"Паломничество" в Черногорию

Солнечные курорты и растущая в цене жилая недвижимость притягивают иностранцев в Черногорию, как магнит.

Адриатическая Мекка
В последние два-три года чрезвычайно популярной среди россиян стала Черногория. Сначала туда потянулся поток туристов, настолько плотный, что авиаперевозчики в пиковые периоды с трудом справлялись со спросом на данное направление. А вслед за туристами потянулись в Черногорию и инвесторы, желающие приобрести дом или квартиру по соседству с Италией Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость», объясняет растущую популярность Черногории так: «Это последняя безвизовая страна в Европе, гостеприимно открывающая двери россиянам. Необыкновенная природа, чистейшее Адриатическое море, великолепная экология, превосходная морская кухня и множество других приятных мелочей делают Черногорию необыкновенно популярной у наших граждан». Если к этому прибавить наблюдающийся рост цен на рынке недвижимости, становится понятным, почему многие россияне, так же как и другие иностранцы, скупают в Черногории жилье.
По мнению Елены Некрытовой, менеджера проектов курортной недвижимости агентства элитной недвижимости «Новое Качество», у Черногории достаточно высокий потенциал не только для развития туризма, но и для покупки недвижимости. «Купившие черногорскую недвижимость год или два назад очень довольны, так как не сомневаются в дальнейшем росте цен, - констатирует Юлия Титова. - Ведь экономический потенциал местного рынка только набирает обороты».
Андрей Экомасов, руководитель направления ООО «Торговый мир», отмечает также, что Черногория на протяжении многих веков исторически связана с Россией. Поэтому, приобретая недвижимость в Черногории, вы соседствуете с людьми, отношение которых к русскоговорящим приезжим не просто дружеское, а весьма уважительное. Их язык близок и понятен, многие традиции и обычаи совпадают с нашими.

Гигантский рост
Поскольку стратегическим направлением развития Черногории является туризм, наиболее привлекательны для покупателей на рынке недвижимости апартаменты, коттеджи и виллы, расположенные на побережье Адриатического моря. Их стоимость в последнее время резко взлетела вверх. Поэтому, по словам Юлии Титовой, о доступности черногорского рынка недвижимости говорить сегодня уже не приходится, ведь цены приближаются к московским.
«Развитие туризма в Черногории спровоцировало волну интереса к стране со стороны иностранных инвесторов. И уже возрастающий спрос на недвижимость привел к тому, что цены на жилье здесь стали расти неслыханно быстро: стоимость квадратного метра жилья по сравнению с 2006 годом выросла в 3,5 раза, а на земельные участки – в 7-8 раз, - говорит Драган Хайдукович, руководитель агентства недвижимости «Монте-Дом». - Такой гигантский рост - это рост от нуля. И по достижении средних для Восточной Европы цен на недвижимость их рост будет происходить более плавно».
Другие специалисты оценивают рост цен на черногорскую жилую недвижимость чуть более скромно. Так, например, по данным агентства «Новое Качество», в период с 2004-го по 2007-й в среднем он составляет 70% в год. Если в 2004 году средняя стоимость 1 кв. м была на уровне 750 евро, то в 2007 году аналогичные объекты стоят порядка 2500 евро за кв. м. И эта цифра окончательной не является. По прогнозам участников рынка, средний ценовой порог в 4000 евро за кв. м будет преодолен за этот год.
По мнению Елены Невской, менеджера по работе с клиентами и развитию бизнеса компании «Адрионика», рынок недвижимости Черногории уже достаточно перегрет. А это означает, что в 2007-2008 годах цены дорастут до своего рыночного максимума. Однако сейчас вложение средств в жилую недвижимость Черногории является выгодным, поскольку наблюдающийся сегодня рост цен сохранится еще на протяжении года - полутора лет.
Как отмечает Елена Некрытова, Черногория входит в пятерку стран с наиболее высокими показателями ликвидности. «По нашим оценкам, бум приобретения недвижимости в Черногории продлится не менее полутора-двух лет и будет нарастать по мере приближения даты вступления Черногории в Евросоюз», - считает Андрей Экомасов.
Вместе с ценами растут и объемы строительства - спрос формирует предложение. По оценкам экспертов, в 2007 году жилищное строительство втрое превысит прошлогодние показатели.

Повышенный спрос
По словам Елены Некрытовой, наиболее востребованным оказывается жилье в ценовой категории от 100 до 300 тыс. евро. Это чаще всего объекты на первичном рынке (коттеджи, виллы и квартиры в жилых комплексах), так как приобретение жилья первичного фонда и на начальном этапе строительства оказывается наиболее выгодным. Однако нужно отметить и тот факт, что строительный сезон на побережье длится с октября-ноября по май, а значит, возрастает период ожидания.
Поэтому привлекательным становится и рынок вторичного жилья в Черногории, интерес к которому, по словам Елены Невской, среди российских клиентов растет. Алина Якушева, директор Санкт-Петербургского представительства компании EstateService, отмечает, кроме того, такое преимущество вторичного рынка, как продажа объектов уже меблированными, что довольно удобно в чужой стране. Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются апартаменты стоимостью до 100–150 тыс. евро.
В целом цена объекта определяется несколькими факторами. Например, чем ближе к морю, тем выше цены. Цена объекта увеличивается и в том случае, когда дом, вилла или апартаменты только что построены или отремонтированы, имеют собственный пляж, пристань. «Желающим приобрести дом на первой линии моря со своим причалом необходимо обладать суммой не менее 2 млн евро, - говорит Юлия Титова. - И это будет не шикарная резиденция, а что-то скромное, но на берегу». Средняя цена апартаментов, по данным агентства «БЭСТ-недвижимость», колеблется в диапазоне от 2000 до 3000 евро за кв. м. А вот любителям класса «люкс» апартаменты обойдутся в сумму от 3000 до 5000 евро за квадратный метр.

