Симпатичный домик за рубежом может принести не только радость – в справедливости этой мысли, к сожалению, убедились уже многие российские покупатели. Случается, иностранная недвижимость приносит проблемы. Чаще всего финансовые, но в некоторых ситуациях (к счастью, нечастых) речь может идти даже о возможности попасть в тюрьму или об угрозе здоровью и жизни. Египет: этот фундаментализм ослабляет организм… Дальнейшее развитие событий, однако, пошло в духе произведений Я. Гашека: мы думали, что знаем Египет с плохой стороны, а оказалось, что это хорошая – мы еще настоящей плохой не видели. В начале 2011 года в стране произошла революция, началась исламская радикализация. Отдельные деятели всерьез говорят о введении законов шариата – причем подчиняться им должны не только местные жители, но и приезжие. Все это, мягко говоря, не добавляет Египту привлекательности – ни со стороны туристов, ни со стороны инвесторов. «Политическая нестабильность в данной стране существенно повышает риски фактического уничтожения недвижимости, а также приводит к снижению ее инвестиционной привлекательности за счет снижения туристического потока и оттока зарубежного капитала, - говорит Станислав Зингель. – Отмечены случаи разрушения магазинов и домов, которые принадлежали немусульманам… Неудивительно, что из всех африканских рынков недвижимости, популярных среди зарубежных инвесторов, египетская недвижимость стоит дешевле всего – в среднем 500 евро за кв. метр. За время революционных потрясений ее стоимость снизилась на 30%, и, согласно прогнозам, цены в лучшем случае останутся стабильными, а в худшем - упадут еще на 5% в течение года». А Жанна Лебедева добавляет, что аналогичные проблемы испытывает сейчас и Тунис. Правда – это мы уже от себя – количество инвесторов и туристов из России в этой стране заметно ниже. В общем, Египет может на сегодня быть признан самой неблагоприятной страной: там ваша инвестиция вполне может обернуться неприятностями с властями и даже гибелью – если вы «попадете под раздачу», оказавшись в неудачном месте во время какой-нибудь демонстрации… К недвижимости все это имеет самое прямое отношение. В ТРСК огромное количество объектов, брошенных прежними владельцами-греками. Правительство в Никосии, естественно, не признает их нынешних владельцев законными. Их продажа, конечно, тоже незаконна. Более того, 20 октября 2006 года в Уголовный кодекс Республики Кипр была внесена поправка, возводящая в ранг уголовного преступления реализацию жилья, брошенного коренными киприотами во время наступления турецких войск. До определенного времени все это мало волновало широкую общественность: мало ли чего там напринимают у себя греки-киприоты! Но затем один из упоминавшихся в предыдущем абзаце беженцев, Мелетис Апостолидис, узнал, что на принадлежавшем ему участке построена вилла, которую приобрела супружеская чета из Великобритании. Он добился решения суда, предписывающего покупателям (семья Орам) виллу снести, а ему выплатить компенсацию. Принципиально важным стал тот факт, что вслед за судом в Никосии это же решение поддержал Апелляционный суд Великобритании. Т.е. создается опасный для покупателей подобной недвижимости прецедент: проблемы они могут получить не только с Кипром (южным), куда они вряд ли станут заезжать, а на всей территории ЕС. А это, конечно, значительно серьезней. …В целом, большинство опрошенных нами экспертов порекомендовали с Северным Кипром не связываться. «Ничего не понятно: чьи земли, кто владелец, - выражает эту точку зрения Марина Дацкевич, ведущий специалист компании GFPI BECAR. – Мы категорически против Северного Кипра, не берем недвижимость на продажу». Однако было и иное мнение. Борис Заборский, считает, что отношения между двумя частями Кипра нормализуются. Напоминает он и о том, что в марте 2010 года Европейский суд по правам человека объявил о своем решении больше не рассматривать претензии греков-киприотов в отношении земель на Северном Кипре и передал все эти дела в Комиссию по недвижимому имуществу ТРСК. «Полное решение вопросов собственности на Кипре не за горами, - подводит итог эксперт. – И я думаю, что недвижимость, приобретенная сейчас на Северном Кипре, намного возрастет в цене. Тем более что этот регион сейчас активно развивается». Автор этих строк честно признается, что не в состоянии быть арбитром в этом споре. Единственное, что могу