В первой половине 2012 общая сумма сделок на рынке коммерческой недвижимости Германии составила 8,97 млрд евро, что на 18 % меньше, чем в аналогичный период 2011. Прошедшее полугодие стало самым слабым с 2010 года. Негативная тенденция продолжается с конца 2011 года.
Это объясняется двумя причинами:
- Возникли трудности с финансированием, особенно в случае высокорискованного инвестирования. Крупные кредиты в сегментах, не являющихся ключевыми, практически недоступны.
- В ключевом сегменте наблюдается недостаток объектов на продажу. Поскольку за последние два года многие крупные торговые центры и офисные здания уже поменяли владельцев, спрос значительно превышает предложение.
Доминирует сектор торговой недвижимости
В продолжение тенденции прошлого года торговая недвижимость в первой половине 2012 стала самым востребованным активом: на ее долю пришлось 43 % сделок на общую сумму 3,9 млрд евро. Из 10 крупнейших продаж 6 осуществлены в этом секторе. Во времена экономической нестабильности эта надежная гавань радует инвесторов стабильным ростом рентного дохода и благоприятным потребительским климатом.
Однако из-за недостатка интересных предложений объем ивестиций в сектор торговой недвижимости уменьшился на 30 % по сравнению с первым полугодием 2011, несмотря на то, что спрос остается высоким, особенно в ключевом сегменте.
На втором месте по популярности — офисы, далее следуют участки под строительство,промышленно-складские помещения и отели. По сравнению с первой половиной 2011 года объем инвестиций в офисы сократился на 10 %.0 Количество сделок с участками под строительство, наоборот, увеличилось — объем средств вырос более чем на 30 %.0 В этот сектор инвесторы вложили 770 млн евро.
Объем инвестиций в разные типы недвижимости
| Тип | Доля, % |
|---|---|
| Торговая недвижимость | 43 |
| Офисы | 27 |
| Участки под строительство | 9 |
| Промышленно-складские помещения | 6 |
| Отели | 4 |
| Другие объекты | 11 |
Берлин и Мюнхен — самые привлекательные города для инвесторов
Сегодня главенствуют шесть рынков — Берлин, Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн и Франкфурт. На их долю пришлось 45 % от общего объема инвестиций. Такая же картина наблюдалась и в прошлом году.
Однако по сравнению с первой половиной 2011 года только в Берлине и Мюнхене вырос объем инвестиций. В столице Германии приток капитала увеличился на 20 %, достигнув 1,1 млрд евро. В рынок Мюнхена вложили на 61 % больше средств — 980 млн евро, из которых 23 % пришлось на офисы и 71 % — на торговую недвижимость. При этом 60 % сделок в баварской столице имели отношение к четырем крупнейшим объектам: Maximilianhöfe, PasingArcaden, Pasinger Hofgärten и VIVASüdseite.
В Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне и Франкфурте объем инвестиций сократился на 24–53 % по отношению к предыдущему году. Особенно заметно ухудшилась ситуация в Гамбурге. Из шестерки лидеров инвесторы были наименее активными в Дюссельдорфе и Кёльне: в этих городах были заключены сделки на общую сумму 230 млн и 180 млн евро соответственно.
Объем инвестиций в разные рынки
| Город | Доля, % |
|---|---|
| Берлин | 13 |
| Мюнхен | 11 |
| Франкфурт | 10 |
| Гамбург | 6 |
| Дюссельдорф | 3 |
| Кёльн | 2 |
| Другие | 55 |
Растет доля европейских инвесторов
Рынок Германии остается чрезвычайно привлекательным для европейцев, которые в первой половине 2012 года вложили в него 2,1 млрд евро — на 30 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. Покупатели из этого региона составляют 24 % от общего числа капиталовкладчиков, что на 60 % больше, чем годом ранее.
Однако пыл инвесторов из Германии поутих: доля их капитала составила 61 %, что на 5 % меньше, чем годом ранее. Тем не менее, они остаются самой активной группой покупателей коммерческой недвижимости.
На втором месте по объему вложений после немцев — американцы. Граждане США вложили 990 млн евро, что составляет 11 % от общего числа сделок в первом полугодии 2012.
Активными были также французы и люксембуржцы, на их долю пришлось 9 % и 4 % сделок соответственно.
Объем инвестиций в зависимости от страны происхождения инвесторов
| Страна | Доля, % |
|---|---|
| Германия | 61 |
| Другие страны еврозоны | 24 |
| США и Канада | 12 |
| Великобритания | 2 |
| Другие страны мира | 1 |
Среди продавцов преобладают фонды прямого инвестирования, среди покупателей — инвестиционные фонды закрытого типа.
Ставки доходности остаются стабильными
Ставки доходности коммерческой недвижимости остаются стабильными, но слегка понижаются в офисном секторе.
В конце июня 2012 доходность офисной недвижимости в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне и Франкфурте была в среднем на уровне 4,8 %.0 Это худший показатель с 2007 года. Самая низкая доходность — в Мюнхене (4,3 %). Для сравнения, в Кёльне — 5,1 %.0
Ставки доходности торговых помещений с начала 2012 года не изменились, но понизились на 10–40 базисных пунктов по сравнению с первой половиной 2011, за исключением Франкфурта и Мюнхена. В столице Баварии чистая начальная ставка доходности составляет 3,6 %, в Берлине и Гамбурге она на 100 базисных пунктов выше.
Промышленно-складские помещения в шести крупнейших городах приносят в среднем 7,1 % годовых.
