Инвестиции в зарубежную недвижимость.

4 Октября 2013 - Недвижимость

 Сделки на рынке зарубежной недвижимости многие россияне воспринимают как рискованные. Однако, по оценке экспертов, западные рынки вполне безопасны: во многих странах право собственности на жилье имеет особый статус, и сделки проходят с соблюдением всех действующих законов независимо от того, оформляет ее гражданин государства или лицо из другой страны. Хотя и риски тоже сохраняются. Главное – знать, на что нужно обращать внимание


Специфика зарубежного рынка недвижимости определяется ограниченным количеством компетентных источников информации, а также трудностями привлечения к заключению сделки профессионалов, досконально знающих и иностранное законодательство, и рынки недвижимости.


Из этого и проистекают главные риски, которые кроются в крайне слабом знании российскими покупателями законодательства и рынков недвижимости зарубежных государств, а также в удаленности приобретаемых объектов, что негативным образом сказывается на их объективной оценке.


Политика и экономика

В числе глобальных рисков – политические. Немало неприятных ожиданий российским собственникам недвижимости в Египте принесли волнения в стране. Многие практически целый год не наведывались в свои квартиры и дома и до сих пор не знают, в каком они состоянии. Сюда же относятся экономические риски. Так, недавний глобальный экономический кризис сильно сказался на рынках недвижимости европейских стран и значительно сбил там цены. Поэтому те покупатели, кто приобрел жилье до кризиса, оказались в невыгодной ситуации – их недвижимость дешевела с каждым днем. Особенно незавидным стало положение собственников, которые были вынуждены продать недвижимость, например, в Испании, Италии, Греции и др. В лучшем случае им предлагали половину от суммы, которая фигурировала в заключенной ранее сделке. Также в числе рисков - финансовые потери вследствие резкого снижения цен, ранее раздутых  спекулянтами. Это характерно для рынков недвижимости Болгарии, Черногории, Кипра и др.


Локальные риски

В числе других встречающихся рисков можно выделить несколько основных. Прежде всего – это несоответствие декларируемой и фактической информации об объекте, что зачастую обуславливается недобросовестными посредниками и нежеланием клиента лично осмотреть приобретаемый объект. Расхваливая свою недвижимость, собственник «забывает», что рядом начинается стройка, которая в будущем закроет красивые виды, вблизи проходит магистраль.


Неадекватная оценка стоимости эксплуатации объекта и недооценка сложностей, связанных с владением недвижимостью при географическом удалении от нее, – тоже своеобразные риски. Ведь и то, и другое способно принести настолько большие расходы, что обладание недвижимостью может стать просто бессмысленным. История из жизни:  знакомые приобрели виллу в Ницце. Сделка произошла фактически спонтанно, т.к. деньги предназначались на покупку шале в Швейцарии. Поэтому новые хозяева оказались не готовы к тем платежам, которые будут идти на обслуживание дома. В частности, за покос газона на небольшом участке (около 5 соток) приглашенный садовник запросил 1,5 тыс. евро. И далеко не бедная хозяйка виллы приобрела газонокосилку и косит траву сама. Работа ландшафтного дизайнера потянула на 20 тыс. евро. И не в одну тысячу евро обходятся коммунальные платежи.


Еще один риск – трудности легализации. Эксперты советуют предварительно легализироваться в стране пребывания и удостовериться, что в дальнейшем у собственника не будет проблем при многократном ее посещении. В частности, в большинстве стран ЕС собственники недвижимости получают годовую мультивизу, по которой разрешается находиться в стране всего 90 дней в полугодие. Вид на жительство, который не ограничивает время пребывания, можно получить или в том случае, когда приобретается заведомо недешевая недвижимость (от 300 тыс. евро на Кипре, от 141 тыс. евро в Рижском регионе Латвии и т.д.), или когда нерезидент ведет свой бизнес в стране, где купил недвижимость, и отчисляет налоги, когда у него открыт солидный счет в местномбанке или он инвестировал крупную сумму в экономику страны.


