ДО КРИЗИСА ЭТИ СТРАНЫ ОЛИЦЕТВОРЯЛИ СОБОЙ ЕДИНСТВЕННУЮ ВОЗМОЖНОСТЬ ОБЗАВЕСТИСЬ КВАРТИРОЙ У МОРЯ ЗА ОЧЕНЬ СКРОМНЫЕ ДЕНЬГИ. СЕЙЧАС ОДНА ИЗ НИХ ПО-ПРЕЖНЕМУ ЗАНИМАЕТ МЕСТО НА НИЖНЕЙ ГРАНИЦЕ ЦЕНОВОГО СПЕКТРА, А ВТОРАЯ ПО УРОВНЮ ЦЕН УЖЕ ОБОГНАЛА ИСПАНИЮ. ОДНАКО В ПЛАНЕ ЦЕЛЕВЫХ АУДИТОРИЙ РЫНКИ БОЛГАРИИ И ТУРЦИИ ПО-ПРЕЖНЕМУ ОЧЕНЬ БЛИЗКИ.
Портрет покупателя
Первую скрипку на турецком рынке сейчас играют покупатели с постсоветского пространства. Их можно разделить на две большие группы: 1) представители тюркоязычных народов из России и стран бывшего СССР; 2) русскоязычные покупатели с небольшим бюджетом, осознанно выбравшие Турцию для покупки недвижимости. Последние, как правило, достаточно толерантны и образованы, чтобы не бояться жить в чужой культурной и религиозной среде.
Вообще фактор религии и общности культур оказывает решающее значение на выбор среднестатистического покупателя. Именно этим можно объяснить более чем 20-кратное преимущество Болгарии по числу принадлежащих россиянам квартир и домов (более 300 тысяч объектов жилья, в Турции же – около 15 тысяч).
Немалая доля этих сотен тысяч болгарских апартаментов принадлежит российским пенсионерам, мечтавшим о домике в Болгарии со времен отдыха по профсоюзной путевке на Золотых песках.
Относительно мягкий, без удушающей жары, климат болгарского побережья также является немаловажным фактором выбора для этой категории покупателей.
Цены на недвижимость
С 2008 года болгарская недвижимость потеряла, по разным оценкам, 35–50% своей стоимости. Турецкая же, напротив, от кризиса почти не пострадала и уже несколько лет демонстрирует стабильный рост на уровне 8–10% в год.
Однако, как это ни странно, несмотря на растущие цены, средняя цена сделки с участием российских покупателей в Турции практически не изменилась: просто спрос мигрировал из среднего класса в жесткий эконом, а с первичного рынка – на вторичный. Таким образом, с точки зрения стоимости сделок, Турция и Болгария по-прежнему являются ближайшими конкурентами. На обоих рынках бюджет подавляющего большинства покупателей из России и СНГ не превышает 50 тыс. евро.
Инвестиционная привлекательность и ликвидность
Доходность от долгосрочной аренды и в Турции, и в Болгарии составляет около 6% в год. Речь, понятно, идет исключительно о крупных городах, где спрос на такую аренду существует: Анкара, Анталия, Бурса, Измир, Пловдив, София и Стамбул.
Ни один из этих городов (за исключением Стамбула и Анталии) не пользуется большим спросом у российских покупателей, которые предпочитают приобретать жилье на курортном побережье. А зря, поскольку 6% в год это значительно больше, чем может получить арендодатель в большинстве столиц Старого света.
На курортах, как не трудно догадаться, рынок долгосрочной аренды практически отсутствует, а сезонная аренда сопряжена с повышенными эксплуатационными расходами (т.к. жилье снимается туристами на короткий срок). Кроме того, в Турции рынок курортной аренды близок к насыщению, а в Болгарии и вовсе предложение намного превышает спрос.
