Принято считать, что первичный рынок в целом почище вторичного. Там объекты без «истории». Продают компании, а не частные лица – за ними и присмотр государства посерьезнее, и отыскать мошенников после выявления каких-то скелетов в шкафу будет проще… Но, как показывает практика, эти теоретические построения с треском разбиваются жизнью. Купили объект – такой красивый, у такой вроде бы солидной фирмы, а потом выяснили много разных «интересных подробностей». С какими проблемами сталкиваются российские покупатели зарубежной «первички» - в этой теме разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Мы строили, строили и – не построили…
В деле составления всевозможных рейтингов всегда есть проблема: что ставить на первое место, что – на второе? Это ведь не спортивное состязание, в котором отрыв соперников друг от друга можно точно измерить с помощью секундомера… Но в нашем случае вопрос о том, какая опасность самая грозная и частая, и не возникал: практически все опрошенные нами эксперты назвали банкротство застройщика и следующее за ним незавершение строительства.
Подобных случаев, говорит Станислав Зингель, в нынешних условиях кризиса произошло «десятки, если не сотни». В основном – на курортных рынках, которые и являются наиболее популярными у российских покупателей.
«Обычно на строительство каждого проекта создается свое юрлицо, - раскрывает механику процесса Юлия Титова – У этих юрлиц, кроме самой земли и строящегося на ней объекта, другого имущества нет. Покупатели-россияне, чтобы «выгодно» вложить деньги, обычно платят сразу 90-100% стоимости, тогда как иностранцы выбирают рассрочку. Потом последние перестают платить, застройщик не может расплатиться с подрядчиками и банковскими кредитами – и объявляет себя банкротом». Кстати, напоминает Юлия Титова, в любом суде и подрядчик, и банк, а также налоговые органы и прочие местные участники будут раньше в очереди по выплате долгов, чем «дольщики».
Причины, по которым застройщик решил объявить себя банкротом, могут быть самыми разными. Помимо уже названной (перестали платить иностранные покупатели – у них свой кризис) встречаются и иные. Любопытную историю рассказал Игорь Индриксонс, в Египте строился новый ЖК у моря, застройщик рассчитывал получить разрешение на аренду пляжа. Но потом выяснилось, что пляжа не будет. Понимая, что продать объект без доступа к морю будет гораздо сложнее (если не вообще невозможно), застройщик решил просто бросить его. Естественно, не возвратив деньги тем, кто уже купил там квартиры…
«Забыли» о «бумажках»
Современный мир, к сожалению, устроен так, что при возведении какого-то объекта недвижимости собственно строительство часто оказывается наименьшей из проблем. Куда сложнее выстроить отношения с государственными надзорными органами. И здесь некоторые застройщики (чаще, понятно, снова в «курортных» странах) полагаются на авось - работы начнем, а там с божьей помощью и все необходимые разрешения выправим. Другой разновидностью того же явления оказывается изменение проекта: имеем разрешение на пять этажей, а сделаем семь – а несоответствие потом как-нибудь уладим... Очевидно, что частное лицо, приобретающее недвижимость в подобном объекте, приобретает и все сопутствующие риски.
«Строительство может оказаться незаконным по самым разным основаниям, - отмечает Елена Невская – Иногда работы начинаются вовсе без разрешения. Иногда они ведутся на ненадлежащей земле. В Черногории, к примеру, могут рекламироваться объекты в зонах, где получение разрешения на строительство невозможно, т.к. по новому градостроительному плану участок находится вне зоны урбанизации».
Самый громкий скандал подобного рода – это, без сомнения, история в Испании, где были снесены около 660 домов и гостиниц, возведенных ближе 100 м к морю. Как напоминает Станислав Зингель, запрещающий подобную застройку закон существовал давно, но о нем подзабыли. «На побережье были большие участки общественной земли, переданные коррумпированными чиновниками под строительство, - говорит эксперт. – Но потом в стране поменялась правящая партия. Желая «зачистить» местные органы власти от политических оппонентов, она начала проводить расследование. В отдельных городах под увольнение попали целые муниципалитеты. Однако последовавшие скандалы и нагрянувший кризис приостановили данный процесс». В общем, попали иностранные (в основном английские) инвесторы «под раздачу»… А мораль очень простая. Как подчеркивает Елена Крылова, нельзя покупать недвижимость без разрешения на строительство.