Юридические и правовые детали

Незнание законов страны грозит серьезными неприятностями для покупателей. Очень нежелательно заключать сделку без профессиональных юристов и переводчиков, ведь надо же досконально знать, что написано в документах. В странах с давно отрегулированными рынками недвижимости, таких как Франция, Испания, Италия, Германия, Финляндия, Швейцария, самый большой риск – начать сделку с привлечением ипотеки и не получить кредит или получить его не на комфортных для себя условиях. Но в основном все осложнения касаются именно неправильно собранных документов, некорректного перевода и т.д.


Необходимо узнать все о налогах страны, где приобретается жилье. Как правило, покупатели не до конца разбираются в налоговых вопросах. Например, во Франции или в США, если собственник прожил в стране больше 6 месяцев, он автоматически становится фискальным (налоговым) резидентом.


Еще одна категория рисков – это реализация недвижимости с обременениями. Сюда входят и объекты, приобретенные по ипотеке, и по которым идут бракоразводные процессы и делится наследство.


В последние годы многие россияне стремились приобрести зарубежную недвижимость на первичном рынке. Она привлекала ценами и современными проектами. Но недавний кризис спровоцировал банкротства застройщиков и вал незавершенных проектов. Особенно много таких объектов оказалось в Испании, Болгарии, Черногории, есть на Кипре и в других странах. Сюда же можно отнести низкое качество новостроек. Этим грешат болгарские застройщики, предлагающие дешевые объекты, построенные на скорую руку.


На Кипре вследствие трудностей выдачи Title Deeds (свидетельство о собственности на недвижимость) не менее 65 тыс. объектов недвижимости до сих пор полностью не зарегистрированы в Земельном кадастре, что также можно отнести к проблемным сделкам. Исходя из того что за последние 10 лет на Кипре было продано 162 950 единиц жилой недвижимости, то арифметически получается, что доля проблемных сделок составляет около 30%. В странах с более совершенным законодательством процент проблемных сделок значительно меньше. Например, при благоприятной макроэкономической ситуации в США с теми или иными нарушениями заключается около 4% всех сделок с недвижимостью.


Инвестиции в зоне риска

Если говорить об инвестициях в недвижимость, на сегодня рисковые страны -  Испания, Италия, Греция, Болгария, Египет. Но вообще-то легче назвать страны, где вложения в недвижимость будут оправданными, - это Великобритания, Франция, Австрия и Швейцария, где действующие законы максимально защищают как покупателя, так и продавца.


Предостерегают эксперты и от бездумных решений при выборе способа инвестирования или какого-либо сегмента. Например, REIT фонды, вполне выгодный и доходный вариант вложения средств в приобретение недвижимости. «Но и среди этих фондов есть закрытые варианты REIT, при которых вернуть вложенные средства невозможно, - предупреждает Игорь Индриксонс . - И россияне - главные жертвы таких закрытых REIT фондов, предлагающих инвестировать во множество видов недвижимости с общей характеристикой - неликвид. Эта недвижимость не приносит дохода и избавиться от нее невозможно».


Эксперт также считает, что не стоит очертя голову кидаться и в инвестирование в такой выгодный сегмент недвижимости, как студенческая. Например, застройщик строит здание в районе знаменитых университетов, таких как Оксфорд или Кембридж, называет его общежитием и обещает, что оно будет сдаваться студентам. Однако все студенты, заинтересованные в аренде, уже давно сняли жилье и никуда не собираются переезжать.


Не стоит покупать недвижимость на эмоциях: мне нравится, хочу; друзья купили - и мне нужно; все там покупают. При таких вариантах рассчитывать на извлечение доходов от сдачи в аренду не приходится. Они годятся только для тех, кто покупает недвижимость для себя – для отдыха или жизни.