сказать по этому поводу: оптимизм по поводу перспектив урегулирования кипрского конфликта и полной безопасности приобретения недвижимости в северной части острова излучают обычно те, кто эту недвижимость и продает… И еще одно замечание. Проблемы, сродни кипрским, есть и у еще одной страны – Абхазии. Сходств вообще много: само государственное образование возникло в результате конфликта, «материнское» государство (в данном случае это Грузия) категорически не признает новые власти этой территории и грозит преследовать за любые контакты с ним. Приехав в Грузию с паспортом, в котором стоит абхазская виза, вы гарантированно окажетесь в тюрьме. «Рынок Болгарии уже давно перегрет, - убежден Борис Заборский . – Правда, особого снижения не предвидится: цены уже и так совсем низкие. Но и роста в ближайшее время ждать не приходится. Более того, я считаю недвижимость Болгарии неликвидным вложением. Для отдыха – еще туда-сюда, но в качестве инвестиций вкладывать неразумно. Если вы купили недвижимость в Болгарии, то забудьте о желании ее продать без потерь на ближайшие 10-15 лет. Слишком предложение превышает спрос». «После периода стремительного роста цен недвижимость Испании не менее стремительно стала обесцениваться в кризис, - говорит Станислав Зингель . – С 2007 по 2012 год ее средняя общенациональная стоимость снизилась на 30%.0 При этом на побережье и островах цены сократились на 37% и 27% соответственно. Согласно прогнозам, стоимость жилья в стране сократится еще на 7-9% до того, как цены вновь пойдут вверх. Но даже тогда рост цен вряд ли достигнет докризисных показателей». Иногда подобные процессы охватывают не целые страны, а отдельные регионы. «В частности, в Италии есть целая отдельно взятая зона, где категорически не стоит покупать, - считает Яна Добровольская. – Это Калабрия, где предприимчивые люди при поддержке местной мафии организовали и активно пропиарили целое мероприятие под названием «Купить дешевую недвижимость на море в Италии», но это предприятие с каждым годом буксует все больше и больше. По факту – южная Италия, и особенно Калабрия – это не совсем Италия, инфраструктура и уровень жизни в Калабрии оставляют желать много лучшего, вторичного рынка практически нет, а уже построенной недвижимости хватит на годы вперед». …Одним словом, названные страны – цивилизованные и более-менее благоустроенные, и лично инвестору там ничего не угрожает (в отличие от государств, описанных в предыдущих главах). Там можно лишь «просто» потерять деньги – а это тоже неприятно. К обсуждаемой нами теме все это имеет самое непосредственное отношение. Уже опубликованы расчеты, показывающие, что «налог на роскошь» способен принести казне 7 млрд евро – а Франции нужно 33! Т.е. не за горами новые налоговые «сюрпризы», в том числе и на недвижимость. Пока конкретных планов нет, но с приобретением новых объектов real estate в этой стране явно лучше повременить. Как и следует ожидать, подобные схемы часто кончаются плачевно. Коварные сиамцы (выбранные на роль Зицпредседателя Фунта в фирме) и сиамки (выбранные на еще более деликатную роль подруги сердца) дожидаются получения недвижимости, а затем самым жестоким образом бросают своих благодетелей. И сделать ничего нельзя: квартира – их собственность. К этой причине, продолжает Евгений Скоморовский, следует добавить еще одну – экономическую. В Таиланде очень широко развит рынок аренды – предложение в разы больше спроса, поэтому жилье в Стране улыбок сдается очень дешево. Например, небольшую студию в курортном городе Паттайя площадью 25 кв. м и стоимостью порядка $20 тыс. можно сдать не более чем за $100 в месяц. Чтобы вернуть вложенные средства, придется при самом идеальном раскладе ждать 17 лет, в реальности же этот срок вырастет в 2 - 2,5 раза. Резюме от журнала Разумеется, список неблагоприятных стран можно продолжить. Включить сюда государства Персидского залива (где на рынке надулся огромный пузырь), Мальту с ее чрезмерно зарегулированным рынком и запретом иностранцам сдавать приобретенные квартиры, Никарагуа, где сначала понастроили массу недвижимости возле океана, а потом власти «вспомнили» о законе, запрещающем строительство ближе 800 м от побережья… А практическая рекомендация может быть одна: тщательно изучать рынок перед тем, как вложить в него деньги. Таким и только таким способом можно избавить себя от массы разочарований.
