Ставшая знаменитой ещё до появления на свет испанская “формула добрых дел” на рынке недвижимости (El famoso “Código de Buenas Prácticas”) обретает реальные формы. Заявление об этом сделала вице-премьер испанского правительства Сорайа Саенс Де Сантамария.
Речь идет о новых правилах взаимоотношений между банками и должниками по ипотечным кредитам, позволяющих сократить масштабы выселения неплатежеспособных обитателей. Нормы одобрены Советом Министров и закреплены королевским декретом. Вводятся три новых принципа, на которых, как на трех китах, основаны все реформы. Не загадывая, как это будет работать на практике, ознакомимся в первом приближении с документом государственной важности в том виде, как его через журналистов преподнесла соотечественникам сеньора Де Сантамария.
Каждое из новшеств само по себе не является революционным. Но вместе взятые они имеют право быть отнесенными к ”шоковой терапии”. Первое: реструктуризация долга (reestructuración de la deuda). Второе: списание части долга (quita de parte de la deuda). Третье: передача жилья с целью полного погашения задолженности (la entrega de la casa para saldar toda la deuda – dación en pago). Последнее новшество вызвало наибольший интерес и шквал вопросов относительно того, как это будет работать.
Донья Сорайа пояснила, что все эти меры будут применяться исключительно к людям, не по своей вине оказавшимся на грани, за которой нищета. Вице-премьер выразилась образно и деликатно: “personas dentro de un umbral de exclusión”. Она дала понять, что из-за сложности строгого проведения той самой грани, за которой должника по ипотеке ждет маргинальное существование, кредитные учреждения не обязаны проявлять благотворительность по отношению ко всем пожелавшим воспользоваться новыми порядками, – среди них могут оказаться весьма обеспеченные сограждане и иностранцы. Поэтому заключение договоров о льготных условиях для заёмщика – дело добровольное. Однако, если такой договор будет подписан, государство потребует от банка чёткого соблюдения его требований, вплоть до судебного разбирательства.
Реструктуризация долга по новым правилам, согласно заявлениям вице-премьера, предполагает 4-летнюю отсрочку возврата капитала, продление срока кредитования до 40 лет и снижение банковских процентов до уровня показателя Euribor +0,25%.0 По мнению экспертов, таким образом обязательные платежи приблизятся к нынешней стоимости жилья, купленного по высокой цене во времена строительного бума.
Не только банки, но и должники, которым будет оказано доверие, вынуждены будут неукоснительно следовать принятым на себя облегченным обязательствам. На этапе переговоров о претворении в жизнь названных новшеств кредитно-финансовое учреждение должно предложить включение в обновляемое соглашение списание какой-то части долга, которая будет рассчитываться индивидуально, применительно к каждому конкретному случаю.
Сеньора Де Сантамария, общаясь с журналистами, не захотела или не смогла окончательно прояснить механизм, призванный впредь побуждать банки к благотворительности, но на случай, когда достижение позитивных договорённостей между кредитором и должником оказалось невозможным, правительство оставляет за должником право на обжалование непреклонности финансистов и вводит меры принуждения по отношению к… кредиторам. Они лишаются возможности немедленно выставить на улицу несостоятельного ипотечного жильца и продать залоговое жильё.
Подавший апелляцию должник отныне имеет право на дальнейшее нахождение на привычных квадратных метрах на условиях аренды с ежемесячной оплатой за пользование ими. Размер суммы регламентируется государством и составляет 3% от долга. При долге в 100 тысяч евро арендная плата составит 300 евро в месяц. Минимальный гарантируемый государством срок “принудительной сдачи в аренду” составляет два года, но по соглашению сторон такие отношения могут быть продлены. Сомневающимся в правильности трактовки читателям привожу дословную выдержку из того, что Донья Сорайа заявила прессе: “Durante dos años prorrogables, el afectado podrá seguir viviendo en régimen alquiler en esa vivienda que ha entregado pagando una renta del 3Successensual sobre la deuda que tenía pendiente. Es decir, si la deuda era de 100.000 euros, pagará 300 euros al mes”
Условия весьма привлекательны не только для оказавшихся “на грани нищеты”, поэтому правительству пришлось конкретизировать понятие ” riesgo de exclusión social” и категорию “umbral de exclusión”. К имеющей право претендовать на льготные условия прослойке жителей Испании относятся семьи, где никто из её членов не работает по найму из-за невозможности трудоустроиться и не занят иной доходной деятельностью. Претенденты на льготы не должны иметь в собственности никакого иного жилья. Для тех, кто имеет какие-то доходы в виде пенсий и пособий, вводится дополнительный критерий: если ипотечные платежи превышают 60% от ежемесячных средств к существованию, то плательщик относится к “почти что маргиналам”.
Еще одно ограничение, имеющее привязку к рыночным реалиям: ипотечное жильё, на которое планируется получить поблажки в платежах, не может превышать оценочную стоимость 200 тысяч евро для крупных городов с числом жителей более миллиона человек. Для городов с населением от полумиллиона до миллиона предельная цена 180 тысяч. В населенных пунктах с более, чем 100.000 жителей “планка” установлена на стоимости 150 тысяч евро, а для менее обитаемых пуэблос возможность обретения льгот утрачивается, если квартира стоит дороже 120.000 евро.
Напомню, что “формула добрых дел” предполагает введение банками очень мягких и добрых процентов по ипотеке. Банкам теперь запрещено превышать более, чем на 2,5% свой интерес, оговоренный в первичном договоре кредитования, ибо, как сказала вице-премьер, нынешние проценты слишком завышены (“Los actuales son bastante exagerados”).
Сорайа Саенс Де Сантамария отметила, что, несмотря на отдельные, иногда серьезные, разногласия, финансовый сектор экономики Испании в целом позитивно воспринял одобренную правительством “формулу добрых дел”, осознавая масштабы проблем, нависших над экономикой страны.
Николай Кузнецов (“Русская Испания”)
