«Вuy-to-let» говорят, когда покупка недвижимости за границей – еще и прекрасная возможность получения стабильного дохода от сдачи ее в аренду. Однако многие покупатели не совсем четко представляют себе особенности финансовых рынков тех стран, где собираются совершить сделку. И, как результат, оказываются владельцами неликвида и, соответственно, несут убытки.
Первое, с чем нужно определиться — это правильно выбрать страну и регион. По мнению Вадима Оришака, в государствах со стабильной экономикой доходность от сдачи жилья в аренду невысока, например, для Западной Европы нормой являются 3–4% годовых.
В развивающихся странах доходность выше, однако бизнес здесь сопряжен с риском. «Если инвестор готов к большей доле риска, то, возможно, ему стоит присмотреться к той же Москве, где политическая и экономическая ситуация предполагает более высокие заработки для собственников помещений», — комментирует Елена Юргенева.
Анна Левитова, советует инвестировать в рынки крупных финансовых центров, таких как Нью-Йорк, Лондон, Берлин. Предложение недвижимости здесь ограничено, и рост цен наиболее вероятен. По словам эксперта,доходность от аренды жилой недвижимости обычно колеблется от 2% до 4% и в редких случаях составляет около 5%.0 Есть и высокодоходные предложения. Например, сегодня можно получить неплохие деньги от аренды в США, где в Северной Дакоте последние три года бурно развивается добыча нефти и газа. В связи с ростом количества рабочих мест остро встал вопрос нехватки жилья для сотрудников. «Сейчас можно сделать инвестиции с доходностью около 30% годовых. Правда, такие вложения сопряжены с высокими рисками: если через три или пять лет нехватка жилья будет преодолена, цены, вероятно, начнут снижаться», — сообщает эксперт.
Важно помнить, что прибыль инвестора зависит не только от ренты, но и от общего прироста капитала. В связи с этим специалисты призывают просчитывать рост капитализации объектов недвижимости. Например, Вадим Оришак прогнозирует его в финансово стабильных районах США — Нью-Йорке и Майами.
Что покупать
Следующая задача — правильно выбрать объект покупки. Игорь Индриксонс, считает наиболее выгодной покупку номеров в четырехзвездочных отелях под управлением крупных сетевых брендов. Доходность от таких вложений составляет порядка 10–15% в год. На втором месте — студенческие общежития (доходность — 10–12% в год). Однако здесь есть свои тонкости. «Для того чтобы продать хорошо и быстро, надо строить при университетах, широко известных во всем мире, — отмечает эксперт. — Например, если построить общежитие в Оксфорде, то наверняка оно быстро распродастся, но прибыльным не будет, потому что университет не расширяется. Стоит покупать при университетах, которые открывают новые бизнес-школы и факультеты».
Особое место, по мнению Игоря Индриксонса, занимают склады самообслуживания. Как считает эксперт, в Москве за последние несколько лет было открыто девятнадцать складов, а их наполняемость составляет практически 100%.0 На Западе эта индустрия существует с 1960-х годов и не только приносит стабильный доход в 8–10% годовых, но еще и является надежным активом.
Согласно данным, наибольшим спросом среди российских клиентов пользуются отельные апартаменты под управлением оператора уровня «пяти звезд» — это недвижимость с высокой ликвидностью, хорошим потенциалом капитализации да еще и с возможностью использования для собственного проживания. «Подобные объекты единичны и поэтому раскупаются еще на стадии строительства, — отмечает Елена Юргенева. — Один из таких объектов в Вене был распродан на 70% за феноменальные пять месяцев».
При выборе объекта недвижимости важно также определиться с потенциальным арендатором. Так, по мнению Вадима Оришака, жилье в курортных зонах является доходным, однако ему присуща сезонность, и большую часть года квартира может простаивать. «При краткосрочной аренде не следует рассчитывать на наших соотечественников, на курортах они предпочитают останавливаться в отелях, — считает эксперт. — Поэтому лучше выбирать районы, популярные у местных жителей (особенно при долгосрочной аренде) или у европейских туристов (при краткосрочной)».
Кому доверить
Определившись с объектом, потенциальный покупатель сталкивается со следующей проблемой: заниматься ли оформлением самостоятельно или поручить весь процесс профессионалам. Ведь обычному человеку, не знакомому с законами и правилами другого государства, легко допустить ошибку. Да и после покупки возникают новые вопросы: подбор арендаторов, техническое содержание и уборка жилья и придомовой территории, оплата коммунальных услуг, решение непредвиденных проблем. Большинство экспертов склоняется к мнению, что привлечение управляющей компании оправдывает себя экономически и снимает с арендодателя множество забот. «Планируя приобрести объект за рубежом, инвестор должен четко осознавать свои временные ресурсы по управлению данным объектом, — комментирует Елена Юргенева. — Наши клиенты в большинстве своем стараются не озадачивать себя техническими и организационными вопросами, которыми обычно занимается управляющая компания. А значит, риски недостаточной заполняемости и проблемы с канализацией, к примеру, ложатся на управляющую компанию, как и часть доходности».