Так, другой мой приятель решил для сдачи в аренду купить апартаменты в Болгарии. Сделка заключалась в Москве (без путешествия в Болгарию), а первый платеж составил примерно третью часть от общей цены апартаментов. Чуть позже покупатель все же отправился посмотреть на свое приобретение, но оказалось, что дом находится в таком месте, где сдать жилье в аренду на выгодных условиях практически нереально. Чтобы не потерять больше, инвестор решил, отказаться от сделки, по условиям которой он терял право вернуть уже внесенную сумму.


Точно так же опрометчиво - покупать недвижимость в надежде на рост цен. «Даже опытным специалистам порой с трудом удается дать верный прогноз на прирост капитала. Но и тем, кто угадал, как правило, приходится ждать роста не один год, но и тогда маржу могут «съесть» расходы по содержанию объекта».


У кого покупать?

Сейчас предложения о продаже зарубежной недвижимости поступают и от российских офисов международных агентств недвижимости, и наших риелторских фирм, и, естественно, западных компаний – к ним можно обратиться напрямую или через интернет. В каждом из вариантов есть свои преимущества и свои недостатки, и есть свои риски.


Например, обращение напрямую в зарубежное агентство хорошо тем, что есть прямой доступ к широкой базе объектов и можно получить консультации специалистов, отлично знающих местный рынок. Однако предъявить претензии зарубежной компании, как правило, труднее, чем российской. Есть риск, что агентство просто не умеет работать с русскими клиентами,  не понимает российского менталитета, не может предоставить переводчиков и вести сервис на должном уровне. Это также может привести к огромным потерям времени и нервов – при оформлении сделки возникает такое количество всевозможных нюансов, переводов и уточнений, что без опытного русскоговорящего профессионала просто не обойтись.


Такая же ситуация может возникнуть и при обращении через интернет в местную западную компанию – интернет перенасыщен предложениями никому не известных компаний, в том числе и маскирующихся под местных профессионалов.


Работа с российским агентством имеет плюсы-минусы и риски, «зеркальные» варианту работы с зарубежным агентством. Самый рискованный вариант при обращении в российское агентство – это обратиться в непрофессиональную компанию, поддавшись на рекламу какого-нибудь объекта и не узнав ничего о самой компании. Такое обращение грозит некорректными советами, неправильными решениями и выбором, а также переплатой за услуги, в лучшем же случае просто потерей времени. «Компромиссным»,  - может быть вариант работы с международным агентством недвижимости, имеющим свои представительства как в России, так и в стране, где планируется приобретение недвижимости».


Платежи и переводы

При покупке зарубежной недвижимости есть риски и при оплате сделки. Большую часть денег на приобретение недвижимости, на уплату всех налогов, оплату комиссионных и услуг нотариуса покупатель переводит либо на счет нотариуса, который отвечает за чистоту и точность всех расчетов по сделке, либо на свой личный счет, предварительно открытый в зарубежном банке. Во втором случае дальнейшие расчеты осуществляются чеками в присутствии нотариуса со строгим документированием передачи всех сумм. «Нотариус в странах Западной Европы – это ключевой участник сделки и исключительно ответственное лицо, гарантирующее чистоту и правомерность сделки», - отмечает эксперт.


Право собственности 

В российской практике сделка считается завершенной, когда зарегистрировано право перехода объекта из одних рук в другие. На Западе тоже есть такая практика. Переход прав собственности может быть задержан по решению фискальных органов, обнаруживающих за прежним владельцем недвижимости те или иные задолженности. Другой вариант - наличие каких-либо обременений или иных препятствий, вовремя не обнаруженных юристом и нотариусом при заключении сделки. Но если вся сделка была безупречно подготовлена и проведена, передача прав собственности должна пройти беспрепятственно.


В отличие от российского рынка,  в Западной Европе ключевой момент сделки и передачи прав собственности - подписание документов у нотариуса. «Регистрация прав в кадастре или в Земельной книге – это скорее уже просто констатация факта», - сообщает эксперт.


 


Метринфо




Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/top6/