт Porto Montenegro, но и собственным аэропортом. Есть яхтенная стоянка и в Герцег-Нови – гораздо менее «раскрученном», но выгодно близком к Хорватии городе. В Герцег-Нови традиционно стекаются любители спа-процедур и дайвинга. У покупателей недвижимости из России, коих в Черногории абсолютное большинство, Которская бухта занимает второе по популярности место после Будванской ривьеры. В среднем по региону жилье здесь несколько дешевле, но это впечатление создается за счет более резкого разброса цен в популярных городах и провинциальных поселках.

Транспортная доступность

Аэропорт Тиват, расположенный рядом с одноименным городом, является одним из двух международных аэропортов Черногории. Прямые рейсы «Аэрофлота», S7, «Уральских Авиалиний» «Montenegro Airlines» и «Московии» круглый доставляют россиян из Москвы на черногорское побережье. При желании можно доехать до Которской бухты на автобусе или автомобиле из второго международного аэропорта, расположенного рядом с Подгорицей, - это займет около двух часов. Для владельцев хорватской или шенгенской визы также не составит труда добраться в место назначения из Хорватского аэропорта Дубровника: от Герцег-Нови его отделяет всего 30 км пути.

Вдоль всего побережья курсируют рейсовые автобусы, неплохо связана Которская бухта с древним городом Цетинье, и столицей – Подгорицей. Поездки вглубь страны проще всего начинать именно из этих городов.

Что касается перемещения в пределах самой бухты, нет нужды лишний раз объезжать ее по кругу: между поселениями Лепетане и Каменари курсирует паром, позволяющий «срезать» 40 км пути.

Рынок недвижимости

Не самые демократичные цены (по сравнению с остальным побережьем) в популярныхгородах Которской бухты заметит не только праздный турист, но и покупатель недвижимости. Если арендные ставки здесь напрямую зависят от сезона, то стоимость покупки жилья стабильно высока, особенно с тех пор, как на черногорскую недвижимостьобратили внимание россияне.

Жилье низкой ценовой категории в основном представляется собой вторичные квартиры в панельных домах социалистической постройки стоимостью около €1,3-1,5 тыс. за квадрат. Такую недвижимость можно найти в Святой Враче, Герцег-Нови, Рисане и Тивате. Средний уровень цен на более «свежее» и качественное вторичное жилье – €1,7-2,5 тыс. в зависимости от расположения, вида из окон и т.д. Примерно такой же уровень цен на новостройки. Стоимость элитной недвижимости начинается от €3 тыс. за кв. м.



Ажиотаж со стороны наших соотечественников возник в конце 2007-2008 гг., когда в Черногории стали массово строить жилье, отвечающее современным европейским стандартам. С тех пор россияне буквально скупили побережье, а из-за близко подступающих к морю гор практически нет возможности расширить его вглубь страны. Так, например, в Перасте больше не строится нового жилья, а цены на уже существующее из-за отсутствия здоровой конкуренции на городском рынке могут составлять €5 тыс. за кв. м. Тем не менее, застройка побережья продолжается, в основном захватывая пригороды. Из-за постоянного уплотнения старинные домики часто соседствуют с шикарной современной недвижимостью.

Наравне с Перастом, одним из самых дорогих городов бухты является Котор. Он также страдает проблемой нехватки места, поэтому покупателям приходится довольствоваться либо вторичным жильем в черте города, либо первичным – за его пределами. В первом случае на рынке представлены недорогие квартиры-студии, при покупке которых можно уложиться в €60 тыс. Во втором случае можно приобрести дом или виллу, стоимость которых достигает от €300 тыс. до нескольких миллионов. Также покупателям предлагаются апартаменты в новых комплексах соседних Доброты, Люты, Ораховца. В последнем строится практически единственный на сегодняшний день комплекс таунхаусов – Green Hill. Растет популярность таких местечек, как Дражин Врт и Моринь, всюду появляются новые современные премиальные комплексы. Самые дешевые вторичные квартиры (€1,3-1,5 тыс.) в пригороде Котора можно найти в Святой Враче. У тех, кто хочет любоваться видами Пераста и островов, есть возможность приобрести недвижимость в Коштанице, где строятся два поселка с виллами и апартаментами, - Kostanjica Bay и Boka Gardens.

Недвижимость в Тивате в целом недорога. Средняя по городу стоимость 1 кв. м составляет €2 тыс., однако большинство предложений – вторичная недвижимость в панельных домах стоимостью €1,3-1,5 тыс. за кв. м. Самые дорогие предложения на рынке недвижимости Тивата находятся в комплексе Porte Montenegro: стоимость квадрата здесь доходит до €9 тыс. При этом на престиж места не влияет отсутствие пляжей – традиционно одного из важнейших критериев успешности курортного города.

Недвижимость Герцег-Нови при аналогичной средней стоимости не демонстрирует настолько значительного ценового разброса. Из недорогого жилья здесь также можно приобрести вторичные квартиры в панельных домах. Кроме того, в пригородах Герцег-Нови – Зеленика и Биела – можно купить самое дешевое жилье в новостройках, €1,5-1,7 тыс. за кв. м. А в поселках Дженовичи и Кумбор имеется, помимо новостроек, качественное вторичное жилье, построенное всего 5-7 лет назад.

Прежде всего, в Которской бухте, как и в остальной Черногории, приобретают жилье «для себя». Пользуются популярностью в основном объекты первичного рынка: апартаменты в современных комплексах, таунхаусы и виллы, растет спрос на участки под строительство. Статистические данные говорят о том, что покупатели недвижимости проявляют большую расчетливость, чем еще несколькими годами ранее: количество сделок в 2013 выросло, при том что их объем в денежном выражении сократился.

Вариант покупки недвижимости с целью сдачи ее в аренду рассматривается нечасто: выгодно сдавать жилье в аренду можно только в туристический сезон, но большинство пользуется этим временем, лично отдыхая в своем черногорском доме. Однако есть в Боке место, где возможна сдача в аренду круглый год – это Игало, где расположен Институт Игало – самое крупное лечебно-профилактическое учреждение Черногории. Активно растет число инвесторов, вкладывающихся в недвижимость на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи. Также все более популярным является самостоятельное строительство на приобретенном участке.

Антонина Хирная для HomesOverseas.ru



Источник:http://www.homesoverseas.ru/articles/4683