Парадоксально, но выбор управления может стать решающим при покупке недвижимости. Так, по мнению Игоря Индриксонса, в Европе существует сильное централизованное управление коммерческой недвижимостью: «Я не раз видел, когда известная гигантская сеть управляет раздолбанным отелем на окраине города, и наполняемость за последние десять лет у них при этом 95%». Тем не менее, в Европе не сложилась подобная практика в управлении жилой недвижимостью. Зато это активно практикуется в США. По словам эксперта, есть здания на 250–300 квартир, и ни в одной из них не проживают собственники. Все помещения приобретаются для сдачи в аренду.
Дополнительные расходы
При просчете финансовой модели инвестор должен учитывать дополнительные расходы. Вадим Оришак рекомендует закладывать в бюджет не только расходы на приобретение объекта (в среднем 10% от суммы покупки плюс комиссионные брокеру или банку за оформление кредита), но также средства для управляющей компании. По мнению эксперта, обязательно следует предусмотреть некоторую сумму на плановый ремонт и непредвиденные расходы (в среднем, ремонт проводится раз в 3–5 лет, при краткосрочной аренде чаще, поэтому лучше откладывать 5% от годового дохода на специальный счет). И, наконец, нужно просчитать налоги на доходы и недвижимость.
Привлечение ипотечного кредита в целом повышает доходность объекта. По мнению Анны Левитовой, необходимо делать инвестиции там, где можно получить дешевый ипотечный продукт, например, в Нью-Йорке и Лондоне. «Кредит под 2,5% на 70% стоимости недвижимости при арендном доходе, скажем, в 3,5% от стоимости позволит инвестору получать 3,5% на свои вложенные 30% стоимости и еще 1% на кредитные средства, — разъясняет эксперт. — Кроме того, стоимость недвижимости с большой вероятностью будет постепенно увеличиваться, например, на 5% в год. Таким образом, совокупный доход инвестора составит 8,5% годовых, учитывая прирост капитала и доход от аренды».
На кого оформить
Оформить недвижимость в собственность можно по-разному. Коммерческую недвижимость, как правило, регистрируют на юридическое лицо. Это дает большую гибкость как при управлении, так и при возможной перепродаже. Жилую недвижимость можно оформить как на юридическое, так и на физическое лицо в зависимости от действующих в стране законодательства и налогообложения. Например, во Франции Вадим Оришак не рекомендует записывать жилье на физлицо из-за высоких налогов, но и при регистрации на офшорную компанию, скрывающую владельца, ставка налога на недвижимость будет максимальной — 3%.0
Игорь Индриксонс считает, что возможно построить схему, когда налоги на недвижимость не надо будет платить ни с прироста капитала, ни с наследства. Но чем больше схема, тем больше стоит ее содержание, поэтому при покупке одного-двух объектов недвижимости эксперт рекомендует оформлять их на физлицо. Если же объектов больше, то стоит обратиться к офшорным компаниям. «Там вы избежите налога на прирост капитала и наследство. Более сложные схемы стоят больше, но налог можно свести к нулю. Парадоксально, но во Франции можно построить такую схему, что государство будет вам еще и доплачивать».
Подводные камни
И, наконец, некоторые важные советы от экспертов: какие проблемы могут возникнуть при сдаче недвижимости в аренду.
Стоит сразу насторожиться, если вам обещают слишком высокий доход от ренты. Так, по словам Елены Юргеневой, можно найти немало предложений с декларируемой доходностью до 10%, что при условии финансирования легко раздуть до 20%.0 В таком случае не лишним будет поинтересоваться годом постройки здания, будет ли в нем в ближайшее время ремонт, не ожидается ли принятие в стране каких-либо законов, касающихся жилья, как обстоят дела с дорожными развязками и пр. И, конечно же, узнать, нет ли конкурентов по соседству.
Серьезный подводный камень заложен в законодательстве, регулирующем аренду недвижимости в Германии, считает Игорь Индриксонс. В стране действуют достаточно жесткие правила расторжения договора с арендаторами. Риски подстерегают тех, кто покупает доходные дома (около 10–15 квартир). «Инвесторам они приносят около 7% годовых до налогообложения и 5% после, но люди, покупая доходные дома, не понимают того, что в Германии нельзя выставить человека на улицу, если он перестал платить. Все это отразится на вашей доходности».
Метринфо