Суровый залогодержатель
Ситуация, похожая на описанную в предыдущей главе – с тем отличием, что источником проблемы оказывается не государство, а другие игроки рынка. Весьма распространена схема, когда застройщик, не имеющий стартового капитала для начала работ, закладывал земельный участок в банке. Все отлично работало до кризиса: активный спрос на недвижимость и рост цен на нее позволял и с кредитом рассчитаться, и доход получить. Но с 2008 года начались сбои.
«Земля, на которой находится новостройка, может юридически не принадлежать продавцу (или застройщику), - предупреждает Владислав Андреев – Или же она находится в залоге у банка». В этом случае согласно законодательству большинства стран оформить собственность на объект покупатель сможет только после того, как застройщик рассчитается со своими долгами.
Шел в комнату – попал в другую
Варианты самые разнообразные, но по сути одно: потребительские характеристики вашей новой недвижимости оказываются совсем не такими, как было обещано. «В нынешних условиях очень распространено «ужимание» проектов, - говорит Игорь Индриксонс. – Зачастую в новых ЖК обещали всю необходимую инфраструктуру. Потом ничего не делали – люди сидят в пустынных комплексах, где ничего вокруг нет, даже магазинов». Другая возможность – у ЖК начали строить вторую очередь, потом из-за экономических проблем работы были остановлены, а покупатели первой очереди живут на стройке.
Разочаровать может и качество строительства и отделки. «Все основные параметры объекта должны быть внесены в предварительный договор, в который покупатель при желании может добавить и свои условия, - рекомендует Яна Добровольская, – Перед принятием решения о заключении договора стоит посмотреть на качество готовых объектов данного застройщика и, возможно, предусмотреть какие-то пункты в договоре заранее. При подписании акта сдачи-приемки вы можете перечислить все объективные несоответствия и обязать застройщика исправить их и/или выплатить компенсацию – в зависимости от того, какие варианты учтены в вашем договоре».
Финансы поют романсы
Делая любое серьезное приобретение, человек, естественно, старается рассчитать будущие последствия для своего бюджета. И тут иностранная недвижимость может сыграть злую шутку. Нет, речь, разумеется, не о том, что застройщик попросит «добавить» - цена зафиксирована в договоре. Есть и другие аспекты, способные огорчить покупателя до невозможности.
Например, напоминает Игорь Индриксонс, покупателю пообещают ипотеку, а потом откажут в кредите. Значит, либо находи где-то внеплановые деньги, либо теряй 20-процентный первоначальный взнос. Заметно дороже может оказаться эксплуатация – квартплата, коммунальные платежи. «Фирменный стиль» многих продавцов – вообще не упоминать о налогах. Потом соответствующие уведомления оказываются для собственника как гром среди ясного неба.
Прямое мошенничество
Вероятность такого развития событий не очень велика (поэтому-то мы и поставили эту опасность в конец нашего «рейтинга»), однако забывать о нем все-таки не стоит. На зарубежных рынках (и опять-таки в не самых развитых странах – тех, что проходят у нас по категории «курортных») возможны и двойные продажи, и подделки документов. Законодательство некоторых стран, напоминает Владислав Андреев , содержит различные ограничения на приобретение недвижимости иностранцами. Так что сделка, которая была бы безупречной, будь вы гражданином данного государства, окажется незаконной, поскольку вы нерезидент. И даже если это не злой умысел, а недосмотр продавца – вам от этого вряд ли будет легче…
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Опасностей, как видим, много. Можно было бы, наверное, добавить и другие. Но мы перейдем к другому вопросу: как уберечься? Тут, несмотря на разнообразие рисков, ответы будут универсальными:
- не покупать сгоряча. Предварительно изучить рынок интересующей вас страны, причем обращать внимание не только на рекламу, но и на отзывы в интернете – там можно найти много интересного;
- попробуйте «проникнуть в будущее». Например, вы собираетесь купить квартиру за рубежом для того, чтобы сдавать ее в аренду. Попробуйте уже сейчас (до покупки) сдать ее – разместите соответствующую рекламу. Много будет откликов?
- не скупитесь на собственного представителя. При сделках просто необходим юрист, разбирающийся в тонкостях недвижимости данной страны. Да, он будет стоить каких-то денег – но в любом случае они окажутся меньшими, чем возможные потери.