Поэтому за арендаторов еще придется серьезно побороться с конкурентами. Необходимо также учитывать, что в Болгарии длительность сезона (как пляжного, так и горнолыжного) не превышает четырех месяцев, а на средиземноморском побережье Турции лето длится на два-три месяца дольше.
Что касается ликвидности жилья, то на болгарском взморье из-за огромного количества новых квартир вторичный рынок практически отсутствует. А это значит, что избавиться от своих апартаментов покупатель может, лишь предложив огромную скидку.
Содержание недвижимости В Турции из всего многообразия жилья, предлагаемого российским покупателям, ликвидных объектов – не более 10%. В первую очередь, эти объекты расположены в районах ограниченной застройки – в историческом центре, рядом с природными парками или на первой береговой линии. В районах, где ведется массовое строительство, неплохую ликвидность могут показать лишь комплексы премиум-класса.
Расходы на содержание жилья в Турции и Болгарии минимальны. Ежегодный налог на недвижимость в обеих странах рассчитывается по кадастровой стоимости объекта и обычно не превышает €100 в год за квартиру и €200 за виллу. Расходы на обслуживание жилого комплекса составляют от €200 до €1000 в год, в зависимости от внутренней инфраструктуры и соотношения числа проживающих к числу наемных работников (консьержи, садовники, охрана и т.д).
1 кВт⋅ч электроэнергии в Болгарии стоит €0,12 днем и €0,074 ночью. В Турции стоимость электричества сопоставима: €0,11 (день), €0,17 (вечер) и €0,065 (ночь). Цена кубометра воды как в Турции, так и в Болгарии, колеблется в районе €1.
Продукты питания (особенно фрукты и овощи) стоят достаточно дешево в обеих странах. А вот алкоголь и бензин в Турции значительно дороже, чем в Болгарии.
Визовый режим и ВНЖ
Одного лишь факта владения недвижимостью в Болгарии недостаточно для получения статуса резидента. Однако на практике получить ВНЖ здесь проще, чем в большинстве других стран Евросоюза. Наиболее востребованные основания для резидентства – статус обеспеченного пенсионера или открытие представительства зарубежной фирмы.
Турция, где недавно было принято новое иммиграционное законодательство, по-прежнему остается одной из немногих стран, где владение недвижимостью является основанием для выдачи вида на жительство. Есть лишь одно «но»: Турция не является членом ЕС и вряд ли войдет в него в обозримом будущем. Стало быть, турецкий ВНЖ, в отличие от болгарского, нельзя использовать для свободного передвижения по Европе.
Транспортная доступность
Если нужно достаточно быстро добраться до Средиземноморского побережья Турции, самолет является безальтернативной опцией. До болгарского же берега можно не только долететь самолетом, но и доехать поездом или даже личным автотранспортом. Для большого количества страдающих аэрофобией путешественников это – немаловажный фактор.
Однако остановимся подробнее на авиатранспорте, который до сих пор остается самым удобным и популярным способом добраться в Турцию и Болгарию (даже несмотря на то, что за последние 5-7 лет цена билета на обоих направлениях выросла более чем в полтора раза – с 200 до 350 евро за Round-trip). В летний сезон на обоих направлениях летает множество чартеров, а вот зимой чартерные программы значительно сокращаются.
Еще несколько лет назад Турция выигрывала у Болгарии, что называется, за явным преимуществом за счет круглогодичной доступности самого популярного у россиян курорта – Анталии. Однако Болгария отыгралась с помощью авиакомпании S7, которая теперь осуществляет регулярные рейсы из Москвы в Варну и Бургас.
Таким образом, владельцы болгарской недвижимости получили возможность в любое время года быстро добраться практически до любого места на побережье. Турецкие же собственники, по-прежнему, без пересадки зимой могут добраться только до Стамбула и Анталии, а до набирающего популярность юго-западного побережья – лишь со стыковкой. Если лететь не из Москвы, а из регионов, такое путешествие может занять целые сутки.
Евромаг
