Все больше и больше российских граждан приобретает недвижимость во Франции, зачастую с целью получить дополнительный стабильный доход от аренды помещений. Такой доход составляет в среднем 4-6% в год. Однако при сдаче жилья в аренду российские граждане не всегда учитывают специфику местного законодательства, которое автоматически применяется к договору аренды, и которое ставит целью защитить арендаторов – частных лиц – от произвола арендодателей. Применение этих правил нередко приводит к злоупотреблению жильцами своими правами. В результате создаются почти неразрешимые ситуации, когда владелец вынужден месяцами, и даже годами, «содержать» за свой счет неплатежеспособного жильца, и продолжать оплачивать довольно высокие обязательные коммунальные расходы на содержание товарищества.
На самом деле, прежде чем подписать договор аренды, владельцу необходимо усвоить несколько основных правил французского законодательства в области аренды жилых помещений, которые мы изложим ниже.
I Регламентация аренды жилых помещений Жилое помещение
относится к частному сектору, если оно принадлежит частному лицу. К аренде жилых помещений применяются положения закона от 6 июля 1989 г.
Помещения, которые относятся к жилым
Речь идет о квартирах или индивидуальных домах (новостройках или уже использованных), которые используются:
- Как основное место проживания,
- Или смешанным образом – как место работы и как основное место проживания.
Это относится ко всем подсобным помещениям (напр., гаражам, местам для парковки, садам), если они сдаются одним и тем же владельцем одному и тому же съемщику аренды.
Помещения, которые к жилым не относятся
- Меблированные помещения,
- Часть нанятого помещения,
- Служебная жилая площадь,
- Помещения для сезонной аренды,
- Помещения, которые используются только в профессиональных целях,
- Помещения, которые сдаются внаем на условиях, применяемых к сдаче помещений, имеющих сельзкохозяйственное, промышленное или кустарное назначение.
II Принцип недискриминации при сдаче жилья в аренду
Закон запрещает отказывать в сдаче жилья в аренду по причине происхождения, имени, внешности, пола, семейной ситуации, состояния здоровья, физических недостатков, нравов, сексуальной ориентации, политических взглядов профсоюзной деятельности или действительной или мнимой принадлежности к национальности или расе, или к определенной религии.
Закон запрещает отказывать в сдаче жилья в аренду по причине происхождения, имени, внешности, пола, семейной ситуации, состояния здоровья, физических недостатков, нравов, сексуальной ориентации, политических взглядов профсоюзной деятельности или действительной или мнимой принадлежности к национальности или расе, или к определенной религии.
Если кандидат на аренду помещения подозревает, что стал жертвой прямой или косвенной дискриминации, он должен представить подтверждающие факты (подозрение, впечатление, слухи).
Арендатор, обвиняемый в дискриминации, должен доказать, что отказ в аренде реально обоснован и не является дискриминационным.
В случае судебного спора, уголовного наказания для арендаторов не предусматривается. Тем не менее, арендатор может быть приговорен судом к уплате компенсации за нанесенный ущерб.
III Документы, которые может потребовать арендатор от кандидата в жильцы
Перед заключением договора аренды арендатор может попросить кандитата в жильцы предъявить ряд документов, чтобы, в частности, убедиться в его платежеспособности (ведомости учета зарплаты, трудовой договор, банковские реквизиты). Однако арендатор не может требовать от кандидата в жильцы :
Некоторые банковские документы : выписки из счетов, справку об отсутствии кредитов, разрешение на автоматическое отчисление денег.
Некоторые личные документы: фотографию (за исключением фотографии в паспорте), справку о несудимости, решение о разводе (кроме резолютивной части), брачный договор, медицинскую справку.
Дополнительные гарантии: взнос на заблокированный счет денег или имущества стоимостью свыше 1 месяца арендной платы, предоставление более двух годовых балансов для работников независимых профессий.
IV Квартплата
Первоначальная квартплата свободно назначается владельцем.
Квартплата должна выплачиваться в указанный в договоре аренды срок.
Как правило, квартплата выплачивается ежемесячно. Если расчет происходит на другой основе (например, поквартально), жилец вправе потребовать месячное внесение оплаты за аренду.
Арендатор не может без согласия жильца автоматически снимать со счета деньги за аренду.
Если квартплата и расходы уплачены полностью, жилец вправе потребовать от арендатора бесплатно вручить ему квитанцию об оплате. Если квартплата и расходы уплачены частично, арендатор может выдать только расписку о получении.
Если жилец считает, что арендатор установил квартплату в размере, который не соответствует квартплате за сходные помещения в райне, он может оспорить ее в департаментальной комиссии по примирению.
V Расторжение договора аренды жильцом
1 Принцип
Жилец может расторгнуть договор аренды в любое время с условием соблюдения некоторых требований :
Формальные требования
Извещение о расторжении аренды направляется арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Форма сообщения свободная, т.е., жильцу достаточно указать, что он желает выехать из занимаемого помещения. Он может также указать желаемую дату выезда.
После направления извещения о расторжении аренды, жилец не может поменять мнение. Если он пожелает остаться в помещении, ему придется заключить новый договор аренды.
Требования по срокам расторжения
Жилец обязан уведомить арендодателя о расторжении аренды за 3 месяца. Тем не менее, этот срок может быть сокращен до 1 месяца в случае, если жилец:
- Становится бенефициаром жизненного пособия (revenu de solidarité active (RSA)),
- Впервые получает предложение на работу,
- Теряет работу,
- Получает работу после потери работу,
- Получает перевод по работе,
- Имеет медицинские показания к смене месту жительства и если ему свыше 60 лет.
В законе не указано, обязан ли жилец объявить причину расторжения аренды. Тем не менее, следует порекомендовать жильцу обосновать в письме причину примения сокращенного срока и приложить подтверждающие документы (письмо об увольнении, медицинская справка) с целью избежения спора.
2 Расчет срока уведомления
Срок уведомления перед расторжением аренды отсчитывается от даты получения заказного письма арендатором. Если письмо приходит к нему с опозданием, дата расторжения аренды отодвигается.
3 Оплата квартплаты в случае расторжения договора аренды
Если договор аренды расторгается жильцом, его обязательства по выплате зарплаты и жилых расходов завершаются в день истечения срока уведомления. Даже если жилец покинул помещение раньше, он обязан выплатить аренду до конца срока предупреждения.
При расчете квартплаты в последний месяц перед выездом из помещения, сумма квартплаты рассчитывается пропорционально истекшим дням месяца. Например, арендатор получил извещение о расторжении аренды 10 июня. Жилец должен будет заплатить квартплату до 10 сентября, и за сентябрь он уплатит сумму, равную 10/30 квартплаты и жилых расходов за этот месяц.
