Если верить рекламе, то Болгария, наверное, самая популярная страна у российских покупателей "бюджетной" зарубежной недвижимости. Низкая цена, рассрочка, беспроцентный кредит, никаких коммисий, прямая продажа от застройщиков и владельцев, непрерывные расспродажи и спецпредложения. Не слишком ли привлекательно для правды? Ответ на этот вопрос искал корреспондент "Дома".
Курорт не для инвесторов
До кризиса 2008 года большинство сделок на рынке совершали британцы и ирландцы. В конце прошлого года британская компания ColordarcyInvestment присудила Болгарии четвертое место в рейтинге пяти худших для инвесторов рынков мира. По мнению управляющего директора фирмы Локсли Маккензи, "цены находятся в состоянии свободного падения, а присущее русским инвесторам умение торговаться приведет к их дальнейшему снижению".
"В обозримой перспективе инвестиции в болгарскую недвижимость являются нецелесообразными,— считает Станислав Зингель, — Спекулятивные инвестиции в болгарскую недвижимость в расчете на существенный рост стоимости перестали быть интересными еще в 2005-2006 годах. Именно тогда фиксировали прибыль от спекуляций с болгарской недвижимостью первые зарубежные инвесторы — англичане и ирландцы. В большинстве случаев покупателями сбрасываемой ими недвижимости выступали как раз россияне. Инвестиции в расчете на доход от сдачи в аренду не были особо интересны и до кризиса, а сейчас вообще потеряли всякую привлекательность по причине того, что спрос на аренду существенно отстает от предложения (при оптимистичном раскладе инвестор может рассчитывать на 2-3% годовых от аренды)".
С ним солидарен Игорь Индриксонс, основатель консалтингового портала Indriksons.ru: "Инвестировать в курортную недвижимость на болгарском побережье с точки зрения получения перспективного дохода не будет выгодно еще в течение ближайших десяти лет. Кроме того, в Болгарии построено очень много недвижимости, которая еще много лет будет продаваться. Очень проблематично сдать болгарскую недвижимость в аренду не только самостоятельно, но даже управляющим компаниям. В лучшем случае такая покупка — это формальное удовлетворение тем, что "у меня есть жилье в Евросоюзе", а также недвижимость для отдыха — для себя и своих близких".
Заметим, что, входя в ЕС, Болгария пока не является страной Шенгенского соглашения. С шенгенской визой можно въехать в Болгарию, но не наоборот. Давно обещанное и неоднократно откладывавшееся политическое решение по вопросу присоединения к Шенгенскому соглашению Болгарии и Румынии будет принято (или не принято) в сентябре. Главный противник присоединения этих стран к соглашению Нидерланды переживают в настоящий момент правительственный кризис. Судьба Болгарии напрямую зависит от того, когда будет сформировано новое правительство Нидерландов и каким оно будет. В случае вхождения Болгарии в Шенген недвижимость в этой стране получит дополнительные очки с точки зрения россиян.
Выборочная ликвидность
Но вернемся к ценам на недвижимость. О том, что рынок достиг дна и стабилизировался, заявила в апреле также болгарская консалтинговая компания в сфере недвижимости Yavlena. Так, за 2011 год число сделок с недвижимостью выросло на 22% по сравнению с 2010 годом. Правда, оговариваются аналитики фирмы, в значительной мере активность была обеспечена сделками с земельными участками. К тому же в 2011 году был продан MallofSofia — болгарский ГУМ, и в денежном выражении эта сделка составила 55% инвестиций в болгарскую недвижимость. Что касается сделок с использованием ипотечных кредитов, то их число выросло лишь на 4,2%, а их доля в общем количестве операций с недвижимостью снизилась до 15% (против 25,7% в2008 году).
По данным компании, существенным образом снизился спрос на объекты недвижимости средней и высокой ценовых категорий. Большая часть потенциальных покупателей охотится за дешевой недвижимостью (€25-50 тыс. за объект), при этом предложение подобных объектов невысоко. Цены на жилую недвижимость снижаются, и тренд продолжится как в текущем, так и в 2013 году, полагают аналитики Yavlena.
Аналитики ColliersInternational отмечают, что инвестиционная активность на болгарском рынке недвижимости в четвертом квартале 2011 года достигла самого высокого в посткризисный период уровня — €186 млн. В отчете компании указывается, что 18% недвижимости высшей ценовой категории остаются нераспроданными (притом что с 2010 года в Болгарии практически не ведется новое жилищное строительство).
В апрельском WorldEconomicOutlookМеждународный валютный фонд понизил прогноз годового роста ВВП Болгарии до 0,8% (в конце 2011 года эксперты ВМФ прогнозировали рост болгарского ВВП в 2012 году на 1,3%). В докризисные годы сектор недвижимости во многом обеспечивал рост ВВП.