Веяния моды
Оказывается на приобретение жилой недвижимости также есть определенная мода. Драган Хайдукович говорит, что она влияет на выбор как места, так и вида объекта. Первыми «удар славы» на себя приняли такие города Черногории, как Будва, считающаяся самым «тусовочным» городом побережья, Св.Стефан – самый «элитарный», Петровац – «спокойно-семейный». «По оценкам немецких специалистов, сейчас курортная столица Будва по перспективе инвестирования средств находится лишь на третьем месте, а на первом – Ульциньская Ривьера с наличием свободных к продаже земель, чистейшим песчаным тринадцатикилометровым Великим Пляжем и более теплым морем», - говорит Андрей Экомасов.
Елена Некрытова в качестве модной тенденции отмечает приобретение иностранцами недвижимости в городке Бечичи, имеющем развитую инфраструктуру, расположенном близко к известным пляжам, но при этом остающимся тихим и спокойным местом. Недвижимость, представленную здесь, специалисты агентства «Новое Качество» относят к разряду эксклюзивной. Алина Якушева к разряду самых востребованных городов Черногории добавляет Режевичи и Пераст и отмечает, что спрос в наиболее модных местах опережает предложение на порядок.
Однако в последнее время вектор популярности перемещается с побережья в сторону горнолыжных склонов Жабляка и Колашина. Драган Хайдукович объясняет этот факт довольно просто: россияне стали чрезвычайно тепло относиться к горнолыжному спорту. Юлия Титова отмечает, что, поскольку «горнолыжное направление» еще только начинает осваиваться, здесь можно приобрести только землю, но по низким ценам. Что, несомненно, не окажется недостатком, так как дает возможность воплощения в реальность собственных проектов.

Выгодна ли аренда?
Часто недвижимость приобретается не для собственного проживания, а для сдачи ее в аренду. Именно такая ситуация складывается в Черногории. Драган Хайдукович говорит, что во время курортного сезона (с мая по октябрь) на побережье в аренду сдается практически любое здание, так же как в сезон с ноября по март – в горной части страны рядом с горнолыжными курортами.
Алина Якушева добавляет, что большинство домов изначально построены под сдачу в аренду части помещений: иногда это пара апартаментов с отдельным входом, а иногда несколько крошечных спаленок. Но спросом пользуется все, и в сезон даже спаленки заполнены. «Правда, сезон недолог, но даже при его небольшой длительности стоимость апартаментов позволяет хозяевам иметь неплохой доход», - говорит Алина Якушева. По словам Драгана Хайдуковича цены на подобное жилье формируются на противопоставлении достаточно высоких расценок на проживание в отелях и более низких – в частных мини-гостиницах. Упор делается на то, что в апартаментах, сдаваемых в аренду, может поселиться как одна семья, так и компания, при этом плата взимается не за койко-место, а за все апартаменты в сутки, что при расчете на человека получается дешевле, чем в гостиницах.
Например, по прогнозам, в этом сезоне в Будве на двухместные номера в частных мини-гостиницах цена будет колебаться в пределах 25-35 евро в сутки, апартаменты обойдутся несколько дороже – в районе 50-90 евро в зависимости от удаленности от моря и состояния самих апартаментов. По данным же агентства «Новое качество», разброс и вовсе может составлять от 20 до 600 евро в сутки. Конечно, высокие цены арендной платы свойственны «королевским» апартаментам.
Однако следует отметить, что в рентном бизнесе в Черногории есть одно «но». Алина Якушева обращает внимание на тот факт, что сдавать купленную недвижимость в Черногории не так и просто – в связи с отсутствием управляющих компаний. Наиболее разумным выходом кажется приобретение дома с несколькими спальнями, куда предлагается поселиться знакомым или родственникам из России, которые за право бесплатного проживания у моря согласятся принимать постояльцев. Если рассматривать дом с шестью спальнями, одна из которых достанется «управляющему», то за 100 дней сезона при 80%-ной заполняемости доход составит 12 тысяч евро. Учитывая, что налоги и коммунальные платежи невысоки, прибыль будет почти чистой. Подобный дом будет стоить около 250 тысяч евро, срок же его окупаемости через аренду составит 17 лет. Вложением небольшого количества средств в модернизацию и благоустройство можно поднять цену и за счет этого сократить срок окупаемости в 1,5-2 раза.

У нас товар, у вас купец
Покупка недвижимости в Черногории большого труда не представляет. «Правила оформления в собственность недвижимости в Черногории крайне лояльны к нерезидентам», - подтверждает Драган Хайдукович. Весь процесс занимает 15-20 рабочих дней, при этом личного присутствия клиента не требуется, достаточно оформить доверенность на представителя агентства недвижимости на ведение сделки. «Если же квартира приобретается на несколько владельцев, то все они должны присутствовать либо у черногорского нотариуса либо в посольстве Черногории. Купленная недвижимость будет передаваться по наследству, как и у резидентов страны. Налоги и коммунальные платежи же не будут отличаться от тех, что платят местные жители», - говорит Алина Якушева.
Однако в каждой бочке меда есть своя ложка дегтя. Этой ложкой оказывается, по словам Алины Якушевой, невозможность для нерезидента получения кредита в черногорском банке. Также в Черногории велика возможность попасть впросак вследствие того, что много риэлторских компаний, открытых неспециалистами. Поэтому при покупке недвижимости особое внимание стоит обратить на выбор агентства: лучше отдавать предпочтение давно работающим на рынке и имеющим в штате квалифицированных юристов.





www.nrn.ru