Эту арабскую страну в минувшем десятилетии наши сограждане горячо полюбили. Отдых выходил, конечно, подороже, чем в Турции (в основном за счет более дальнего перелета), зато пляжный сезон длится заметно дольше. Даже в январе-марте температура моря не опускается ниже 20-21°C, т.е. русский человек может купаться там круглогодично. Правда – если говорить не об отдыхе, а о приобретении недвижимости – специалисты уже тогда отзывались о Египте не очень одобрительно. Для собственного отдыха, говорили они, разумнее снимать, а не покупать. Что до инвестирования (т.е. попытках заработать на перепродаже или аренде), то это совсем безнадежно.
Северный Кипр: бойтесь данайцев, дома отсудивших
Мы полагаем, что о проблемах, существующих на Кипре, читатель более-менее в курсе. Поэтому кратко: с начала 70-х годов прошлого века остров разделен на две части, причем северную (Турецкая Республика Северного Кипра, ТРСК) в мире признали только Турция или Абхазия. Это не очень понятное государственное образование, однако контролирует 38% территории острова.
Болгария, Испания, Греция… Забудьте о доходах!
Возможно, кому-то объединение столь разных стран в одну кучу покажется странным. Но общее у них (а еще сюда можно добавить Турцию и Черногорию и даже далекую от Средиземноморья Латвию) есть. Эти страны лет семь назад переживали бурный рост на рынке недвижимости, который сегодня сменился спадом. Цены как минимум не растут, а то и снижаются, рынок затоварен – это не слишком удачливые инвесторы пытаются избавиться от своих объектов.
Франция: опасные эксперименты
До самого недавнего времени Франция вызывала у покупателей недвижимости только самые положительные чувства. Да, дорого (т.е. автоматически отсекались небогатые граждане), зато солидно и надежно. Однако все меняется. Минувшей весной президентом страны был избран Франсуа Олланд. Наводить порядок в экономике он начал вполне предсказуемыми для социалиста методами – прежде всего, за счет повышения налогов. Сейчас вся Франция обсуждает вводящийся с 2013 года «налог на роскошь» - те, кто получает в год более 1 млн евро, станут платить по ставке 75%.0 Решение уже вызвало свои последствия: страну стали покидать самые богатые, благо соседние страны рады предложить им куда более выгодные условия. В частности, в Великобритании налоги для данной категории в настоящий момент составляют 50%, и власти обещают снизить их до 40%.0 Как говорится, почувствуйте разницу.
Германия: не надо Drang nach Osten
О Германии в целом ничего плохого сказать не можем: страна самая мощная и надежная в Европе, рынок практически не пострадал от кризиса. Так что сомнения вызывает лишь одна категория недвижимости: продаваемые необычайно дешево объекты на востоке страны. «Есть немало объявлений из разряда «квартиры в Германии от 10 тыс. евро» и «свой дом в Германии всего за 5 тыс. евро». – Но надо понимать, что все подобные варианты находятся в крайне депрессивных зонах. Кроме того, данный жилой фонд находится в плачевном состоянии, многие дома ожидают своей очереди под снос… Вся экономика и развитие страны происходит в западных частях Германии, подобные предложения в Восточной Германии характеризуются плохим состоянием, невозможностью продать его когда-либо и невозможностью использовать – и самими жить некомфортно, и сдать некому».
Таиланд: и жуликоватая жена в придачу
А вот здесь вообще не рекомендуется покупать недвижимость – никакую. Причина, разъясняет Евгений Скоморовский, коренится в местном законодательстве: недвижимость не продается нерезидентам. Как всегда в подобных случаях, изобретаются обходные пути. Например, квартира покупается на компанию – но не менее 51% в ней должно принадлежать гражданам страны. Еще более экзотический вариант – завести в Таиланде любовницу или даже жену и купить квартиру на ее имя.
Зарубежная недвижимость: какие опасности подстерегают покупателя. Где могут побить, отнять, отсудить или навязать коварную жену. Впрочем, предупрежден – значит вооружен.
16 Октября 2012 - Недвижимость
