Восточный экспресс

Быстро растущая в цене недвижимость Болгарии, Черногории, Хорватии становится более популярной среди россиян, чем жилье на фешенебельном Лазурном берегу.

В моде - Восточная Европа
В последние 3-4 года, помимо традиционных направлений - Испании, Франции, Кипра, иностранцам стали интересны Болгария, Черногория, Хорватия, Чехия, Румыния – страны Восточной Европы. Причем и как туристические направления, и с точки зрения приобретения недвижимости здесь.
В некоторой степени такое смещение интересов, по словам Кристины Тузовой, директора по развитию компании Estate Service, объясняется изменчивостью моды, которая имеет место даже по отношению к покупке зарубежной недвижимости. «Первооткрывателями были Кипр и Испания, - продолжает г-жа Тузова. – Сейчас модными становятся Хорватия, Черногория, Болгария».
Однако субъективное, изменчивое понятие моды далеко не главная причина возрастающей популярности недвижимости отдельных восточноевропейских стран. «Предпочтение российских покупателей и инвесторов в основном сосредоточивается сегодня на странах с развивающейся экономикой, вошедших или имеющих потенциал вхождения в Евросоюз, расположенных в хорошей транспортной доступности и в которых наблюдаются высокие темпы строительства, - рассказывает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЭСТ-недвижимость». - Кроме того, общим мотивом, объясняющим интерес россиян к странам Восточной Европы, является близость языковой и культурной среды».

Растут по сценарию
«2006 год был отмечен высокой инвестиционной активностью на восточноевропейских рынках недвижимости», - сообщает Эдуард Прошин, управляющий «БРИК ГРУПП». Увеличение количества сделок с недвижимостью в странах Восточной Европы с участием иностранных граждан не случайно. Специалисты выделяют здесь несколько причин. И главная, отмечает Эдуард Прошин, конечно же, - высокая доходность вложений в восточноевропейскую недвижимость при относительно доступных (если сравнивать с западноевропейскими рынками недвижимости) ценах и низких инвестиционных рисках. Такая ситуация преимущественно - результат вступления или подготовки к вступлению в Евросоюз.
Это уже отработанный «сценарий»: как только становится известно о вступлении страны в ЕС, цены на недвижимость начинают быстро расти: рынок страны-«абитуриентки» стремится подтянуться к стандартам ЕС. Чему в немалой степени способствуют инвестиционные вливания. В Румынии, например, накануне вступления в Евросоюз - в 2004-2005 гг. - рост цен на недвижимость составил 125% годовых. После вступления страны в ЕС рост цен сохраняется, хотя уже не такими темпами, но все равно более интенсивно, чем дорожает недвижимость в Западной Европе. И это с учетом того, что Румыния – самая северная из балканских курортных стран и берег у нее скалистый. По мнению Юлии Титовой, с точки зрения отдыха эта страна гораздо хуже, чем та же Болгария, поэтому русские пока не рвутся приобретать здесь недвижимость.
Рынок недвижимости Болгарии тоже активизировался и начал развиваться после принятия решения о вступлении страны в Европейский Союз. В 2004-2005 годах болгарский рынок недвижимости рос на 25-45% в год. Сейчас годовой рост цен в среднем составляет около 15% и в ближайшие 5 лет должен сохраниться на указанном уровне. То есть и после вступления Болгарии в ЕС остановки роста цен не ожидается, а значит, можно спокойно инвестировать средства в болгарскую недвижимость.
Похожая ситуация наблюдается и в Черногории. Рост цен в преддверии вступления страны в ЕС составил 60-75%, а на побережье и вовсе 100-120%.0 По прогнозам некоторых аналитиков, это еще не «потолок», и 2007 год покажет не менее высокие темпы роста цен. «Это объясняется тем, что рынок недвижимости в Черногории только начинает развиваться, и в настоящее время еще очень мало достойных проектов», - говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое Качество». Уровень развития инфраструктуры Черногории, по словам Кристины Тузовой, несмотря на «испанские цены», пока тоже оставляет желать лучшего.
Хорватия, как рассказывает Драган Хайдукович, руководитель агентства недвижимости «Монте-Дом», начало инвестиционного бума пережила еще несколько лет назад, и цены на недвижимость в стране уже достигли общеевропейского уровня. Это позволяет надеяться на некоторую стабильность, которая привлекает инвесторов, например, в Испанию или во Францию.
Однако, по мнению некоторых специалистов, с точки зрения перспективности и предсказуемости развития рынков логичнее вкладывать все же средства в недвижимость развитых стран. «Чем более развита экономика, чем выше уровень жизни, чем стабильнее политическая ситуация в стране – тем привлекательнее рынок недвижимости, - считает Лариса Чарикова. – С этой точки зрения говорить о перспективности инвестиционных вложений в рынки недвижимости Черногории, Словении и Болгарии пока не приходится».
С точки зрения надежности вложений в недвижимость более привлекательна для иностранцев Чехия. Ситуация в Чехии характеризуется экономической и политической стабильностью, невысокими инвестиционными рисками, хорошо развитой банковской инфраструктурой и возможностью приобрести жилую и коммерческую недвижимость по значительно более низким ценам, чем в странах Центральной Европы. При этом по качеству она будет истинно европейской. «На данный момент рынок недвижимости Чехии переживает бум строительства. Особенно хорошо это заметно в крупных городах (Прага, Брно) и курортных зонах (Липно над Влтавой, Карловы Вары), - говорит Станислав Ильин, менеджер по недвижимости компании «Абрупт». - Цены на недвижимость растут довольно равномерно, примерно на 9-12% в год. Прогнозируется, что этот показатель сохранится и в дальнейшем».