Исполнительный директор Фонда недвижимости Болгарии Тодор Брешков заявил в интервью FinancialTimes, что, на его взгляд, в текущем году число продаж на рынке не возрастет, а цены снизятся за год на 10-20%.0 "Можно считать, что рынок заморожен. Активность практически отсутствует",— сказал он. По мнению господина Брешкова, дополнительное негативное давление на цены оказывает вывод на рынок дефолтных объектов недвижимости, которые в большом количестве присутствуют в портфелях болгарских банков.
"Вообще, сегодня Болгария неликвидна практически вся, за исключением ее столицы Софии, где стоимость квадратного метра составляет около €1 тыс. Ликвидность Софии еще как-то поддерживается спросом местного населения на жизнь в столице, а также спросом со стороны представителей иностранных компаний",— замечает Игорь Индриксонс.
Риски низких цен
В создавшейся ситуации Болгария может оказаться интересна россиянам, желающим купить недорогое курортное жилье за рубежом. "Жилье в Болгарии как никогда близко по своим стоимостным характеристикам к экономически обоснованному уровню цен. Этим не может похвастаться большинство рынков курортной недвижимости в мире,— отмечает Станислав Зингель.— При этом в ряде случаев наблюдается даже недооценка проектов. Речь идет о тех случаях, когда застройщики, спасая собственное финансовое положение, реализуют квартиры на ранних стадиях строительства по €15-18 тыс. за объект. В более дорогих сегментах жилья все еще наблюдается переоценка стоимости недвижимости. Однако и там уровень цен превышает справедливый не более чем на 10-15%".
"Болгария возглавляет рейтинг стран с самой высокой комиссией агентству, продающему недвижимость от имени застройщика,— комментирует Игорь Индриксонс.— Комиссия агенту составляет порядка 20% от стоимости недвижимости. Если к этим процентам прибавить еще расходы на маркетинг, то переоцененность только по этим параметрам болгарской недвижимости составляет 40-45%.0 В развитых европейских странах (Великобритания, Австрия, Франция) средняя комиссия составляет 3-5% от стоимости объекта недвижимости, а в Лондоне вознаграждение агента составляет 1-2%.0 Делайте выводы".
Нижний уровень цен на болгарскую курортную недвижимость выглядит сейчас так. Черноморское побережье Болгарии условно делится на север (Варна, Албена, Золотые Пески, Святой Константин и Елена) и юг (Бургас, Солнечный Берег, Несебр, Поморие, Созополь). На севере лучше развита инфраструктура и выше цены. Большая часть выставленных на продажу объектов находится на юге. Так, болгарская GM-stroi предлагает студии площадью 30 кв. м на Солнечном Берегу (350 м от моря) по цене €400-500 за 1 кв. м. (без отделки). "БългарияПропертиес-Т" продает студию площадью 42,5 кв. м в Несебре (похожее расстояние от моря) по цене €450 за 1 кв. м (также без отделки).
"В своем сегменте и ценовой категории (бюджетная жилая недвижимость на море) у Болгарии сейчас нет конкурентов с точки зрения российского покупателя,— считает Станислав Зингель.— В Таиланде недвижимость в отдельных районах побережья стоит примерно столько же, сколько в Болгарии. Однако стоимость и продолжительность перелета, различие в культурных и исторических традициях делают Болгарию для россиян на порядок более привлекательной. Турецкая недвижимость при одинаковых транспортных расходах все-таки в среднем на 10-15% дороже. Рынок жилья Египта, конечно, не может сравниться с болгарским по уровню рисков и культурно-исторической близости. Даже в близлежащей к Болгарии Румынии и уж тем более на Украине или в Греции начальный уровень цен на первичном и вторичном рынках прибрежного жилья значительно выше".
Недвижимость на болгарских приморских курортах обладает типичными для бюджетных покупок недостатками. Наиболее распространенной проблемой при покупке недорогой недвижимости является ее невысокое качество. При этом наряду с низкими техническими характеристиками самих жилых помещений (некачественная отделка, невысокие потолки и т. д.) встречаются и инфраструктурные огрехи, заключающиеся в отсутствии должного благоустройства территории, качественных подъездов к жилым зданиям, необходимых социальных объектов. В большинстве случаев строители, реализуя уже готовые квартиры, обещают все инфраструктурные недостатки устранить в ближайшее время. Однако практика показывает, что по факту распродажи квартир многоэтажки еще долгое время стоят в окружении последствий строительства. К тому же вследствие сравнительно небольшой платежеспособности обитателей доступных жилых комплексов в них возможно отключение ряда коммунальных услуг в низкий сезон, когда большинство квартир стоит невостребованными.
Игорь Индриксонс, также отмечая низкое качество, добавляет: "Стоит быть особо осторожным при покупке строящейся недвижимости, так как после значительного падения цен очень большое количество инвестиционно-строительных компаний находятся не на коне, вследствие чего множество объектов недвижимости либо строятся очень медленно, либо их строительство заморожено". По этим причинам эксперты очень рекомендуют ни в коем случае не приобретать дешевую недвижимость по каталогам и фотографиям, а как минимум посмотреть своими глазами на то, что покупаешь.
Мария Иванова Коммерсантъ
