В Швейцарии существуют ограничения на покупку недвижимости иностранцами, но несмотря на это в некоторых курортных районах можно приобрести жилье.
В 80-х гг. после волны спекуляций с недвижимостью в Швейцарии, рынок жилья страны был практически закрыт для иностранцев, сделки с недвижимостью здесь строго контролируются государством.
Основное жилье (используемое для постоянного проживания) в Швейцарии приобрести несложно при наличии гражданства или вида на жительство в стране. Но что касается «второго дома» - недвижимости для временного проживания или отдыха, то в большинстве кантонов на его покупку иностранцами наложены ограничения.
Все эти ограничения помогают стране поддерживать стабильность рынка недвижимости.
Условия покупки недвижимости для иностранцев.
Покупка недвижимости иностранцами в стране ограничивается законом Фридриха. Нерезидент, который не имеет вида на жительство в Швейцарии, может получить разрешение на приобретение жилья в стране, количество таких разрешений ограничено и распределяется по кантонам. Ежегодно по всей стране государство выдает примерно 1440 разрешений. Нотариус, ведущий сделку, должен получить разрешение на покупку иностранцем недвижимости у Федерального департамента юстиции и полиции, а затем у властей кантона.
Перед покупкой лучше проверить наличие разрешений в выбранном кантоне, сделать это можно через агентство недвижимости. Срок получения разрешения зависит от кантона и расположения объекта недвижимости, обычно занимает два-три месяца, но может продлиться до полугода-года.
Ограничения:
- иностранный гражданин со своей семьей может приобрести в собственность только один объект недвижимости в Швейцарии;
- во всех кантонах есть ограничения на размер площади приобретаемого иностранцем жилья. Жилая площадь недвижимости не должна превышать 200 кв. м, если приобретается шале с земельным участком, то площадь участка ограничена до 1000 кв. м;
- иностранцам, владеющим недвижимостью в Швейцарии, выдается годовая виза с правом пребывания до трех месяцев в каждом полугодии;
- для нерезидентов существуют дополнительные условия использования и перепродажи объекта недвижимости в Швейцарии. Иностранец может продать свое жилье не раньше, чем через 5 лет владения недвижимостью. Но при определенных обстоятельствах (проблемы со здоровьем, финансовые трудности) может быть сделано исключение, только если владелец докажет, что эти обстоятельства возникли после приобретения недвижимости. При этом стоимость при продаже жилья не должна превышать цену покупки. Налог на перепродажу дифференцированный и зависит от срока владения – чем дольше срок владения, тем налог меньше;
- швейцарское законодательство позволяет сдавать в аренду приобретенное жилье до 11 месяцев в году, при этом не менее трех недель в году иностранец должен использовать собственность сам;
- иностранец может приобрести земельный участок в Швейцарии, но только с правом строительства дома.
Все потенциальные покупатели должны предоставить доказательство того, что у них нет в собственности другой частной недвижимости в стране на момент покупки. Эти правила записаны в земельном реестре.
В марте 2012 г. в Швейцарии был проведен общенациональный референдум, на котором большинство проголосовало за запрет на строительство новых, так называемых «вторых домов» для временного проживания. Количество таких домов в будущем не должно превышать 20% от общего числа домов соответствующей коммуны. Такое решение было принято в связи с недовольством швейцарцев ростом цен на недвижимость и большого количества пустующего жилья. Заявки на строительство будут приниматься до 2013 г., ограничений по сроку реализации проектов пока нет.
Наибольшее число разрешений на покупку недвижимости иностранцами выдается в кантонах Вале, Граубюнден, Тичино, Во и Берн. Иностранные граждане могут приобретать жилье и в других кантонах - Фрибург, Люцерн, Сант-Галл, Невшатель и некоторых других.
Количество выданных квот по кантонам за 2011 г. (по информации компании Sharonoff)
Вале - 330
Граубюнден - 290
Тичино - 195
Во - 175
Берн – 140
Фрибург - 50
Люцерн - 50
Сант-Галл - 45
Невшатель – 35
Процесс покупки
В Швейцарии все сделки с недвижимостью проходят через независимого нотариуса, который представляет интересы как продавца, так и покупателя. Нотариус также выступает гарантом совершения сделки. Договора, которые не отвечают формальным требованиям, не имеют законной силы и являются недействительными. Все документы подписываются в присутствии нотариуса.
Сначала подписывается предварительный договор между продавцом и покупателем, который заверяется нотариусом. Нотариусы, как правило, используют стандартную форму договора, при желании сторон могут быть включены дополнительные пункты. Вносится залог в размере от 5% до 10% от стоимости жилья.Депозит должен быть переведен на счет нотариуса. Если нет возможности присутствовать на сделке, то любая из сторон может назначить адвоката, на которого будет оформлена доверенность на подписание документов.
Нотариус проверяет законность проведения сделки, отправляет запрос на разрешение покупки недвижимости властям кантона, составляет договор купли-продажи. Для прохождения федеральной проверки покупателю необходимо заполнить анкету.
После того, как нотариус получил все заполненные и подписанные документы, и депозит был переведен, начинается подготовка договора купли-продажи. Одновременно с подписанием договора должна быть перечислена оплата за объект недвижимости. Однако если договор заключается на строительство нового дома, то оплата происходит поэтапно: сначала первая часть, после окончания строительства – вторая и при передаче собственности – оставшаяся.
Затем нотариус регистрирует документы в земельном кадастре соответствующего кантона. Право собственности передается новому владельцу, когда документ зарегистрирован.
При покупке недвижимости покупатель оплачивает нотариальные и регистрационные сборы, размер которых варьируются в зависимости от кантона. В общей сложности расходы составляют от 2,5% до 5% от стоимости приобретаемого жилья. Сюда входит налог на передачу земельной собственности (от 0 до 3,3%), нотариальные расходы (0,5-1,2%), регистрационный сбор (0,5%). Услуги агентства по недвижимости стоят 0-5%.0
Размер сборов по кантонам без учета услуг агентства недвижимости:
Во – 5%
Вале – 2,5%
Берн – 3%
Фрибург – 4%
Оплата, финансирование
На момент совершения сделки деньги покупателя должны находиться в швейцарском банке. При оплате покупки назначенная сумма переводится на счет нотариуса.
Сумма ипотечного кредита составляет, как правило, около 60% от оценочной стоимости недвижимости. Процентные ставки в Швейцарии невысоки – 1,8-3,5%, минимальный размер ипотеки составляет 350 000 швейцарских франков, кредит выдается сроком даже до 50 лет.
При выплате ипотечного кредита покупатель получает налоговые льготы - он освобождается от налога на предполагаемый доход от аренды и налога на состояние. Таким образом, размер ежегодных расходов на недвижимость снижается.
Мария Бондарь Homes Overseas
