Обзор по Болгарии

Болгария. Столица: София
Страна на юго-востоке Европы на Балканском полуострове (с 1946 по 1990 год называлась Народная Республика Болгария). Болгария имеет общую границу с пятью странами. На севере, по Дунаю, проходит граница с Румынией, на юге - с Турцией и Грецией, на западе - с Сербией и бывшей Югославской Республикой Македония. На востоке омывается водами Черного моря.
Площадь Болгарии 110912 кв.км. Более половины территория страны гористая или холмистая: Балканские горы пересекают страну с северо-запада до Черного моря и формируют водораздел между рекой Дунай и Эгейским морем. На юге лежат Родопские горы, по которым проходит граница с Грецией. На юго-западе Болгарии лежат горы Рила, где расположена высочайшая точка страны - гора Мусала (2925 м).
Ближе к востоку находится несколько долин, в том числе Тракийская. Главная река Болгарии - Дунай, притоками которого являются Ис-кыр и Янтра. Другие важные реки - Марица, Струма, Камчия.

Болгария, в последние годы стала необычайно привлекательной страной для обитателей целого ряда европейских государств – Великобритании, Швеции, Норвегии, России. При этом влекут сюда народ не только прелести местной природы, но и экономические интересы.
Недвижимость, даже только что отстроенная, здесь пока стоит весьма дешево. Во всяком случае, она многократно уступает в цене курортному жилью в средиземноморье – скажем, в Испании, в Италии или на Кипре. Больше того – в настоящее время она стоит дешевле, чем даже у нас в Эстонии.

Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется и т.н. идеальная часть участка земли, находящаяся под домом и "падающая" на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой чисто условное понятие. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления под наем.

Дома, отели, рестораны и иные здания.

Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт.
Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Земля и леса.

Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.
Снятие запрета на продажу иностранцам сельскохозяйственной земли в ближайшие годы не планируется.

Оформление купли - продажи

Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества (подобная операция производится и в российских БТИ). Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.
Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений объекта, т.е. о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4-х процентов.
Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.
Ряд банков Болгарии разрабатывает и планирует кредитирование иностранных граждан на покупку недвижимости. Реального развития услуга еще не получила. Спрос со стороны россиян есть. Условия банков: ипотека покупаемого жилья, 30% стоимости жилья клиент должен оплатить сразу, годовой процент 10-12.

Налог на недвижимое имущество.
Облагается вся недвижимость за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения - покупки или завершения строительства - обязаны продекларировать его перед налоговой службой. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т.п.
Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц - цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15%.0 Например, на имущество с налоговой оценкой 40000 лв. налог составляет: 40000:100x0,15=60 лв. Налог на основное жилье частных лиц, снижается на 50%.0 Основным признается жилье, где владелец и члены его семьи проживают большую часть года.
Вносится четырьмя равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. Фирмы и физические лица, оплачивающие налог однократно до 31 марта, получают скидку 5% от суммы налога.

Такса за бытовые отходы.

Taкса устанавливается местными властями. На жилые здания - пропорционально балансовой стоимости или в зависимости от количества отходов. На нежилые здания - в зависимости от вида и количества контейнеров для сбора отходов. В случае, когда на каждое отдельное здание невозможно определить вид и количество контейнеров, такса устанавливается пропорционально балансовой стоимости здания. Вносится одновременно с налогом на недвижимое имущество.
Такса одинаковая для физических и юридических лиц. Частное жилье облагается исходя из ее стоимости, установленной для налога на недвижимое имущество.
Ежегодно до конца января каждому владельцу недвижимости налоговая служба отправляет уведомление о сумме налога на недвижимое имущество и о таксе за бытовые отходы. Содержащиеся в нем расчеты позволяют налогоплательщику проверить достоверность данных и правильность суммы.
Приводим размер таксы по некоторым городам:
Варна - 1,69%, Пловдив - 1,71%, Бургас - 1,77%, София - 1,45%+5лв.
В Софии фирмы и физические лица, оплачивающие налог однократно до 31 марта, не получают скидку 5% от суммы налога.
Пример: налоговая оценка имущества - 40000 лв., такса в Пловдиве - 40000:100x0,21=84 лв.

На данный момент рынок недвижимости в Болгарии предлагает выбор на любой вкус – от маленьких и дешевых загородных и деревенских домиков до огромных и дорогих коттеджей и апартаментов со всеми удобствами в морских и горных курортах. Цена квадратного метра жилой площади в Варне – от 500 до 1300 Евро, средняя стоимость коммерческой недвижимости около 1200 Евро. В Софии жилая площадь от 550 до 1500 евро за квадратный метр, а средняя цена коммерческой недвижимости 1500 Евро/кв.м. В морских курортах цены от 850 - 2000 Евро/кв.м. На горных курортах в среднем 1000 евро/кв.м.

Маленькая особенность: в Болгарии принято лоджии и террасы считать жилой площадью. Это не случайно, ибо летом они часто превращаются в гостиные. Ведь это очень приятно ужинать вечером на свежем воздухе, любуясь при этом морской панорамой или видом гор. Другая особенность – чем больше площадь недвижимости, тем дешевле вам обойдется в ней среднестатистический квадратный метр.

Ни для кого не является секретом – всего через несколько лет болгарская недвижимость стремительно взлетит в цене. А потому те, кто успел обзавестись здесь виллой или апартаментами, даже в среднесрочной перспективе смогут продать свой личный уголок в курортном раю в 2-3 раза дороже. Так считают авторитетные европейские эксперты.
Наибольший интерес курортная недвижимость в Болгарии представляет для тех людей, кто стремится совместить надежное инвестирование личных средств с владением уютным уголком на теплом морском побережье, где можно приятно проводить свободное время.



www.bsn.ru