Зоны особого притяжения
Близость к морю - обязательный критерий при выборе недвижимости в курортной стране иностранными покупателями. Традиционно наиболее привлекательными и востребованными в курортных странах являются жилые объекты, находящиеся не далее 500 м от моря, то есть непосредственно на побережье, поскольку всех привлекает возможность летнего отдыха у моря. Стоимость такой недвижимости, как правило, на порядок выше, чем стоимость аналогичных объектов, расположенных в достаточной удаленности от моря. Хотя, конечно, сильно влияет на цену и инфраструктура района или конкретного жилого комплекса (если приобретаются апартаменты): наличие бассейна, теннисного корта, СПА, ресторанов, магазинов и т.д. Далеко не все прибрежные регионы Восточной Европы отличаются хорошо развитой курортной инфраструктурой, что следует учитывать при выборе жилой недвижимости и сравнении цен в разных странах и районах.
Помимо приморской недвижимости, иностранцы активно приобретают жилье, находящееся на высоте 600-1200 м над уровнем моря, расположенное на склонах гор, обращенное к морю и имеющее красивые панорамные виды. Цены на подобную недвижимость часто низки, что связано в основном с незавершенностью коммунальных систем в этих районах.
Если в приморской стране есть еще горноложные курорты, это дополнительное, весьма весомое преимущество в ее пользу. Например, в Болгарии недвижимость на горнолыжных курортах сейчас почти столь же популярна, как и на побережье. Причем если средняя стоимость жилой недвижимости на болгарском побережье составляет 1000 евро за кв. м, то на горнолыжных курортах - Банско, Пампоров, Боровец - жилье обойдется несколько дороже - 1000-1500 евро за кв. м. В Черногории же, добавляет Драган Хайдукович, инвесторы только открывают для себя горнолыжные склоны Жабляка и Колашина, поэтому цены на недвижимость здесь пока ниже, чем в прибрежных районах, и выбор шире.
Кроме того, по словам Эдуарда Прошина, сегодня четко отслеживается тенденция к росту спроса на недвижимость не в популярных местах отдыха, а, наоборот, в местах, характеризующихся уединенностью и отдаленностью от шумных курортных городов.
Сейчас, например, активно реализуются строительные проекты в болгарском городе Бяла, в первую очередь из-за его удачного месторасположения между курортными центрами Варной и Бургасом. В Хорватии и Черногории интересными для иностранных покупателей сейчас стали удаленные от побережья области – города, в которых немалым спросом пользуются исторические здания. Цена таких объектов растет с каждым годом. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в них составляет 2500 евро.
В Чехии, неимеющей выхода к морю, устойчивым спросом пользуется недвижимость в Праге и Карловых Варах, но при этом география покупок россиян постоянно расширяется. Если еще два-три года назад покупки в Марианских и Франтишковых Лазнях были единичными, а о Теплице и Липно практически никто не знал, то сегодня среди россиян есть категория, нацеленная именно на конкретные места, вдали от популярных Праги и Карловых Вар. Средняя стоимость апартаментов в Чехии колеблется от 1500 до 3000 евро за кв. м.

Кто платит
По словам Кристины Тузовой, российские граждане довольно активно приобретают сейчас зарубежную недвижимость, но в процентном соотношении покупки россиян редко составляют более 5% от всего объема покупок недвижимости иностранными гражданами. В Болгарии, например, лестница лидерства выглядит следующим образом: англичане, ирландцы, голландцы, прибалты, русские. Эдуард Прошин подтверждает тот факт, что англичане занимают лидирующие позиции по инвестиционной активности в недвижимость как на старых, так и на молодых европейских рынках.
При этом, по данным компании «БЭСТ-недвижимость», процент россиян, покупающих недвижимость за рубежом, в странах Восточной Европы выше, нежели в странах Западной Европы.
Стоит также отметить, что если раньше зарубежную недвижимость приобретали преимущественно москвичи и питерцы, то сегодня все чаще счастливыми обладателями заграничных квартир и резиденций становятся жители регионов России. Так, в частности, по оценкам специалистов компании «Центр недвижимости», спрос на зарубежную недвижимость со стороны самарцев возрос на порядок, а потому некоторые местные риэлторские
компании рассматривают вопрос развития бизнеса именно в этом направлении.






www.nrn.ru